現在東京不動產市場正處於大多頭時代。在這樣的時代,會讓許多投資者失去理智,而忽略了許多事物的本質。
最近有個調查指出,「超高層塔式住宅(Tower Mansion),中古物件騰落率,低樓層較高」。日文中,所謂的騰落率,指的就是物件「騰貴」與「下落」的比率。「騰落率」可指上漲,也可指下跌。因此調查中的「中古物件騰落率,低樓層較高」的意思,報導的意思並不是說「低樓層的物件跌價跌比較多」,而是指「低樓層漲價漲比較多」。
調查是以首都圈內的151棟超高層為調查對象,並統計從1996年到2013年為止的資料。調查指出:「低樓層漲8%,中樓層漲6%,但大家喜歡的高樓層卻只有漲2%」。報導認為造成這個現象的主要原因是:「因為高層有投資的需求,因此流動率較高,所以價錢比較ㄍ一ㄥ不住」。此外,還有因為高層多半使用較高檔的設備及裝潢,因此新屋定價時,會比低樓層要來高上許多,而低樓層也因為沒有view,設備比起高樓層也平實許多,因此新屋定價時,低樓層的販售價格會低很多。正因為如此,也導致了低樓層多半都是自用用途較多,因此較少物件拿出來賣,流通率較低。報導提及,統計對象的大樓,在統計期間中,有將其拿出來賣的比例為低層19%,中層20%,高層26%。因此報導(或者我該說是仲介以及建商業者)就用此統計來鼓吹大家買低樓層,較保值。
但仔細想想,我認為統計出來的數據固然可信,但數字的解讀方式因人而異。第一,我認為調查範圍過廣。所謂的首都圈指的是關東地方的1都6県,也就除了東京都以外,還包含了茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県以及神奈川県等地方。基本上,東京都能買的地方,就只有都心九區(我是指投資)。區部都有地方不能買了,更遑論是其他的「東京都下」市部,或者根本不是東京的地方。這些地方人口少,空屋高,其不動產實情跟東京都心精華區完全不同,我認為不該放在一起統計進而加以一起解釋。
第二、關於「高樓層比較多戶數拿出來賣」這點,我認為必須分兩個時間點來看。第一個時間點,就是2012年前經濟不景氣的通縮時代。在那樣的時代,由於歷經了金融海嘯,許多買高樓層來投機的投資客,因為投機使用槓桿,撐不下去,只好拿出來賣。但如果買低樓層的是自住客,根本沒必要賣,因為他並不是玩高槓桿投資,而且自己也要住,又或者是就算要拿出來賣,價錢也很差,反正自住,那幹嘛賣呢。而就統計資料的時間點來看,有一大段的統計時期與這段時間點相重疊,因此「高樓層拿出來賣的比例比低樓層多」,是這樣子來的。第二個時間點,就是2013年安倍經濟學後的通膨時代。基本上現在這種好時機,一般像我們業者使用的中古流通網站REINS中,都心精華區要找到高樓層的產品幾乎沒有。有的話,價位設定也是高得嚇人。因為高樓層的設備較好,天花板高度較高,有無敵景觀view,這種珍稀絕的產品,在好時機,增值力道當然不菲。而且其實最近建商發售的新成屋,也有將高樓層先保留不出售,之後再開高價出售的情況。這更證明了,都心精華區的Tower Mansion,其高樓層才是真正保值的產品。至於茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県以及神奈川県等地方的Tower Mansion高樓層,供給過多,需求不高,本來就不符合珍稀絕的要件,這樣的東西一大堆,當然高樓層如果你用高價買到,自然不會保值,因為你的替代品太多了。也就是因為這樣,我認為談論日本的不動產投資,只能看「都心精華區」,而不能看「首都圈」。