目前日期文章:201503 (25)

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  日本建設業的螺絲鬆了嗎?除了前幾天「東洋ゴム」所製作的「免震ゴム(隔震橡膠)」被爆出偽裝耐震基準外,其實前年也發生過「三菱地所」蓋的豪宅有缺陷,甚至更早前住友不動產也發生過蓋的房子嚴重傾斜,因此可不見得日本大建商的房子就一定沒問題。

  首先,2015年3月初所爆出來的新聞(http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150329-00000003-zuuonline-bus_all)就提到,「東洋ゴム」所製造的隔震橡膠,為竄改資料不符基準的產品。現在已知已有55棟建築使用此不合格的產品,高知県が9棟、神奈川県6棟、愛知県6棟、東京都5棟、宮城県5棟,規模遍及全國,這當然也讓他們的股價跌到了谷底。但日本媒體沒有台灣記者以及鄉民「人肉搜索」的能力,因此他們並沒有公布哪幾棟建築使用到了這種瑕疵品。而且根據最新的資訊,可能不是只有這55棟有問題,還持續延燒當中。

  另外,2013年12月也爆出了三菱地所的青山「ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町」億萬豪宅發生了瑕疵工程(http://www.nikkei.com/article/DGXNASFK17035_X10C14A3000000/),三菱地所、鹿島建設,這兩間開發商與建商,是日本數一數二,鼎鼎大名的兩大品牌。鹿島建設甚至還排入「スーパーゼネコン」(超級建商)當中。而新聞當中提到的,這個案子所稱的「億ション」,指得就是販賣價格破億的豪宅。這樣子的高級產品,由這樣子的大建商來蓋,居然出現了房子蓋好後,沒有配管線孔?想要事後挖孔補救,還有些會破壞結構體。最嚴重的情況,可能整棟都得打掉重建。怎麼聽起來跟之前西班牙建商忘記裝電梯的情況很像。而且這種情況居然出現在東京,還是高級三A住宅區之一的青山(Aoyama),而且還是大建商!!由於當時已經完工交屋在即,而且也因為每一戶都上億元,因此頭期款訂金少說都要千萬以上,此次由於瑕疵解約,導致建商必須三倍奉還,每戶至少要陪個三千萬以上。

  此外,住友的漏子也捅得不小,住友不動産跟熊谷組合作的,在2003年所販賣的橫濱大樓「パークスクエア三ツ沢公園」(http://biz-journal.jp/2014/07/post_5290.html),它是兩棟大樓以L型的方式串連起來的,不過兩棟連接處的通道,欄杆左右錯開,且一年比一年開,到最後才知道這是因為地基打得不夠穩固,而導致建物本身嚴重傾斜的瑕疵工程。 不過聽說一開始建商也是死賴著說沒問題,在欄杆處只是隨便補修,綁綁橡膠之類的,到最後還是小蝦米住戶跟建商吵了將近11年,請第三者公正的調查機關來調查,才讓建商承認自己蓋的產品有瑕疵。

  三菱地所,住友不動產,鹿島建設以及熊谷組,這些在日本都排得上前幾大的開發商跟建商,但卻爆發出這些誇張的缺陷工程。這讓我想起了前幾年日本的食品偽裝問題,有大阪麗池卡登使用廉價食材欺瞞消費者,也有不二家使用過期的原料,白色戀人竄改賞味期限,雪印牛肉偽裝事件...等。或許這些被爆出來的瑕疵建案,只是冰山一角,是不是還有更多沒有報出來的?真的就只有天知道了。

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記得去年,知名旅日作家劉黎兒小姐曾經發表過一篇「你還敢在日本買房子嗎?」一文。當初我以自己在日本經營不動產的心得,稍微針對了劉小姐的意見,提出了自己的看法(詳見舊文:「你還敢在日本買房子嗎? 我敢。」http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/390082037)。有贊同,也有反對。而今年的第二篇,劉小姐以「大崩盤」來預測今後的日本房市,並且提出「外國人買的都是爛貨」。這篇就讓我再度提出自己微不足道的觀點,供各位朋友聽聽。劉小姐的說法也不是完全沒根據,我的說法也並不代表就是百分百正確,只是希望能夠提供各位朋友其他的觀點。


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首先,劉小姐提到:「日圓大跌,導致對於外國人來說,日本房產像是打了六、七折」。劉小姐認為是「因為日圓貶值,因而帶動外國人的購屋需求才導致日本房地產的急漲」。不過一下子說日幣因匯率打了六七折,一下子又說房價漲到像泡沫?那不就漲跌抵消了嗎?怎麼還會看起來像「打折」呢?當然,這個問題其實沒這麼簡單。

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  有沒有人喜歡古早時候的東京?其實比起現在高樓林立的東京,以前的東京別有一番風味。

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  離都心有點遠,你可以搭中央線到「武蔵小金井」,在從車站走到「小金井公園」,裡面就有這個江戶東京建物園了。

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  從車站走過去要20幾分鐘,很遠。如果你懶惰,就坐公車吧。

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教室には (  ) いません。

 1 だれか    2 だれも    3 だれが    4 だれでも

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教室裡誰也不在。

 

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きのう (  ) 学校を 休みました。

 1 病気で    2 病気に    3 病気から   4 病気が

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昨天因病請假。

 

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(客が店員に)

 「これ、汚れて いますよ。もっと(  )は ありませんか?」

 1 きれいなの  2 きれいの   3 きれいで   4 きれいに

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這個髒掉囉,有沒有更乾淨的。

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この マンションは (  )、静かです。

 1 ひろいで   2 ひろかって  3 ひろいので  4 ひろくて

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這個大樓又寬廣又安靜。

 

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ろうかに きれいな 絵が かけて(  )。

 1 います    2 あります   3 おきます   4 しまいます

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走廊掛著一副漂亮的畫。

 

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  在日本的不動產投資客中,有種利用「時間差」來賺取不動產差價的手法,稱作「時間與距離的公式」,聽起來很像很困難,但其實極為單純。

  一般人認為,景氣的動向是有一定的規律的。例如景氣上升時(不動產上漲時),是由東京都心開始漲,然後再波及到其他地方都市。而各個都市的中心點漲完後,才會漲到其郊區。也就是一個地方都市,若「距離」離東京越遠,則要等到他上漲的「時間」就要久一點。但景氣下滑(不動產下跌)時,卻是剛好相反,從外圍跌回中心。因此有些投資客認為應該善用此道理,東京都心漲的時候,趕快去買地方都市或郊區。而等到地方都市及郊區開始下跌時,就是都心該逃命的時候了。

  不過這種投資客的想法卻存在了一點矛盾,也就是當都心漲了之後,你跑去買郊區,但是郊區卻是跌價的先行指標?那買郊區的不就逃不了命嗎?就從上述的公式看來,買郊區或地方都市,似乎風險極高,但買都心,卻還有逃命的郊區指標可以看,總歸一句,這個公式很像是在告訴我們不要買郊區跟地方都市。

  而前幾天,剛好偶然看到全台最勇大尾(?)的投資客:帥過頭,在自己的臉書發表了「動不動定律:時間差」。似乎跟日本投資客的這種操作手法有點雷同,不過他卻認為,在台灣,跌價時不會從郊區開始跌,而是會從最中心的大安信義區開始跌!(不知道是不是跟他正在炒作郊區有關。)

  姑且先不論他的社會觀感如何,他提到目前台灣的「鄉漲」現象,正好完全符合了他自己的觀點。雖然說房地產上漲,是從蛋黃區開始起漲,但他認為,在房市下跌的時代,「中心點的蛋黃會率先跌,蛋白其次,蛋黃開始跌了,蛋殼還在上漲」,因此他現在才死命鼓吹買蛋殼區。這與我們一般「漲,從中心漲;跌,從郊區跌」以及日本人的「時間與距離的公式」的認知,似乎恰恰相反。他認為原因就在於「全台灣的房地產上漲,就是台北人的資金帶動本地人的,一定要台北人先買一兩年之後,本地人才開始確定會上漲,然後本地人才會動起來,然後,台北人走了之後,本地人還在瘋狂買進」。也因為他深信這個說法,所以他現在已經離開了台北市,率領信徒們去大吵苗栗大埔重畫區。

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客「このパンフレット もらっていい?」

   店の人「もうしわけございません、少し(  )ありませんから。」

 1 しか     2 だけ     3 くらい    4 ほど

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這個小冊子我可以拿嗎?對不起,因為我們只有一些。

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図書館で 本を (  ) 借りました。

 1 さんぽん   2 さんほん   3 さんさつ   4 さんまい

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我在圖書館借了三本書。

 

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  天王洲アイル,是個被遺忘的小島。它位於品川車站走路過去不遠的地方,去入國管理局,搭公車也常常會經過這裡。這裏是東品川二丁目。對,就是這麼小。

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  怎麼去?很簡單。只要搭モノレール就可以到了。從新宿也可以直達,因為埼京線有跟りんかい線聯通,因此從新宿可以不用轉車,大概20分鐘左右就可以到達。

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  這裏,很像是90年代時,大規模開發下的產物。當時可是很流行的約會聖地。不過後來它的地位被台場搶走了。現在就只有在這裡上班的人會出現。

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あした 会社へ(  )時、 受付の人に これを 渡して ください。

 1 行く     2 行った    3 行くの    4 行ったの

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明天去公司的時候,請將這個交給櫃檯的人。

 

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わたしは 新しい パソコン(  ) 欲しいです。

 1 が      2 を      3 に      4 の

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我想要新的電腦。

 

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佐藤「井島さん、会社を やめたんですか?」

   井島「えっ?(  ) きいたんですか? そのこと。」

 1 だれと    2 だれを    3 だれに    4 だれか

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井島先生,辭掉公司了嗎? 咦?你聽誰說的?

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  東京的不動產市場,比起前兩年,價格漲了不少,待售物件也少了不少。根據本期2015.03.07的「週刊ダイヤモンド」的專題報導,目前亞洲系的外國人支撐日本不動產的買盤數量可觀。且看到物件就直接殺了下來,直接匯現金進來日本購買。而這其中讓日本媒體感到訝異的是,這亞洲系的外國人,絕大多數,並非有外匯管制的中國,而居然是台灣,更讓媒體跌破眼鏡的,是台灣的「普通人」,也就是不是只有有錢人才「錢」進東京,連一般20幾歲的上班族,小資族也都踴躍購買東京不動產。

  而這些小資族,所挑選的目標,當然就是1R小套房,總價大約1000萬日圓左右的產品。因此這一類的產品,在現在的流通市場上,可以說是十分缺貨。這幾天有個朋友來信詢問關於售屋的細節,她就提到當初購買的新宿區880萬小套房,現在當初賣他的台灣仲介又反過來希望她以1050萬日圓的價格出售。看起來帳面上賺了不少,但是當初購買的匯率大約0.32,現在出售的匯率只剩0.26,因此就現實點將金額換回台幣,還是虧損。但其實仲介,光是從這個物件一買一賣,至少就賺進了80萬日圓的仲介費用,加上零零總總的登記費用及讓渡所得稅等稅金,現在賣掉,說實在的,就是「停損出場」。也因此我建議這位朋友繼續收租幾年,因為當初購買的價格較低價,順利的話應該十幾年還是有機會將本金回收。

  當然,房仲業者當然會希望你現在賣,因為現在市場缺貨,沒成交,就沒錢賺,總是會說服你說什麼,如果之後要是市場變差,會沒人接手之類的。而實際上,是不是能夠順利以這仲介所說的1050萬日圓的價格出售,這還是個問號。其實在日本,售屋時,多半會經過一道叫做「價格查定」的手續。這跟我們台灣的方式有些不同。台灣是屋主說開價多少就是多少,但是一直以來,日本的習慣就是:欲賣屋的屋主,先委請仲介業者「查定」出一個可以賣掉的價格,再以這個價格多加個一點點(大概5%左右)來出售。一來是因為日本人真的不像台灣人這麼關心不動產市場,他們對於行情價格極為不敏感;二來是因為仲介也希望設定出一個好成交的價格,皆大歡喜。就因為日本的售屋客這麼不自立自強,因此時有所聞,就是屋主被惡仲介遊說低價賣出房屋,結果自己渾然不知的悲慘經驗。

  而在最近,相信很多在日本有房子的人,常常可以收到業務的廣告信,說是可以幫你免費價格查定,有些更好,說如果你賣不掉,仲介公司願意用現金立刻買進(不過想也知道一定是低價跟你買,高價自己轉賣出去)。因此當你收到廣告信說「有山田太太想要買你房子」的宣傳單,也別天真地信以為真。這些多半只是營業人員開發物件的手法而已。

  至於在日本,這間房子的「售價」怎麼訂?當然,有些業者會跟你講「查定價格6000萬」,有些業者會說「查定價格7000萬」,那我到底該相信誰呢?其實說穿了,日本的仲介業者,查定價格的功力可能比你我都還要弱。台灣的房地產投資客,以及一般小資族,其實大多對價格動態都很敏感,也都知道要去實價登錄網站查詢,也知道要比價,也知道要去看過去成交事例,甚至都會計算投資報酬率。但日本一般人根本不知道什麼叫做「收益還原法(投報率計算)」,而日本仲介業者也並非專業的不動產鑑定士,因此幫你的物件查定出來的價格也都是去跟過去成交紀錄比較,或者從收益還原法計算出來而已,你我都會。因此上述兩個價格,到底哪個對?其實都有可能對。

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「みて、あそこに 男の人が (  )ね。 だれでしょう?」

 1 たちます   2 たちました  3 たっています 4 たっていました

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看啊,那裡站著一個男人。是誰呢?

 

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 わたしの なまえは ペコです。犬です。まりさんの 家に すんで います。

 まいあさ 8時に 起きて、あさごはんを 食べます。それから まりさんと こうえんへ さんぽに 行きます。まりさんは こうえんで サンドイッチを 食べます。そして コーヒーを 飲みます。

 まりさんは 一人で かいしゃへ 行きます。まりさんが いない 時、わたしは いつも ねて います。 何も しません。

まりさんは よる 7時に 家に 帰ります。わたしに ばんごはんと りんごを くれます。 

 

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きのう いそがしかったですから、 (  )。

 1 勉強します           2 勉強しません

 3 勉強しました          4 勉強しませんでした

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昨天很忙,所以沒有讀書。

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りんごと バナナと (  )が 好きですか?

 1 どれ     2 どちら    3 なに     4 どこ

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蘋果跟香蕉,你喜歡哪一個呢?

 

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