目前日期文章:201505 (13)

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 Apple 出新機,就是要人家破產的時候。

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  看到這台金色的MacBook,發現它的重量居然跟第一代的iPad差不多,真的是輕得很方便。

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  沒有買一台來用用看,真的會對不起自己。

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  日圓這一兩天匯率狂瀉,來到了兌台幣0.248以及兌美金124.2的低點。前幾年在東京買房的朋友,如果你是貸款日圓購屋的人,最近應該笑開懷吧。我曾經也在部落格以及書籍「快狠準!東京買房最強攻略」http://www.books.com.tw/products/0010658044  當中提及,由於日圓續貶的大勢底定,因此當初也介紹了貸款來買屋,等日圓跌深後再還款的避險方式。

  這一兩天,台幣兌日幣來到的1:4的價位,有許多已購屋的朋友也心動了,想說是不是應該要趁機將日圓貸款結清呢?畢竟兩年前貸款時匯率是0.33左右,今天來到了0.24多,光是匯差就賺了三成之多。但另一方面,前幾天美國聯準會主席葉倫,已經明白指出,今年一定升息,且日圓的量化寬鬆似乎還沒停歇的趨勢,因此日圓兌美金勢必還會再貶。甚至有分析師也指出,日圓匯價很有可能再創新低,來到兌美元160元的價位。但又有另一派聲音指出,即使日圓再貶,台幣等亞州貨幣也不得不競貶,因此日圓兌台幣的匯價,是否有機會在短期內就看到1:4.5或1:5,這就只能等時間來證明了。

  那到底現在還清房貸獲利了結是不是個好時機點呢?恐怕每個人的狀況都不太一樣,貸款的利率與金額也不一樣,因此也不會有標準答案。這篇不會有任何建議,但分享我一個朋友的狀況。這位朋友為2013年初購屋,購買7500萬日圓的房子,都心五區內,但由於本身信用問題,只能貸款3000萬日圓。年利率2.7%。

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這位朋友,

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  泡溫泉,不是吃吃喝喝,就是發呆看美景。

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  而這一間的餐點還蠻不錯的,至少我覺得比前兩次去的都好。

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  沒錯,這盤不是我的,是小狗的。

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  一段時間,就要帶小狗去泡溫泉吃美食。

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  今年的小狗溫泉之旅,第三次,選擇了伊豆高原的「玉響の風(たまゆらのかぜ)」。

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  比起前兩次的修善寺以及箱根,這次的附近,什麼可以逛的地方都沒有。等於是進去了以後,就一直到check out都要一直待在飯店了。

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  自從2012年真人實境秀Terrace House 在日本播出後,似乎在日本就掀起了一股Share House(多人共住一間屋,各自有房間,以及附有公共客廳與廚房)的熱潮。似乎住在有如電視劇中美輪美奐的房屋中,與各行各業不同的朋友互動,成了時下最流行的一種新的租屋生活型態。因此原本著重於個人生活隱私的日本年輕人們,也開始漸漸接受了此一型態的租屋方式,一方面也是為了省房租。

  台灣也有許多人,認為Share House 高投報,是不錯的投資標的,因而動起了當Share House包租公的美夢。例如原本一間租金15萬日圓的房子,若把他切成四個房間,一間租五萬,房租立刻升級到20萬日圓。不過此一舉動,有點類似我們台灣房東將老舊公寓自己做隔間小套房再出租的行為,當然,是違反建築基準法的。當然,如果你是按照合法的方式做隔間,不會有什麼問題。不過實際現實上,像是電視劇中那種美輪美奐的房子,終究只存在於電視上。有啦,現在有專門的不動產公司,將一整棟大樓都改建成類似宿舍的Share House,每間房間都美輪美奐,也有舒服的交誼廳跟公共空間。不過這種動輒數十億的玩法,實在也不是我們一般投資客能夠玩得起的東西。而且其實Share House,在實務上,管理以及如何篩選優良的住客,則是很重要的一門學問。如果稍有閃失,很容易造成居住者之間互相不合,公共區域雜亂不堪,導致生活品質低落,而惡性循環,劣幣驅逐良幣,好的租客不住了,盡是來一些問題租客。因此Share House的高投報,我認為其實是建立在辛苦經營管理之上的。因此我一直認為,Share House不是「投資(坐享被動收入)」,而是「經營(辛苦管理)」。

  曾經有一位客人,看上了類似這樣的物件。它是位於歌舞伎町裡面,其中一層樓,然後裡面格成五間房間出租。投報率換算起來,將近有15%之高。哇噻,現在東京哪裡找得到這種立處精華區,又高投報的產品啊!客人愛得要死,一直要出價叫我幫他談。不過我告訴他,這個物件敝公司不做,你去找別人吧。疑?你幹嘛有錢不賺呢?原因有三。第一,位於歌舞伎町裡面,你想也知道他裡面的房客大概會是怎樣的人。第二、客人不會日文,人在台灣,勢必物件往後要交給我們管理。很抱歉,我實在沒有能力與這種份子打交道。可能要去催繳個房租,我就會先被打趴在地上。這種物件,可能需要「較有能力」的公司,才有辦法管理,我坦承我無能 ><...。第三,這樣的租客,發生的紛爭絕對超乎你的想像,吸毒,竊盜,天天開雜交趴.....當然,這些情節並不是我的想像。這些內容全部報導於本期2015.05.26的「週刊SPA!」中。報導中舉出了記者實際調查的幾個案件,每個案件都讓讀者瞠目結舌。到底發生了怎樣驚世駭俗的事情呢?讓我們舉其中三個案件來看看:

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  第一個案件,為住在練馬區月租18000日圓Share House的28歲男性。雖然這棟Share House規定,所有的住客必須要輪流打掃浴室廁所,但是住客道德低落,沒人掃,導致廁所浴室髒亂不堪,甚至有人直接在浴室裡面尿尿,導致浴室裡面有小便痕跡,以及發霉。整棟房子裡面還飄著異臭。雖然說有管理員,不過這管理員也是一星期才來一次,並且只是在門口放放衛生紙等補充用品而已,不過有沒水準的住戶,直接將整卷全部佔為己有,拿去自己的房間用,導致實際上廁所都沒有衛生紙可用。加上雜亂噁心,所以受訪者寧願每次要上廁所,就跑去附近的便利商店上(日本的便利商店,大部分有附廁所)。這位28歲的租客,試圖想要跟其他的住戶溝通,但是每個人看起來都凶神惡煞。他也曾想過,乾脆就自己掃一掃好了,不過越想越氣,都是其他人弄亂的,他為什麼要清呢?就這樣惡性循環,永無止盡。

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  2015.05.23期,於昨天剛出刊的「週刊東洋經濟」,以大篇幅的聳動標題「不動産、マンション、バブルが来る?」,從全方位來分析目前日本的不動產市場。

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【報導分享:不動產泡沫將至?】

2015.05.23期,於昨天剛出刊的「週刊東洋經濟」,以大篇幅的聳動標題「不動産、マンション、バブルが来る?」,從全方位來分析目前日本的不動產市場。

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答案很簡單:因為你買到爛貨。

這篇文章的描述很極端,可能會讓你看起來覺得很不舒服,閱讀之前請有心理準備。
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身為一個業者,其實不應該講出這樣的實話來砸自己腳。不過了解日本中古屋市場生態時,你就知道會什麼「中古屋只會跌價了」。絕大部份的日本人買屋,都是為 了自住。如果自己住得舒服,其實這輩子都不需要賣屋。同時,日本人也喜歡新房,這也就是為什麼中古交易市場只佔了整體不動產市場的10幾%的主因。

在市況好的時候,好東西大家搶,投資客搶,自住客也搶,所以你搶得到的機率非常低。但在市況差的時候,也是好的東西先被自住客挑走,因為他有自住需求,而 且因為是自己要住的,會挑得很仔細。而正如我前述的,當一個日本人買到好屋時,因為屋主是為了自住,自然不需要拿出來轉售,因此也不會產生這個好物件,將 來在二手市場所交易時的「二手價格」。而為什麼在檯面上讓你看到的中古屋,價格都會遠低於它當初的購買價?原因更簡單,因為他是爛貨,所以才會出現在大家 都看得到的地方讓你撿。

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近來旅日名作家劉黎兒小姐發表了三篇「你還敢在日本買房嗎」,談論目前日本房市的利空消息。站長TiN有幸再度受邀連線,與廣播節目主持人,同時也是台灣房地產專家的張欣民老師,談論劉小姐所提出的觀點,以及目前的東京市況。

節目預計於2015.05.13台灣時間早上8:00播出,請有興趣的朋友準時收聽正聲廣播FM104.1,鎖定「日光大道」節目喔。

亦可透過網路同步收聽,若錯過,網站上也提供重播收聽喔。

http://www.csbc.com.tw/

※進入網站後請點選【留聲機】→【財經節目重播】→【日光大道】→【104年05月13日(星期三)】,即可收聽精彩重播喔。

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  之前有分享過關於東京不動產買賣市場有「兩極化」的現象,也就是人口從近郊往都心集中,導致近郊的房屋資產價值不保,而都心五區房價卻漲翻天的現象。其主因不外乎就是因為「都心回歸」現象以及「稅改」因素(請看舊文,不再累述)。但最近居然連租賃市場也出現了這樣的「兩極化」現象。

  以往日本的租賃市場的旺季,約莫落在1~3月這段期間,為了要迎接4月的新生活。但最近卻有「部分」業者,表示這段期間似乎出現了些許的變化。也就是旺季越縮越短,只剩下大概兩、三週左右的程度,甚至今年似乎旺季不旺了。

  根據2015.05.05出刊的「住宅新報」指出,有業者(都営新宿線船堀駅)感嘆,今年這段出租旺季,似乎沒有到來,甚至出現了「租金越便宜的房子,越容易租出去」的傾象。但相反地,根據房屋租售網站at home的調查,卻發現了另外一個事實:就是「出租成交平均單價」卻高於「登錄待租平均單價」。也就是似乎高價的物件,其出租狀況似乎沒有想像中的差。

  根據這篇報導所採訪的實際案例,我們似乎可以觀察到,目前的東京租屋市場出現了三種「兩極化」現象。第一種為「高價產品vs.低價產品」,第二種為「好地點vs.爛地點」,第三種則是「行銷業者vs.一般業者」。

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【意見分享:凱莉讀「你還敢在日本買房」三部曲。】

凱莉是我一個好朋友,她有兩年的時間,把看房子當成興趣,這篇文章是凱莉的感想,大家可以參考看看囉。

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我拜讀了劉小姐的三篇文章,她說房仲業者詐欺,那房仲業者可以說她毀謗嗎? XD

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【原來我是「業者」代表?我真是太小看自己了!】

哈哈。小弟的公司只是小公司,沒什麼人力。就算市場大好,我們也沒能力吃下太多的案子。換句話說,就算市場大差,大家都不買,敝公司其實也沒什麼風險。


第一,我並沒有要跟劉小姐筆戰的意思,僅是提出自己的觀點。我並沒有「一一反駁」,如果記者有好好閱讀我的文章,應該知道我其實對於劉小姐的很多觀點都是 讚同的。而且敝公司其實一點也不會對劉小姐的言論感冒,反而認為市場上本來就需要有不同的聲音,讓台灣的投資朋友可以接受到多元的聲音,不然我也不會寫出 幾乎都講「事實」的「東京買房最強攻略」一書。

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非常感謝各位同學們,自2011年以來的支持TiN老師的日語學習粉絲頁「TiN先生の Escritório」。期間TiN老師也在此粉絲頁分享了許多文法考題解析、以及東京的生活點滴。

礙於與出版社共有的考題版權問題,往後不便再以公開的方式繼續與各位同學分享考題解析。因此本粉絲頁預計於本月中關閉。

之後TiN老師還是會持續與各位分享考題及文法等,只不過必須以個人帳號,不公開的方式分享。若各位朋友有興趣,可以加入日語學習專用的臉書朋友 「Tin's Nippon-Go (Tin先生の日本語学校)」。最近有與本專頁互動的朋友,我會主動加入你。若你沒興趣加入,只需忽略邀請即可。若沒邀請到你,而你想加入,也非常歡迎。 請主動送出交友申請即可。(好友承認最晚會在一天內完成喔,也就是我最少一天會上一次FB ^^)

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歡迎各位舊雨新知主動加入喔。

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  記得曾經在上個月,PO文分享現在東京都心商用不動產的盛況,也分享過預售屋價位屢創新高。也就是東京的「都心」地區,無論是「商用不動產」或是「住宅產品」,都處於相對高檔,需求旺盛的地步,唯供給減少,因而導致成較量些許下滑。但相對於正都心的好市況,東京其他非精華區的行政區、近郊部分又或者是日本的其他縣市,可就沒這麼好了。

  許多人想要將在台灣投資不動產的經驗,複製到日本。例如,市中心精華區漲完,應該就是輪到蛋白區或者蛋殼區漲價,甚至台灣現在更極端的情況是,連鄉下的土地都飆漲的「鄉漲」現象。因此也許多台灣投資家,認為現在東京尚未漲價的其他區域以及其他縣市會是個不錯的投資標的,因而積極「錢」近地方都市。但畢竟台日兩國的狀況不同,民情不同,稅制也不同,究竟「東京非精華區其他區域」或「近郊」有沒有漲價的機會呢?我無法下定論。雖然因為QE導致熱錢流竄,但「錢」也只會前進值得投資的標的。這篇就為各位分享兩個「非東京」的故事。

  第一個故事,刊載於2015.04.14出刊的「週刊エコノミスト」中。故事是這樣的:有位不知道是先生還是小姐的繼承人A,繼承了他父母留給他的一塊地,位於長崎縣佐世保的小島町。這塊土地高達350㎡,也就是一百多坪大的建地。而這塊地現在居然這位繼承人願意免費送給你,只求你將這個屋主視為燙手山芋的東西接走。雖然有好幾組人前往洽詢,但居然沒人要?究竟這是怎樣的情況呢?深入瞭解後,才知道原來這塊土地位於離市中心要開車十分鐘的路程,而且現在這塊地目前是空地,又是屬於山坡地,因此就算你免費接手了這塊地,重新蓋成出租公寓,也不見得租得出去。就算租得出去,恐怕也不知道要多久才可以回收蓋屋的營建成本。

  或許因為這個繼承人對於當地不動產市況沒有很明瞭,因此在繼承時,才會將土地上面的舊房屋拆了吧。在日本是這樣的:一般土地估價時,「空地(日文稱為「更地」)」的價值會比起上「面有老舊建築物(日文稱為「建付地」)」的價值還要值錢。原因就在於「空地」估價,是以其「最有效使用」的原則為前提,來做估價的。也就是這一塊地,因為是空地,將來你要蓋自住豪宅也可,蓋成收益公寓或商場也可,甚至也可以做成停車場來收租。因此空地,在未來使用上並不會受限,所以才需要以其「最有效使用」的原則來做估價。

  而如果這塊土地上面有個老舊建築物,估價時就不會以「最有效使用」為原則了,原因就在於「它」上面已經有老舊建物,就只能依現況來繼續使用,而且如果想要將它拆掉還原成空地,還需要一筆拆除費用,因此估價上會發生所謂的「建付減価」的情況。這觀念在我的著書「東京買房最強攻略」的4-8節也有提到。http://www.books.com.tw/products/0010658044

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