目前日期文章:201509 (11)

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  秋高氣爽,沒有去郊外走走會對不起自己。兩年沒來高尾山了,上次是賞楓的時候來的,這次,葉子都還是綠色的。而且這次走的路線跟上次不一樣,上次從山底爬到纜車就沒力了,這次直接坐纜車上去,再攻頂。

  下山的時候,路線也不同,順便經過高尾山藥王院,以及猴子園。自己看照片吧。

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  住東京的好處,其實就是有很多可以小玩,或者是走走的地方。

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  當你想要玩,又只想小玩, 想散心,又不想離開都心。 要刺激,又想稍微逛街吃飯, 可以在工作閒暇空檔,花40分來東京巨蛋玩玩。

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  最近寫東京不動產,寫到沒梗了。突然這次想到,本站從來沒有提到購屋者大家最關心的「東京捷運交通網」!可能是我一直覺得這是旅遊達人的專業,但仔細想想,買屋的沿線,可不像台北這樣,只要有捷運通過就好。台北,如果說到捷運網路,就只有發行波卡的「台北捷運公司」一間公司而已,所有的路線都歸他們管。而其實世界上很多國家的首都,其捷運系統也都跟台北差不多,一間公司獨大,並有系統地整合其路線,使之能夠互補,建構完善的交通網。不過東京這個城市,因為一些歷史背景,以及它真的太大了,大到有些人認為東京已經不只是Metropolis(大都市),而是Megalopolis(由好幾個大都市串聯而成的巨大城市)了,因此也使得這個城市的捷運網路相對複雜。新宿是個大都市,池袋也是個大都市,澀谷,中野,銀座,其實都快相當於一個獨立都市的規模了。因此也有許多人也開玩笑地說,一旦你搞懂了東京捷運網絡,大概全世界的捷運,都是小兒科了吧。

 

東京的捷運路網真的很複雜,線路一大堆,各位朋友可以簡單把它分為四個系統,再進而抽絲剝繭下去細看,會比較清楚。

一、國營的「JRJapan Railway)」;

二、東京都交通局的「都營地下鐵」;

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  希爾頓,雖然就在我家附近,但我從來沒有進去過。 而裡面很像有一間中國料理,叫做「王朝」,聽說還不錯。

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   這天心血來潮,想說來吃個北京烤鴨,解解饞。才進來這間五星級飯店。裡面果然金碧輝煌。

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  這是前菜,整個很像日本創作料理。

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  講到川崎市,相信大家第一個想到的,都是藤子不二雄博物館吧。

  不過自從上次我去了,很失望之後,我就以爲我再也不會來到川崎市的「向ヶ丘遊園」車站。

  其實要來這一站,從新宿搭小田急線的特急,短短20分就可以到達了。

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  上次去多啦A夢那個博物館,就在途中看到路標,說「日本民家園」就在附近。因為我一天只會玩一個景點,

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   東京都心精華區的超高層塔式住宅 Tower Mansion,最近推出的新案,只有「狂漲!狂漲!再狂漲」七個字可以形容。像是最近三井不動產即將推案的「赤坂檜町案」,案場銷售人員就透露,70平米要價兩億日圓,100平米要價3億日圓。也就是說,如果以一個東京年收千萬(實拿約700萬日圓)高收入企業主管級的人物,可能都已經買不起了。

   是外國人搶嗎?不是。因為據了解,外國人雖然狂買東京,外國人雖然財力雄厚,但畢竟東京不是他們的國家,鮮少「個人」會將三億日圓的資金一次通通壓在一間房間裡面的。一般外國個人的購屋客,購買東京屋的價位,較有錢一點的,大概是落在6000萬到8000萬日圓之間,當然也有會買一億左右物件的。不是外國人沒錢(外國人超有錢),而是因為他們的目的是投資,因此就會有其「收益性」的考量。假設這個外國個人投資客,預算超過兩億以上,多半會選擇「一整棟RC收益物件」,而不是「Tower Mansion 其中一間」。原因很簡單,因為兩億日圓已經可以買到有完整土地,收益性佳的一整棟RC收益物件了。就一般投資者的角度來想,多半會選擇後者,而非前者。

 

   那,一間三億的Tower Mansion是賣給法人嗎?其實更不可能。法人不會去買「單間」的Tower Mansion,法人,又或者是私募基金,追求的投資標的,多半會是二、三十億乃至於數百億的整棟收益大樓。因為他們必須顧及投資後的現金流,能否有良好的經營績效,是否能夠使用槓桿之類的。這種三億圓一間的Tower Mansion,基本上投資報酬率很差,可能不到1%,因此這也不會是投資法人會購買的標的。

  那到底誰買呢?答案就是「節稅需求者」。之前的文章以及我的著書「東京買房最強攻略」中也有介紹到,日本現在調漲遺贈稅,因此許多人會買Tower Mansion來節稅。目的就是利用Tower Mansion土地持份小,且市價與公告現值相差甚遠的「資產評價壓縮」特質來節稅。而其實這樣節稅的空間,超乎你想像之外的大。

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  自從新宿的酷斯拉飯店開幕後,新宿王子飯店的風采似乎就蕩然無存了。

  也難怪拉,1977年開業的飯店,怎麼跟2015的比呢?

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  不過其實我還蠻喜歡王子飯店的。尤其是他25樓的餐廳,可以看到東新宿的View,換個角度又可以看到西新宿的超高層大樓。

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蕭邦,升C小調夜曲(Frédéric Chopin | Nocturne no. 20 in C-sharp minor, Op. posth. ),是蕭邦的一首夜曲作品,於1830年創作,又被稱作"Reminiscence"回憶。

這個由Ólafur Arnalds & Alice Sara Ott的版本,原本收錄於專輯「The Chopin Project」中,這裏分享演奏會的版本。

有別於一般的古典音樂的演奏,它像是一種Sound Art,有點像電影原聲帶。感覺上很適合今天冷冷、下雨的天氣。聽了,應該會一夜好眠,sweet dreams。

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  新宿人很多,尤其是假日,彷彿所有的觀光客跟外國人以及本地人,全部擠來這裡一般。因此,雖然週末我喜歡出去吃外食,但是我絕對不會在週末進入新宿車站周邊。

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  而其實新宿華盛頓旁邊,有個Park Tower,它地下室其實蠻多B級美食的,重點是假日人也不多,因此這裡最近變成我假日喜歡來吃飯的地方。

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  反正餐廳很多間,每個禮拜吃一間。

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最近看到了一篇文章,是商業週刊引述日經的報導「日本公寓族的心酸:中國人狂購日本房地產,自己家卻淪為外人隨便入住的Airbnb」

http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx...

  我們很多台灣的投資朋友都沒有這個觀念,就是一整棟大樓,如果要保值,最重要的就是大樓的「管理」。如果大樓管理不彰,導致外觀老舊,人蛇雜處,自然這樣的房子,中古房價就好不到哪裡去。日本人其實都知道這個道理,因此才會願意在物件的管理以及修繕付出高額的費用。而華人,乃至於中國人,很多投資朋友短視近利,只想到眼前的獲利機會,但卻不知道,自己已在不知不覺的情況當中拖垮了整棟大樓的價值。


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 日本很像到處都可以看到這一間門口有大螃蟹的「かに道楽」,其實我沒有很喜歡吃螃蟹,所以也從來沒有吃過這一家。

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  而日本的午餐時段,其實餐點價位都比較便宜,可以說是嚐鮮的好選擇。一方面也可以省荷包。

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  這一天就跟朋友來吃吃看,到底是什麼感覺。

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