目前日期文章:201507 (6)

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  日本的住宅市場,與台灣的市場完全不同。因為兩國的國情不同,民族性也不同。

  當初台北房價再漲時,雞犬升天。我們可以看到每個月公佈的數據,發現房價的單價,一直攀高,從區域一坪60萬,變成65萬,再過幾個月突然來到了70萬,大家都可以切身感覺到房價的上漲。

  日本人的個性跟台灣人不一樣,許多上班族並沒有一定要購屋的想法,如果房價漲太高,在自己薪水不漲的前提之下,有時候即使想要追高,銀行都不見得會貸款給你。或許這跟當初90年代的泡沫時期有關,銀行對於房貸的放款很謹慎。

  記得之前的文章也曾經提過,一般上班族購買的房屋價位,大概就落在3000萬~5000萬之間,因此日本賣給一般上班族的住宅產品,也都以這個價位為取向。如果持續有在觀察東京房市的人,應該多少有發現,似乎一般都心較非精華區的地方,房價仍然這兩年來一樣落點維持在這樣的價位。疑?阿這樣不是房價沒漲嗎?不,你錯了。實際上漲了很多,只是建商用了些招數,讓你不知不覺罷了。

  先別講都心五區精華區,因為都心五區是最精華的,這兩年來的確是「有感漲價」,價位單價上硬生生地給你漲了20%~40%,而且這裡本來就不是賣給一般上班族的,就算都心五區跌五成,一般上班族也是買不起。我這一篇要講的,是「一般上班族」買得起的地區,例如荒川、江戶川或者東京都下(23區外)、千葉等。這些地區,沒有像都心五區這樣,有表價實際拉高幾十趴的實力,只能用些招數讓你無感,再騙騙需要買房又沒錢的一般上班族。

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  各位不好意思,最近很忙很少發文。 劉黎兒小姐四度發文,你還敢在日本買房嗎?而這一篇,我也不想寫得太認真,看看就好。

 

  01.「日本最近幾年,東京等都會房地產靠華人搶購而撐住了行情」

  TiN說:日本因為稅改,因此資金流向房市。再者因為日幣急貶,導致進口原物料上漲,同時也因為缺工,導致新成屋造價漲三成,自然連帶拉抬中古屋價格,這也被認為是為何奧運場館造價暴漲一千多億,而引發抨擊的原因之一。另外,土地價格依照公示價格已連兩年上漲,土地本無折舊問題,若不是處於通縮狀態,都心精華區土地「不可能」跌價。而華人搶購的確也造成部分都心精華區上漲,這點不可否認,但並非全部的因素。

 

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 750多天,沒有踏上台灣的土地,因為有事,事隔兩年再度造訪台北。

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  之前住在台北的時候,就很想要住住看大倉飯店的感覺。因此這次回國,想說就來體驗一下這間飯店。因為我要辦的事,要拜訪的人,也多集中在台北西邊。

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  我很喜歡他房間的感覺,雖然只有37平米,但是使用大理石的裝潢,看起來很高級。

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很多人都知道女主播訪問木村拓哉時用錯日文,但有幾個人可以跟我說明「でしょう」的正確用法呢?

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先撇開下降語調表推測的「でしょう」不談,上升語調的「でしょう」用在什麼地方?用語言學的講法,它屬於「modality 」的範疇,也就是「態・相・時制・法」中的「法」。也就是用來表達說話者的「語氣、態度」的範疇。就外語學習上而言,是最難用另一國的語言來表達出語意的 文法範疇。而這也是我認為日文中最難學習的一部分。主播犯的錯誤,其實就是將表示「尋求聽話者同意自己的想法正確,或向聽話者再確認」的「でしょう」,與 中文的「一般封閉式疑問句(非5W1H回答者)」的「嗎?」混同。

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  日本人買屋時,常常會陷入到底要買「一戸建て」(透天),還是「マンション」(電梯大樓)的長考。當然,兩者各有優缺點,也跟購屋者本身的需求有關。

  日本不動產的產品相當多元,講到透天厝,其實又可以區分為那種在高級地段,如「松濤」、「成城学園」或「田園調布」等高級住宅區的RC造「獨棟別墅」型一百多坪以上豪宅(約3億~10億日圓),或者在東京近郊的「木造透天」(約5000萬~1.2億日圓不等)。前述的「獨棟別墅」當然價值不斐,而且多半是政商名流或大老闆才有辦法自己買地來自建的產品,而且多半買了、蓋了,就是全家住一輩子的房子,因此在市面上也很少這種物件流通。如果你喜歡這種產品,除了要荷包夠深外,可能要自己去找一塊大一點的地,自己找人來蓋了。

  因此一般來說,一般家庭所購買的透天產品,多以「木造透天」為主。至於「木造透天」與「電梯大樓」的優缺點為何?最常讓日本人陷入兩難的點,應該就在「價格」及「地點」吧。一般來說,假設預算6000萬日圓,你可以買到都心近車站五分鐘的2LDK「電梯大樓」,但相同的預算,卻只能買在東京都下,像是什麼「武藏小金井」一帶,走路10分鐘以上的「木造透天」了。而且其實木造獨棟透天隱私性以及安全性都沒有大樓產品好,只要壞人有這個意思,是很容易翻牆破窗而入進你家的。記得前一季的日劇,就是描述到主角不知道是得罪了誰,但因為主角就是住在這種透天,因此被尾隨後,吃飽太閒的壞人一天到晚在他家門前搞破壞之類的。如果是大樓型產品,那個壞人可能連大門都進不去,更別說哪知道他住在幾樓的幾號房了。

  雖然這樣,但還是很多日本人願意選擇「木造透天」的原因,就是因為不用繳管理費、有免費的停車場空間、以及完整的土地,且木造透天的收納比起大樓產品好很多。例如廚房的地板會有儲存緊急糧食的空間,天花板上還有個小閣樓可以讓你當做收納空間等。

  在日本,一般離車站近的地方多為商業區,或者鄰近商業區,因此這邊土地的容積率較高,也才有辦法可以蓋出「電梯大樓」。而郊區離車站遠的地方,大部分都是劃分成低層住宅區,因此建物也只能蓋兩層樓左右,土地較便宜,因此才會只拿來蓋「木造透天」。也就是因為這種「木造透天」多半位於地點較差的地方,且多半買了,都是自住型用途的,因此鮮少人會買這種木造透天來投資出租,因為離車站遠,也不見得好租。相同的預算,如果要投資,倒不如還買鄰近車站的「電梯大樓」出租率比較高,租金也比較好。因此也有許多日本的不動產鑑定士(估價師),上電視節目時,總是倡導大家,說由於現在都心「電梯大樓」投資型、投機型的買盤過多,導致價位急漲,因此建議大家不要去買都心的「電梯大樓」,要去買近郊的「木造透天」。用我的說法幫他換句話說,意思就是「木造透天漲不了,租不掉,所以投資的話,只能買都心的電梯大樓」。

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  東京首都圈(這裏指東京都全域、神奈川県、埼玉県、千葉県)房價,長期以來都是「西高東低」,「南高北低」。例如一樣都是東京都的隔壁縣,但神奈川橫濱以及川崎等地的房價,就是高於千葉縣。一樣都是東京都,南邊的目黑區、世田谷區房價就是比北邊的豐島區以及板橋區等貴很多。原因在之前的文章就曾經探討過,很大的要素是因為地盤因素,因而自古以來有錢人就挑選地盤穩定的西邊居住,且早期阪急電鐵創業者以及東急電鐵創業者,都以西半邊為主要的開發區域。在「環境形朔價格」導致「富人群聚西側」的結果,因而導致西邊的地價與東邊地價甚至相差四倍之多。

  日本的策略大師大前研一,就曾在自己的著作「日本の論点2015~16」中提及,若要讓日本活性化,就應該改變「西高東低」的現狀,在東邊做好完善的大規模開發,例如在築地、勝どき、晴海等處做好完善的住宅規劃,讓銀座都心與這一帶形成「職住接近」的24小時都市。(PS:不過他也在著作中提及,目前因奧運的開發,跟他心中的再開發計畫相差勝遠,因此他也認為現在的灣岸高房價是賣點,而不是買點。)

  就是因為這樣的「西高東低」因素,而導致歷史上,每次首都圈若是房價上漲,一定是從都心精華區開始漲,然後就像圖片中這樣,換城南地區(目黑、世田谷一帶),漲完後再往橫濱方面漲。等到神奈川這裏漲完,就會輪到東京市部(俗稱都下)漲。這些都漲完了,才會往埼玉漲,最後才是千葉縣。其實對東京熟的朋友,一看到這樣的「の」字型,大概也就知道,其實剛好這個順序,就是以精華區的優先順序。換句話說,最精華的地方就是都心五區,第二名就是城南,接下來就是神奈川県的橫濱&川崎等,過來才是東京都左邊那些交通很不方便的「市」。如果你連這些地方都買不起的人,就會考慮去買埼玉県,下下之選才是千葉。

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  目前的市況,就是都心已經狂漲,品川區也開出天價,而代官山46坪的新屋也開到將近4億六千萬,一坪1000萬的天價。雖然離泡沫時代的一坪3000萬還有一點距離,但已經不是一般老百姓負擔得起的房價了。而最近因為武蔵小杉的大規模開發,川崎市的新屋房價也來到了一坪400萬,當然最近橫濱的新推案,價格也已經不輸都心某些區了。若這一波房市繼續起飛,聰明的投資客應該趕快去買房價還沒動彈的東京市部、埼玉以及千葉。但根據歷史數據,也有只漲到埼玉,還來不及漲到千葉,房市就反轉了。當然,也有漲到千葉後,沒處可漲,再從都心再漲一輪,再畫一個「の」字形的情況。因此每波的上漲情況,都跟經濟情勢有關。

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