目前日期文章:201506 (9)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

  現在東京不動產市場正處於大多頭時代。在這樣的時代,會讓許多投資者失去理智,而忽略了許多事物的本質。

  最近有個調查指出,「超高層塔式住宅(Tower Mansion),中古物件騰落率,低樓層較高」。日文中,所謂的騰落率,指的就是物件「騰貴」與「下落」的比率。「騰落率」可指上漲,也可指下跌。因此調查中的「中古物件騰落率,低樓層較高」的意思,報導的意思並不是說「低樓層的物件跌價跌比較多」,而是指「低樓層漲價漲比較多」。

  調查是以首都圈內的151棟超高層為調查對象,並統計從1996年到2013年為止的資料。調查指出:「低樓層漲8%,中樓層漲6%,但大家喜歡的高樓層卻只有漲2%」。報導認為造成這個現象的主要原因是:「因為高層有投資的需求,因此流動率較高,所以價錢比較ㄍ一ㄥ不住」。此外,還有因為高層多半使用較高檔的設備及裝潢,因此新屋定價時,會比低樓層要來高上許多,而低樓層也因為沒有view,設備比起高樓層也平實許多,因此新屋定價時,低樓層的販售價格會低很多。正因為如此,也導致了低樓層多半都是自用用途較多,因此較少物件拿出來賣,流通率較低。報導提及,統計對象的大樓,在統計期間中,有將其拿出來賣的比例為低層19%,中層20%,高層26%。因此報導(或者我該說是仲介以及建商業者)就用此統計來鼓吹大家買低樓層,較保值。

  但仔細想想,我認為統計出來的數據固然可信,但數字的解讀方式因人而異。第一,我認為調查範圍過廣。所謂的首都圈指的是關東地方的1都6県,也就除了東京都以外,還包含了茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県以及神奈川県等地方。基本上,東京都能買的地方,就只有都心九區(我是指投資)。區部都有地方不能買了,更遑論是其他的「東京都下」市部,或者根本不是東京的地方。這些地方人口少,空屋高,其不動產實情跟東京都心精華區完全不同,我認為不該放在一起統計進而加以一起解釋。

  第二、關於「高樓層比較多戶數拿出來賣」這點,我認為必須分兩個時間點來看。第一個時間點,就是2012年前經濟不景氣的通縮時代。在那樣的時代,由於歷經了金融海嘯,許多買高樓層來投機的投資客,因為投機使用槓桿,撐不下去,只好拿出來賣。但如果買低樓層的是自住客,根本沒必要賣,因為他並不是玩高槓桿投資,而且自己也要住,又或者是就算要拿出來賣,價錢也很差,反正自住,那幹嘛賣呢。而就統計資料的時間點來看,有一大段的統計時期與這段時間點相重疊,因此「高樓層拿出來賣的比例比低樓層多」,是這樣子來的。第二個時間點,就是2013年安倍經濟學後的通膨時代。基本上現在這種好時機,一般像我們業者使用的中古流通網站REINS中,都心精華區要找到高樓層的產品幾乎沒有。有的話,價位設定也是高得嚇人。因為高樓層的設備較好,天花板高度較高,有無敵景觀view,這種珍稀絕的產品,在好時機,增值力道當然不菲。而且其實最近建商發售的新成屋,也有將高樓層先保留不出售,之後再開高價出售的情況。這更證明了,都心精華區的Tower Mansion,其高樓層才是真正保值的產品。至於茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県以及神奈川県等地方的Tower Mansion高樓層,供給過多,需求不高,本來就不符合珍稀絕的要件,這樣的東西一大堆,當然高樓層如果你用高價買到,自然不會保值,因為你的替代品太多了。也就是因為這樣,我認為談論日本的不動產投資,只能看「都心精華區」,而不能看「首都圈」。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  日本到了五、六月份,路邊就會有一堆繡球花。又或者你可以叫他紫陽花(あじさい)。不用特別去看,路邊都會有一堆。

IMG_8305

  不知道為什麼,聽說瑪丹娜很像特別討厭這種花。不過日本就是因為這些花,讓你可以感覺到季節的變化。

IMG_8299

  這天跑來大田區唯一可以稱得上是高級的住宅區「田園調布」來走走。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  上次來這邊是2004年,11年前了。 http://www.aquarium.gr.jp/

IMG_8046.JPG

  上次還是照相機的時代,不過我已經有數位相機。但因記憶體有限,沒有辦法像現在的iPhone盡情拍,也沒有像現在解析度這麼好。

IMG_8052.JPG

  11年後舊地重遊,感覺有點妙。當初還是住在台北的大學生,現在居然跑來住東京了。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  大家都知道,不動產無論是投資還是自住,Location 都很重要。有人說這個Location的意思,是叫你買屋首重「地段」,看它是否位於精華區,值不值錢,將來好不好脫手,後續有沒有承接的力道...等。但有些人則是認為,Location應該翻譯成「地點」。換句話說,就是應該看這個地點究竟符不符合你買屋的目的。也就是說,如果你是要安靜的環境,可以養老或養小孩,就不應該買在市中心的鬧區,而應該挑選有大自然環境,安靜的近郊。前者就是以「投資」的角度,後者就是以「自住」的角度在看事情。當然不管哪種講法,我認為都對,還是要看你購屋的目的究竟為何,是要用「市場的尺」還是「心中的尺」來衡量。畢竟雖然中央區的「銀座」比世田谷區的「成城」值錢,但我想應該覺大部分的要養小孩或養老的人,都寧願住「成城」,而不想住在吵雜的「銀座」吧。

-------------------------------------------

  說實話,我看屋的角度幾乎都以「投資」的角度在看,因為對我來講,沒有一間房子是「永住屋」,時間到了,就要拋。房價漲幅加上租金收入,賺到某個時間後,可能接下來等著你的,就只剩折舊以及房租的下跌了,因此我沒有一間房子是要抱永遠的。所以我買屋一律以「好賣」為判斷最高原則。而在東京這種空屋率極高以及供給量過大,以及產品日新月異汰舊換新速度快到你無法想像的城市,說實在的,除了都心九區(千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、文京区、目黒区、中野区、品川区)的房子以外,其他區域並不是很好賣,而且中古屋的價格也漲不到哪裡去。所以我從來不會去看都心九區以外的房屋,也不會推薦我的客人去買都心九區以外的房屋。因為我知道,我們的目的都是「投資」,總有一天要「出貨」的。

-------------------------------------------

TiN 發表在 痞客邦 留言(1) 人氣()

   我有間很喜歡吃的店,在高田馬場。因此有時候我會從西新宿走路走到高田馬場,外帶完後在沿路走回西新宿。

   單程要50分鐘路程,來回將近兩小時。就等於是散步。因此我也只有在天氣很涼的時候會做這種事。

IMG_7845.JPG

   東京的好處,就是路很好走。不會走到很火大,而且路邊常常可以看到花。

IMG_7846.JPG

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  東京不動產市場最近熱到很異常。我認識的一個,專門興建出租1K套房,主打投資客群的中小型開發商,最近在虎之門走路兩分鐘的地方,推出了一個套房個案。25平米的套房均價4300日圓,其中整棟大樓有六間54平米的兩房產品,均價7500日圓。算數好的朋友一看到這個數字一定眉頭一皺,發覺,疑?不對啊!為什麼25平米的小套房,平米單價高達170萬日圓,而兩房54平米的產品,單價才140日圓而已呢?大間的單價根本是小間的八二折?

-------------------------------------------

  其實這是有原因的。因為這一類的產品是出租型的大樓,也就是一般都用來收租投資用的,而非自住用的(當然也有人會拿來自住啦)。因此它的兩房,並不是一般自住型產品的family type(約60~70平米)的2LDK,而是比一般的2LDK略小,一般稱這種50平米左右的2LDK叫作compact type。當然,建商在規劃房型時,由於整棟就是用來收租的,所以會希望幾乎都是1K小套房。不過由於受限於建築法規,每棟大樓一定要有一定比例的戶數是要做成兩房以上的產品。就因為這樣,建商會盡量把房屋大小,切到剛剛好可以做出最多小套房的方式,也就因此造就了這種50幾平米的compact type了。因為如果剩餘空間是60多平米,建商可以乾脆切成3間1K小套房。而這種的大小,以永住來講,稍嫌不足,因此這種compact type的房型,也只能被歸類為投資收租型的,而無法成為一般自住客挑選的標的。當然,在投資的角度上,小套房較好租,空屋率較低,而且房租也可以低總價掩飾高單價,因而租個好價錢。但相對的,超過一定的大小,除了較難租,空屋時間會拖長以外,還有就是大間房的租金單價不比小套房,投報率也會比小套房略差。除了上述的收租原因外,小套房需要一套廚房衛浴設備,compact type也只需要一套,因此compact type房型的每坪造價單價也會相對較低。就因為這樣,一般這樣的產品中,compact type的房型,分售單價會比1K的房型低許多。

-------------------------------------------

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【日本購屋流程】

  前年PO出來的這一篇「日本購屋流程」,在我那沒幾個人會來逛的痞客邦部落格,單篇點閱率居然突破3600次數,應該是我的文章中點閱率最高的一篇吧。而事隔兩年,東京的房市只有更熱,沒有停歇。之前是只有外國人搶,現在連日本人都跟著搶。當然,對於外國人要來買東京屋,程序流程倒是簡便了不少。記得之前在文章中曾打趣地說:「想要買東京屋,怎麼辦??簡單!把現金領出來,塞進行李箱,從台灣飛過來,直接拿錢給建商,當天就給你房子了!就跟買菜一樣簡單!」。沒錯,現在幾乎就是這麼簡單。只不過錢要用匯的,不能塞行李箱。因此之前PO的文章其實已經有點不合時宜,今天利用機會稍微修改一下本篇內容供各位參考。


IMG_6851

TiN 發表在 痞客邦 留言(9) 人氣()

 東京有很多庭園。而且每個季節,其風貌都不一樣。

IMG_7734.JPG

  這個旧古河庭園,去年一月就去過了。不過當時是冬天。

http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/344774846

 

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  每個偉大的城市,都有大公園。就像紐約有中央公園,倫敦有海德公園之類的。

IMG_7560.JPG

  東京公園倒也不少。這個日比谷公園,我還覺得有點像台北的二二八公園。

IMG_7563.JPG

  說他是東京版的二二八公園,一點也不奇怪。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()