目前日期文章:201504 (5)

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  昨天心血來潮,從網路上找來了台灣最近很夯的「57新聞王:惡房東最新系列」來看,終於演到了最高潮,惡房東終於被起訴!而同一集的最後片段,則討論到W小姐購置的店面,其中有一部分不屬於大樓的所有權,而是屬於隔壁大樓的地,因此這一部分等於是W小姐的大樓非法佔用了別人的土地20幾年,因此W小姐只好賠錢了事,付給了對方大樓40幾萬。影片https://www.youtube.com/watch?v=JG4dBartcaE

  疑?不對啊。我記得我之前讀民法的時候有讀到一個項目叫做「時效取得」。所謂的時效取得,就是只要在一定的期間內,公然且平穩地佔有他人的物品或土地建物,就可以取得此土地的所有權。而在日本的民法中規定,只要你連續10年,
在「善意(也就是不知情這是別人土地)」且「無過失」的情況下,就可以取得此土地建物的所有權;若是「善意有過失」或者「惡意(也就是知情這是別人土地)」的情況下,連續佔有20年,一樣可以取得此土地的所有權。當然,如果期間中,真正的所有權人若提起訴訟要你還地,時效就會中斷。也就是在現實生活中,除非這個地主真的白痴到連續20年,都不知道自己的土地被別人佔有了,且坐視不管,不然其實不太容易因為「時效」來取得別人的土地。不過就影片中看到的W小姐的例子,似乎那塊地的真的所有權人,就是都不知道自己的地被別人佔有了連續20幾年。如果這在日本發生,W小姐的大樓,有很高的機會打官司後,可以時效取得這塊土地的所有權(當然如果你已經談了和解,就等於自動放棄時效取得的利益了)。因為就這個情況看來,隔壁的地主也連續20幾年不聞不問。而且W小姐的大樓也「公然」且「平穩」地佔有此一土地超過20年,期間還一直以為自己就是真正的所有權人,一直收房租,這完全滿足了日本民法「時效取得」的法律要。

  我對於「民法」的了解,就僅止於考宅建主任者(不動產經紀人)證照時,將考試範圍讀過的程度而已,因此絕對稱不上是專業,如果有錯誤,也很感謝懂法律的朋友批評指教。

  看完節目之後很納悶,想說台灣的情況是不是和日本不同呢?果然,查了一下台灣的民法,才知道原來台灣的「時效取得」的要件,必須要是「未登記」的不動產。理由就在於台灣的「物權法」規定「登記生效」。《物權法》總則第9條和第14條明確了不動產物權變動以「登記生效」為原則,凡法律規定應當登記之物權變動,自“記載於不動產登記簿時發生效力”。也就是台灣的不動產只要「登記」了,就擁有「公信力」以及「對抗力」。

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  最近有幸認識了幾位台灣大老闆,以及不動產投資公司的高層,有一年之內買了好幾十億日圓的收益物件,也有美日台三地坐擁數十棟商辦及大樓的老闆,才讓我體認到這波商用不動產的投資有多熱。根據みずほ信託銀行的智庫(think tank):「都市未来総合研究所」的調查指出,光是2014年日本國內的不動產買賣金額就高達了5兆586億日圓,創下了2007年以來的新高水準。而其中就有9818億日圓是由外資法人所取得的,整整佔了約20%。除了外資搶以外,日本本國資金也尋求好的標的物投資。


  而「商用不動產」跟我之前提到的「住宅市場」截然不同,由於「商用收益物件」本來就是游資追逐的對象,因此最近也屢屢聽到台灣投資公司或投資家出滿額價欲購買後,賣方不肯賣,再度獅子大開口的失信(?)事件。剛好在4.14日的「週刊エコノミスト」中讀到,有個台灣人花了五億日圓,買下了文京區本鄉三丁目的一樓50多坪,正出租給便利商店的區分店面。換算成單坪價就是900萬日圓。


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  櫻花快掉光了,好不容易挑個下午有空閒的時候,來石神井公園走走。

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  石神井公園,在練馬區。雖然算是近郊,但是其右半邊河岸部分,目前形成了一個高級住宅聚落。不過這篇不是講不動產,所以這裡只走左半邊散步。

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  公園裡面還有這種很老舊的柑仔店。

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  東京的不動產市場,最近的行情價其實有點難以捉模。曾經在報導中看過一個不動產估價的學者講到說,東京的不動產市場,由於目前處於向上爬升的階段,因此是鑑價較為困難的時期。有些預售屋開價屢創天價,但有些不很舊的新古屋仍然低檔盤旋。我這裡講的都是都心九區內的產品,因此原因並不是因為地點差,所以漲不了。


  先來講兩個預售案好了。最近有一個很火紅的,目黑車站一分鐘的超高層「Brillia Towers 目黑http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detai...


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  這兩年來,台灣錢大買海外房,其中又以東京最為火力集中區。原因不外乎就是國人對日本的好感,以及普遍認為東京房價目前仍在低檔,且相對比起台北便宜。但真的是這樣嗎?其實如果沒有全方面的調查分析,實在很難就下定論。這兩年來,雖然說日圓大跌,對外國人而言買房等於打了七折,但其實東京的房價也漲了不少。因此也很難說東京還是比台北的房價便宜。

  本篇就五年新古屋的觀點(日本稱做「築浅」),來對比一下東京與台北的房價。挑出「蛋黃區:元麻布V.S忠孝東路」、「蛋白區:中野V.S永和」、「蛋殼區:龜有V.S淡水」,簡單挑出六個物件,從日本的REINS以及台灣內政部的實價登錄資訊,來比較看看台北跟東京的成交價,究竟何者便宜。

  由於日本算室內坪數,台灣還有含約三成的公設比,因此台灣的坪數,會先再打個七折,來計算「大約」的實際使用空間。而日幣與台灣的匯率目前為0.265,因此所有的價位將會換算成此匯率的「台幣金額」。另外,為求精確,我們採用平方公尺的單價計價,因此台北屋的使用坪數會再乘以0.3025換算為平方公尺的單價。

 

①-- 蛋黃區 --   元麻布V.S忠孝東路 ---------------------------------------

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