目前日期文章:201601 (20)

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  日銀(日本央行)昨日(1月29日)無預警宣布實施「負利率(マイナス金利)」政策,震撼了海內外市場。日圓也因此重貶至121圓。同時股票市場也因為多空論戰,昨日更是上沖下洗,看得讓投資人心驚膽跳,嚇出一身冷汗,收盤時為漲幅2.8%。原本日銀昨日的金融政策決定會議,各界早已預期了日銀持續量化寬鬆的態勢,但負利率這招,可說真的是奇襲。不過市場上也有人解讀,這招一出,往後已經是窮驢技窮,江郎才盡,招數出盡了。而日圓最近之所以回漲,是受到國際熱錢的避險所致,但日銀這樣的做法,也有人認為只是飲鴆止渴,頂多阻升一段時間,不會有太大的效果。

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  一般我們把錢存在銀行當中,銀行會給我們利息,但所謂的「負利率」,則是反過來向存戶收取「帳管費」的概念。也就是存錢在銀行,只會讓你的帳面上的數字減少,沒有利息還多跟你扣錢。當然,也有一說表示,在通縮時代,即使是負利率,也由於通縮環境導致的物價下跌,因此即使錢放在銀行是負利率,也比通貨緊縮跌掉的物價還來得划算。這是否也意味著日本間接承認了目前仍處於通貨緊縮的經濟狀態?當然,此次實施負利率,日銀解釋為受到國際油價重挫,以及全球經濟情勢動盪,因此遲遲無法達到預期中的物價指數2%的上升。

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  這次的負利率,並不是一般存款戶會被扣帳款費的概念,而是日銀(日本央行)會向日本一般金融機構,存在日銀的超額準備金存款利率降至為-0.1%,因此並不是直接影響到一般的存戶。而這個行為,有可能會讓銀行加速把錢趕到市場(這也是日銀的目的),因此可能會讓今後建商的土建融貸款更加容易,成數更高,利率更便宜。也因此,消息一出,昨日的營建類股幾乎都漲翻天。三菱地所漲了10.3%、三井不動產漲了8.9%、住友不動產漲了11.88%、野村不動產漲了7.66%、東京建物漲了13.45%....等,不勝枚舉。

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  雖然我人在東京,但托現在網路發達的福,都可以同步追台灣的新聞。總統大選當天也可以在東京的家,跟大家同步開票。雖然我是在東京做不動產,但其實也會關心台灣的房市,因此有空的時候,就會看看57新聞王跟聽聽張欣民老師日光大道之類的節目。

  昨天剛好看到57新聞王的來賓討論說,有一個網友似乎碰到一個良心仲介,這網友我們先姑且稱它為B先生好了。B先生看上了某間房,於是下了斡旋。但因為他排在第二順位(日本稱作:二番手),因此他必須和第一順位(一番手)的人互相競爭出價。也由於B先生很喜歡這間房屋,因此他跟第一順位的A先生一直互相競標加價,只求可以買到這間房屋。沒想到B先生的房仲居然叫他不要再跟A先生惡性競爭,把房價拱高了(昨天看電視,似乎A先生跟B先生都是同一間公司的客人),因此B先生覺得怎麼會有這麼良心的房仲,居然阻止自己的客戶買到高價!!!

  或許,B先生真的是遇到良心的房仲,但節目的來賓有不同的看法,詳細內容我就不贅述了,自己看影片26分鐘的地方吧。

  「東京買房」的網站,提台灣這個例子幹嘛?其實這樣的情形在日本還蠻多的。如果這個是發生在日本,很有可能就是B先生的財力比較差,或者是B先生要貸款,又或者是B先生太爐了。我曾經就遇到一個例子,是我的日本仲介朋友告訴我的。他也在賣一間透天時,遇到兩個客人,也是分別為第一順位跟第二順位。當然,都是我朋友的客人,因此也沒有什麼賺3%或賺6%兩手的差別。這間房屋屋主開價6400萬日圓,不過第一順位的出價只有6150萬,而第二順位出價6200萬。但到最後仲介不讓出高價的6200萬買,把他搓掉了(當然仲介沒讓屋主知道)。原因就在於6150萬的,財力比較漂亮,大公司上班的,光看書面資料就知道貸款帶得下來,但6200萬的,很有可能貸款貸不下來。與其冒這個貸款貸不下來導致破局的風險,倒不如直接賣給6150萬的,省得到時候一場空。當然,如果B先生今天是以現金付清,我想,仲介一定會想辦法把A先生搓掉。因為仲介要的是成交,成交不了,一切就是白忙一場。總價高個五十、一百萬,其實沒什麼太大的意義。

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西武新宿線,坐到了東伏見這裡,已經不是23區,而是西東京市了。這附近空曠,沒什麼商業設施,卻有很舒服的河岸。在早稻田大學東伏見校區旁邊,有個下野谷遺跡公園跟東伏見稲荷神社,旁邊的東伏見公園更是個空曠,什麼都沒有的公園。天氣雖冷,但出大太陽。受夠了督內的喧鬧,偶爾到這裡走走散步,也是不錯的選擇。

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練馬區有許多綠地,而這個武藏關公園,春夏之際可以來划船。這幾天東京溫度低,所以上個星期下的雪都還沒融化。而湖面也有一部份冰凍了起來,所幸另一邊的湖面沒有結凍,還是有許多野鳥悠遊戲水。只要搭西武新宿線,大約20多分鐘,在「東伏見駅」下車,走過去,一下就到了。環境清幽,很適合天氣好的日子來散步。

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很抱歉,新書《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》由於在排版時,於10-4節(P470~P473)文章中的某些部分,排版時將應為等號「=」的部分誤植為除號「÷」,在此PO上10-4節,並標明錯誤之處。造成閱讀上的不便,我們深感歉意。也請繼續多多支持。

http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_002

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前幾天2016年1月19日,由不動產經濟研究所發表的2015年12月份首都圈大樓市場動向,驚見價格比起前月下滑了近14%之多!?發生了什麼事嗎?其實一切早就在預料之中。

還依稀記得上個月,發表11月份的數據時,日本不動產媒體與台灣媒體皆大幅度報導,說首都圈新發售大樓價格已經邁入1991年泡沫時代的平均價格 6,000萬日圓的門檻。但記得去年我在「東京房市2015回顧與2016展望」一文就曾經說過,11月份的數據會這麼漂亮,就是因為有特殊指標個案 「Park Court 赤坂檜町 The Tower」發售完銷所致。因此當時也預測,12月份一定會打回原形。

果不其然數據一出,房價滑了回來。12月份的平均價格只剩5,457萬日圓。不過其實也不必太過緊張,對比回去10月份的5,367萬日圓,以及9月份的5,393萬日圓,其實也還是漲價的。

東京不動產市場,往往只要有一個指標大案推出,它的量都足以影響整個首都圈的數據。舉例來說,一根超高層塔式住宅,戶數可能高達600~900戶。而一般 近郊的低層大樓型產品,一棟可能也就頂多30~40戶。也就是說,只要一個指標超高層的個案推出,他的銷售量就相當於一般市郊低層大樓賣出30棟之多。而 這種指標型的大案,往往座落於市中心的精華區,因此在現在兩極化的東京不動產市場,這類產品非常容易達到當期當日開賣即完銷。而這些在都心的超高層又因為 地點很好,所以價位也很高,自然就很容易拉高整個首都圈的平均售價了。

反觀郊區屋的去化,就不是那麼容易。例如11月份的數據,因為有赤坂案的加持,因此當期即日完銷的戶數就高達197戶,但12月的當日完銷戶數,就只剩 100戶。12月的總發賣戶數6,189戶,雖然比起11月的3,496戶還要多了2,696戶,但契約率對比11月的82.1%,12月份卻只剩 64.8%。可見現在日本人購屋,也越來越重視location, location, location了。地點上的兩極化情況越來越明顯。

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就在今天,台幣兌日幣的匯率又漲破了0.29,似乎半年多前的0.245已經是遙不可及的夢想。但對於半年多前,買日本房的,或者是半年多前將日本房貸清 償的朋友而言,可以說是賺翻天了。除了房價漲了,匯率也漲了。最開心的是,因為你的東京屋收進來的租金是日圓計價,所以等於你的房租換回台幣後漲了18% 以上。

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但2015年下半年後,由於國際情勢改變,油價又直直落,連帶使得股市也不太好。日圓又是屬於避險貨幣,因此熱錢再度流進日幣來避險也就不足為奇了。當然,後續會怎樣?我也不知道。日圓先生榊原英資認為會漲到兌美金110,若台幣美金的匯率一樣維持在目前的33.7不變,很有可能台幣兌日幣就會漲到 0.3左右。若台幣也跟著競貶到市場上所說的34.5,那麼兌日幣就會漲到0.313。

當然,市場也有另一派,認為美國今年開始的升息步調,同時又因為日本的通膨目標2%難以達成,因此日本的低利率政策將會持續,不會跟隨美國升息。同時,也 預測日銀將會持續、或者是更猛烈的量化寬鬆。因此也有專家認為有可能日圓兌美元跌至135區間。若台幣仍然在33.7不動,兌日圓就是會跌回之前的 0.249。不過就現在台幣也在跌的情勢來看,要回到當初了0.249,似乎有難度。

無論哪種說法,都只是預測。專業的財經專家都有正反兩種不一樣的聲音了,更何況是我們一般人,更難抓準匯率變動。

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你想來日本留學嗎?想在日本發展、工作、創業、進而置產定居嗎?2月17日,我有兩場免費的講座。

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一場是在中國文化大學推廣教育部忠孝分部舉辦的《東京求學・就業・置產大揭密!》,我不敢說我是成功的人,但有些經驗想跟你們分享。這場的目標聽眾是日語 學習者,想到日本發展的人,不動產部分僅提一小段。不用錢,但要事先報名。名額有限,想聽要快喔。詳細請看下列連結。

http://my.sce.pccu.edu.tw/MS/language/Detail.aspx…

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感謝各位朋友的支持,改版新書《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》已經上市囉。目前博客來已經可以訂購,請大家多多支持。

雖然這本是改版書,但是舊有的章節,幾乎有超過一半都重新改寫,新增補充。也就是比起上一本,改版後新增的內容就多達2/3,總頁數高達500頁,現在只要79折,332元,要買要快喔!詳細目錄請點選連結。

另外,書展期間,我也會於2016年2月17日(三)15:00~15:30,舉行免費現場演講『東京買房大揭密!』主題(但進入書展會場需另行購票),結束後舉辦簽書會。現場有銷售本書,但只要你有買書,無論是在哪裡買的,都可以拿來簽名喔。

此外,目前暫定也會於當日17日晚上19:00於中國文化大學推廣教育部忠孝分校,針對移居工作日本有興趣的朋友舉辦《日本生活跟你想的不一樣!東京求 學・就業・置產大揭密。》也歡迎有興趣的朋友可以參加。2月18日也暫訂會上張欣民老師的『日光大道』節目討論日本房市。後續講座及廣播節目,會再另行公 告。

購書網址:

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1月18凌晨,東京下起了大雪。隔天上班時,交通大亂,聽說有許多人七點出門,將近12點才到公司。

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  這種冰天雪地的日子,我跑去了公園賞花,賞冰花。

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善福寺池,介於西武新宿線跟中央線的中間。也就是不管搭哪條線,都要走個20分鐘左右才能到這裡。若沿著中間的善福寺池,所流出去的水,可以一直走到中央線與井之頭線中間的善福寺綠地。這個池塘分成上池跟下池,池水清澈,也有許多野鳥跟鯉魚。是個散步的好去處。

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ペットブームはとどまるところを知らず、いつの間にか、ペットはペットだけではなくなり、今はコンパニオンアニマル(伴侶動物)とも呼ばれる①。美容院、マッサージ、水泳課程、お友達とのお食事会、亡くなったらペット用のお墓と葬式。まるで自分の子供のように扱っている。②犬・猫ごときでと思わなくもないが、現に人間が動物に寄せる愛情は、ここまで来ている。

最近、話題になっているのがペット保険である。ペット保険と一口に言っても単に生命保険③、人間対象の保険に負けないほど、医療保険やら、養老保険やら、種類はいろいろある。犬・猫の生命は人間より短いということは言うまでもないが、もしも、万が一、愛するワンちゃんより自分のほうが早くこの世を④、残されたワンちゃんの世話は誰がするかという悩みの持ち主は少なくないようだ。このことから考案されたのがペット養老保険だという。

⑤の発達は一見人間社会が動物のいろいろな権力を認めつつ、共存共栄を図ろうと、関心を持ち始めたように見えるが、その裏には飼い主の限りない金銭に対する欲望が潜んでいない保証はどこにもない。

保険金目当てで、人間のパートナーである犬や猫が思わぬ事故に巻き込まれかねないから、今一度ペット保険について全面的に見直す必要がありそうだ。

 

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近年來國人熱衷海外不動產的投資,引發了一股資金出走潮,而國內各房仲品牌也因應此一需求,紛紛銷售起了海外房地產。在這些台灣人喜歡投資的眾多國 家當中,日本屬於政治經濟都相對穩定的國家,且日本不動產的租金投報率多介於4%~8%左右,也因此最受台灣投資朋友的青睞。但在日本當房東,真的有這麼 好康嗎?有些風險,你不可不知。

長期旅居於東京的不動產經紀人的陳適群(TiN),就於自己的最新著作《魯蛇翻身!東京買房最強攻略 全新增訂版》中提到,日本的不動產投資產品多元,而其中最受國人喜愛的居住型產品為「木造一棟收租公寓」、「全新小套房」、「中古小套房」以及「超高層塔 式住宅」。由於日本的法律稅制上,以及日本人在不動產的觀念上,都與台灣大不同,因此錢進日本前,有些風險不可不知。

日本的法律稅制,以及日本人在不動產的觀念上,都與台灣大不同。 圖/行遍天下提供

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木造一棟收租公寓的風險

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台灣人瘋買日本房有多瘋狂?只要在GOOGLE輸入東京買房、日本不動產等關鍵字,立刻會跳出上百個廣告連結,專營日本不動產買賣的業者更是如雨後春筍般地成立。現在去日本不再只是自助旅行,買名產和藥妝而已。買房,儼然成了最新顯學與時下最夯的話題。

就 是因為這樣的火熱程度,許多專家也都紛紛跳出來提出警告,必須重視海外買房的風險。同時,網路上也有許多文章指出,日本的不動產,風險比你想像中的高,例 如「空屋創新高」、「房屋折舊率高,房價只會下跌」以及「高房價為華人炒作」…等。事實果真如此嗎?關於這些論述,東京在地的不動產經紀人,同時也是《魯 蛇翻身!東京買房最強攻略 全新增訂版》一書的作者陳適群(TiN),就在自己的著作中提出自己對於這些意見的看法。

現在去日本不再只是自助旅行,買名產和藥妝而已。買房,儼然成了最新顯學與時下最夯的話題。 圖/行遍天下提供

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日本的空屋,比台灣的房屋存量還多?

根據日本總務省的調查指出,日本全國的空屋總量高達820萬戶,數量甚至逼近台灣整體房屋存量。不過TiN認為這是全國的統計數據,因此投資時,應該只買人口集中、需求高、收租穩定的「東京都精華區」,不買其他人口減少的城市。

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最近因為三井不動產的歪腰樓事件,使得日本的建築安全問題躍上了國際版面。此事件是位於橫濱的三井不動產建案「Park City LaLa 橫濱」,於2015年10月份爆出了施工時的數據竄改事件。因為數據竄改及挪用,導致打地樁時沒有將鋼筋混凝土樁打進較深的穩固支持層,導致大樓傾斜。

此 建案是由「三井不動産Residential」發售,由「三井住友建設」負責建造,而打樁工程則是下包給「旭化成建材」施作。雖然事發後三井不動產也釋出 了全棟改建的誠意,但因為在日本的法規上,若要改建整個社區,必須達到4/5以上的所有權人以及議決權的同意,且還得要每一棟都必須要有2/3以上的住戶 同意。因此究竟今後能不能順利改建,變數仍然不小。且此案經徹查後,發現就連北海道的公營住宅,也爆出了相同的數據改竄行為,因此這事件可能不是單一事 件,現也正全面徹查「旭化成建材」過去十年內所參與的3040棟大樓當中。

兩大數據串改事件

除 了上述的歪腰樓事件以外,日本近幾年的不動產界,也發生另外兩件為嚴重的數據竄改事件。第一件為2005年爆發的「姉歯事件」。此為一級建築士姉歯秀次, 在計算建造大樓的強度結構時,偽造耐震強度構造計算書。很誇張的是,當時負責審核檢查的主管機關以及民間指定檢查單位都沒有識破數據有問題,因而導致建造 出來的大樓,耐震性能嚴重不足。當時爆出數十棟座落於東京都心的港區、中央區、涉谷區、新宿區,以及神奈川縣跟千葉縣的住宅房,都因為資料的竄改,而導致 不得不重建。這些大樓當時還被媒體評為「殺人公寓」,可見日本人對於耐震性不足的大樓有多不安。

第二件則是2015年3月爆發出的「隔震橡 膠偽造事件」。隔震橡膠大廠「東洋ゴム(東洋橡膠)」所製作的隔震橡膠,因為製造時竄改資料,故導致所生產出來的產品不符基準。現在已知的,已有55棟建 築使用此不合格的產品,高知縣9棟、神奈川縣6棟、愛知縣6 棟、東京都5棟、宮城縣5棟,規模遍及全國。當中甚至包含醫院以及消防局,甚至連縣政府大樓及警察署都在名單之列。

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   日本人買屋,越來越重視資產價值。如果有在投資股票的朋友,應該對於PBR這個名詞不陌生。PBR值」,就是Price-Book Value Ratio,股票市場中,稱之為「淨值比」。但運用在房地產上,其實指的就是用來衡量地區上「某一特定期間(一般為10年)內,其新成屋時的價格,變成中古拿出來賣時,約為當時新屋價的多少倍」。講白話一點,就是用來計算房屋從新成屋變中古屋後,它房價本身的漲跌。計算方式為「10年來的中古屋均價÷其新屋時的分售價格均價」。若數值大於1的地區,則表示中古出售價格反而高於當初買進的新屋價,就是房價漲的意思;若小於1的地區,則表示這個地區房價會下跌。這個指標是東京カンテイ獨自統計的指標。

   假設某地區70㎡(約21坪)的房屋,其新屋時的均價為4,838萬日圓,等這些物件變中古時,相同大小的均價若為 6,642萬日圓,則這個地區的PBR值就是「6642÷4838=1.37」,換句話說,就是房價漲了1.37倍。根據2013東京カンテイ的調查數值,第一名為表參道,高達1.41(也就是房價漲了四成),最差的地方為「土氣」站,0.60(也就是房價跌了四成),可見房價跌多慘。


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  週末夜晚的西新宿都沒有人,是個夜間散步的好去處,如果你不怕冷!

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  有人知道這堆高樓大廈,原本都是淨水場嗎?所以走在這裡地勢比起車站那裡有低下去,所以道路都空架在二樓。

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原先的這個淨水場,就叫做淀橋(Yodobashi)浄水場,有沒有發現新宿西口一帶有一間叫做ヨドバシ(Yodobashi)カメラ的3C賣場,這裡有好幾個分館,就是因此而得名。

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  住在マンション(電梯大樓)裡,最令人煩惱的莫過於噪音問題了。如果你的左右鄰居是個水準不夠的人,你可能就要天天忍受他的噪音攻擊了。而且聽說,這也往往都是鄰里間失和的導火線。記得曾經看過一個新聞,是大阪的某大樓裡的事情。由於A先生在房裡活動聲響太大,引起B先生的不滿。而B先生試圖去向A先生溝通後,結果反倒導致A先生「逆ギレ(台語:見笑轉生氣)」。結果就有一次搭電梯時,A先生拿刀子殺了B先生.....。雖然整件新聞看起來匪夷所思,但的確也有許多媒體報導,現在的日本老人情緒越來越不穩定,脾氣越來越差。

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  也就是因為這種集合式的住宅,常常住在裡面的人,彼此都不知道你的鄰居到底是圓的還是扁的,因此大都會中,與隔壁住戶或同棟住戶的交流也越來越少。就是因為互相不認識,反而導致很多小問題會在心中不斷被放大。如果你跟你的隔壁鄰居認識,平時也有在往來,大概知道她家就是會有吵人的小孩,那麼也許偶爾的噪音,念在大家互相認識鄰居一場,大事會化小,小事會化無。但就有研究指出,就是因為互相不認識,因此小小的噪音,也會引發你對於鄰居的極度不滿。

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  日本的社會不擅長當面指出對方的過錯,而會期望對方可以「主動」發覺。因此當我自己住的大樓有發生噪音問題時,住戶向管理員反應,但管理員並不會當面去向吵人的住戶說明白,而是取而代之,貼出公告,說「目前有發生噪音問題,請各位在房間盡量放低音量」,期望製造噪音的本人可以自己發覺。或許因為有上述的殺人社會事件,因此除非鄰居之間真的噪音問題已經到了忍耐的極限,否則大多都不太會直接向對方反應。

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  東急田園都市線的「駒澤大学」佔,走路過去大概十分鐘,有這個上次奧運時留下來的運動公園。

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  裡面有梅花園跟櫻花園,其他絕大部分都是運動場。

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A.【新都心日報】

 台北・新北市都市発展および改革委員会の主任である陳小明は、一時間以内の通勤・通学圏の実現によって、首都圏拡大を目指すため、現存の三本の地下鉄線路をさらに延長し、新たな5本の線路を検討中であることを、先月の31日明らかにした。

 台北市民と新北市民はここ数年、不動産価格の高騰などの問題に苦しめられ、夫婦共働きの家族の場合も、30年飲まず食わずしたところで、なかなか都心ではマイホームを持つことができないという。

 これに対し、陳主任は「首都圏の人口増加に伴った住宅価額の値上がりは一般市民に国内移民を余儀なくさせた。」と語って、首都圏拡大計画は1日たりとも遅れない状況にあると指摘した。

 

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