目前日期文章:201508 (10)

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  日本的總務省,於2013年,發表了一個驚人的數據,就是日本全國有高達820萬的空屋,空屋率高達13.5%。而我們全台灣,房屋總數也才約800萬戶!換句話說,這個數據告訴你說,全日本的空屋,比台灣所有的房屋加起來都還多!當然,就有許多不看好日本房市的專家跳出來喊話,說日本不動產投資,必死無疑。


  天阿,日本的空屋真的有這麼嚴重嗎?是的,官方統計的數據,就是這樣嚴重!不過2015.08.29出刊的「東洋経済」,卻點出了統計數據迷思的部分,來打臉總務省的統計。週刊記者指出,事實上空屋可能只有5.3%而已,事情根本沒有想像中的嚴重。


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  日本稅金很重,什麼名目的稅都有。想想台灣,還真的是有錢人的天堂啊。

剛好在網路看到日本網友的創意,分享給大家笑一下。原來,不工作還會有獎賞啊!

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働いたら罰金 (工作就罰錢)→所得税
買ったら罰金 (買了也罰錢)→消費税

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練馬區的大泉學園,聽說是很多動漫的起源。這裏最近剛大規模都更完成,車站一出來十秒鐘的地方,就有一堆動漫的雕像。

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  但其實我不完全是來看動畫雕像的,我是來看看後面那個Tower Mansion的。聽說它賣很貴。算了,這篇不是講房地產。

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  原子小金剛耶!你怎麼不在高田馬場呢?

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  8月24日,全球各地發生股市大崩盤。台股盤中大跌583點,日經指數也在盤中大跌900日圓,而晚間美股更是一開盤就狂瀉了1000多點。因這樣的恐慌性下殺,導致避險資金湧入日圓,昨日日圓兌美元匯率更是一天內從121圓暴漲到116圓。

  本月月初時,台幣兌日圓還有0.251的價位,但台幣隨著人民幣狂貶,日圓又受到日股避險資金影響大漲,昨天已來到了0.274的價位。若國際避險資金持續湧入日圓,恐怕這一兩天就有機會再見到0.28的匯率。

  以一間1億日圓的房屋來講,本月月初買,只要2510萬台幣,但如果是昨天需要結清尾款交屋,則這間房屋的價格頓時間暴漲到2740萬台幣,短短一個月,購屋者的負擔就增加了新台幣230萬,這個金額,可以在東京再多買一間小套房了。

 

  這種情況,似乎很有可能會走向之前08年雷曼風暴時的劇本。當初因為股市大跌,導致日圓狂漲,但同時也因為經濟不景氣而拖垮了當時已在高點的房價。而目前的東京都心的房價,早已突破08年的前波房價高點,因此會不會受到這樣全球性股災的影響,導致價格回檔修正,甚至嚴重一點打回原形?後續都還有待觀察。

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好拉,我承認。我把部落格當作FB一般,打卡用。

看美食之前,先來聽一下音樂比較有FU

【One By One - stéphane pompougnac】

 

第一間,很像是在新宿小田急的頂樓。

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  日本許多大老闆,公司賺了很多錢。也有很多藝人,收入都很高。不過他們都有一個共同點,就是都在六本木等高級地段,租每個月5,60萬,甚至上百萬日圓的房子!

  天阿,好浪費啊。為什麼不買。要租呢?他們買不起房嗎?怎麼可能!

  其實原因有二。第一:有些在很精華的地段,很高級的住宅,建商都不分售,只有出租而已。因為日本建商很聰明,知道這種金雞母可以收租很穩定,與其賣掉,他們自己留起來運用,反而賺更多,因此你想買,還不見得買得到。就像著名的「六本木ヒルズ・レジデンス」(六本木之丘旁的那兩棟住宅房),就都只租不賣(有拉,有幾戶地主戶拿出來賣過)。

  第二個原因:在之前的通縮時代,房價會跌。而且像是這樣的豪宅,每個月要繳的修繕管理費,跟每年的固定資產稅,夾起來每年也不下數百萬,因此考慮到房價下跌因素,加一加,不見得買會比租還划算。而這些大老闆們,租房有更高招的。他們不會用自己的名義去租房,會用公司的名義租下來後,再以「社宅」的名義便宜轉租給自己。這樣做,並不是為了要從公司那裡A一些好處,公司是他的,老闆大也可以每個月增加自己的薪水增加50萬日圓,再用自己的名義來租房就好。不過,這樣的租法,稅率上會差很多。

  來,日本的高收入族群,如果你的年收入超過1800萬日圓,則所得稅跟住民稅合計會高達50%,也就是一大半都會被政府拿走。假設這個社長想要租個月租金50萬日圓的房,其實如果只是增加自己50萬的薪水是不夠的,每個月至少要增加100萬日圓,被扣稅後,才會多50萬來租房。也就是社長若以個人名義去租房,則稅金可能要多負擔50萬日圓。

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  這是一間燈光美,氣氛佳,食物棒的豆腐店。

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  它在東京鐵塔正下方,餐廳內還有造景。

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  進入的第一件事,就是被這眼前巨大的東京鐵塔吸引住。

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  日本的新屋市場,一直以來有個奇怪的觀念。就是「買了之後,就算沒住過立即轉售,價格也會跌一成至三成」。就跟你買車子一樣,落地就打折。這是什麼邏輯呢?主要還是跟日本人喜新厭舊以及過去的經濟情勢有關。


  一般的說法大致上有兩種,第一種是:日本人喜歡全新的,買了就算沒用過,登記簿上也已經有別人的名字過(日本的房屋謄本從房屋第一手至現在目前的資料都會顯現),因此感覺就不是「全新」的,因為登記簿上多了一個「前屋主」的名字。


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  東京都心部不動產市況持續夯,隨著都心富裕層節稅對策和資產配置,以及海外投資家狂買都心精華區不動產,使得東京地區房價兩極化越來越明顯。都心六區房價漲翻天,已經漲破了先前雷曼風暴前的高點。但反觀不好的地區,不漲反跌的區域還真不少,可見地點多重要。住宅新報就於2015.07.28報導,統計了都心六區共311個物件當中,就有253個物件價格上漲,只有58個物件下跌(應該是爛貨)。但城西區(中野、練馬、杉並)以及城北區(豐島、板橋、北區、荒川、足立)等區,反而下跌的物件比上漲的物件多。可見日本的富裕層以及海外投資家頭腦也清楚,不會去買地點不對的產品。


  而本週最令人震驚的新聞,莫過於目黑車站一分鐘的天價宅「Brillia Towers 目黑」,第一期495戶創下當日完銷的盛況。當時價位開出來時,平均每坪單價破600萬日圓,跌破了業界人士的眼鏡。坪數從30~150平米,價位從4850萬日圓~4億5900萬日圓,儘管天價,但仍然以平均倍率3.5倍的熱況瞬間蒸發。可見日本人荷包多深。由於日本調降遺產稅基礎控除額,以及地價上漲連帶拉高路段率,許多原本郊區宅不需被課到稅金的,今年以後也都紛紛中箭,因此將郊區透天換到都心大樓的風潮,越來越旺盛。估計這樣的榮景與節稅需求有很大的關係。

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你有沒有想過,如果貝多芬的垃圾歌(給愛麗絲)改編成Salsa 版,會是怎樣的感覺?

以後垃圾車改放這首,一定可以落實垃圾不落地!

 

當然,這是一種紙醉金迷的概念。

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