TiN's 東京房市、日語知識 ＆ 生活瑣事

  日圓匯率上沖下洗，負利率政策發表時，一下跌至兌美元120圓，過沒幾天又漲回了110圓。原本預期負利率政策以及美國的升息，會讓日圓的需求變小，讓投資家轉而購買美元，因為如果錢放在日圓，無利可圖，甚至要被扣帳管費的話，照理說資金應該會遠離日圓，往其他更具投資價值的貨幣與標的前進才對。也就是按照日本銀行的盤算，理應會讓日圓繼續貶，但誰知道由於世界經濟情勢的動盪不安，使得投資家更是進入避險狀態（Risk-Off），購買相對安全的日圓，才使得日圓一下又漲了回來。而一般市場上的說法，會讓日圓再度回漲的因素有五大因素，分別為「美國經濟減速與升息力道弱化」、「中國經濟問題與人民幣下跌」、「原油價格暴跌」、「北韓與中東等地政學風險」與「歐洲金融動盪不安」。雖然本站是講「東京不動產投資」，但由於海外不動產投資與匯率息息相關，這篇就讓我們來討論一下匯率問題吧。

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  日圓的匯率，到底是由誰來決定？一般來講，外匯市場的參加者，主要可以分成「事業投資實際需求」與「投機行為」兩大類。所謂的「事業投資實際需求」指的就是像汽車廠商或者出口業等，需要將產品出口至外國的產業。這些產業在國外賺到的錢，當然不是日圓，而是美金。因此當這些公司賺了錢，必須將錢匯回日本發薪水給員工以及支付下包廠商費用時，就需要將賺到的美金換回日日圓。

  而所謂的「投機行為」，指得就是炒匯行為，來賺差價的，像是對沖基金等。但根據BIS（國際清算銀行）Triennial Central Bank Survey 2013年的統計，這些「事業投資實際需求」在市場上的存在感其實較低，頂多就佔整體的一成左右而已，但「投機行為」的佔比就非常高。

  但實際上，因為「投機行為」的買盤，雖然會在短期內大量購買或出售某種貨幣，但因為他們的行為就是投機行為，所以就算他們賣掉某種貨幣後，只要短期之內那貨幣有再跌到一定的程度，他們就會再大量買回來，因為這樣帳面上才有賺到錢。例如日圓跌到100圓的時候賣掉，而在日圓跌到105圓的時候會買回來，這樣就賺了5圓。

  你有沒有想過，為什麼日本的房屋，折舊速度驚人，資產下滑的速度幾乎是獨步全球？日本的房屋中古時的評價額之低，甚至讓德國人以及台灣人都感到不可思議。而這一切，很有可能都是不動產業者、金融業者、甚至是國家制度的錯。2016.02.22出刊的「日経ビジネス」就做了這樣的不動產的專題。觀察細微，有些點，也跟我的想法有媒合之處。例如日本人的「全新潔癖」，以及仲介業者的「黑箱坑殺買賣雙」行為等。都是導致日本不動產到了中古時，價格跌跌不休的主因之一（當然通縮環境也有影響，但報導中沒有提及這一點）。報導一開始就提及，全世界很多國家的房屋都是「資產」，唯有日本的房屋是「消費財」（負債），因此從1969年之後，高達500兆日圓的全民住宅資產就這樣靜悄悄的消失了，連寫特輯的記者也認為這樣的現象其實不合理，期待有朝一日會逆轉。

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  會造成日本住宅折舊迅速的第一點，撰文記者認為就是因為不動產業者「囲い込み」的惡習（為了賺買賣雙方仲介費，刻意不讓物件流通出去）。而為了使物件更容易成交，原本市值5000萬日圓的物件，仲介業者刻意不讓它流通在一般市場，導致即使有願意出原價購買的消費者，也沒機會買成。目的就是讓屋主感到著急，之後再藉機向屋主砍價至4500萬日圓，賣給自己的客人，以圖買賣雙方的兩邊仲介費（見圖）。這樣的招數，其實我的新書《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》當中的9-5節就有詳細介紹。http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_005

  而記得台北書展簽書會的時候，我也有意無意提及，很多大公司都有這樣的現象。但因為是公開場合，不便直接講明這些公司的名稱。沒想到這本雜誌直接把這些大公司的名字打了出來（見圖）。當然，記者也認為，因為現在的資訊科技發達，像是之前金融業與科技業延伸出來的Fin-Tech (Financial+Technology)，在日本就非常火紅，引發了金融業界服務的革命。因此文章作者也預料，Sony不動產跟Yahoo聯手推出的新服務「おうちダイレクト」，也將會掀起日本一股「不動產Tech」革命。

  Sony的這個新服務，有點類似我們台灣的591租屋網，讓賣方可以自己把物件PO上網賣，並且自己決定售價，成交後也不需要支付仲介費，目的就是要讓賣方的物件可以確保不要被黑心仲介這樣壓下來。但與台灣591不同的是，台灣的591是買賣雙方的交易平台，即使成交兩方都不用付仲介費，但sony不動產的這個服務，則是成交時，需要由買方支付3%+6萬的仲介費。想當然爾，這樣破壞業界潛規則的服務，一定會受到日本其他房仲業者們的反彈。就有某不動產流通協會的會員業者們，已經開始抵制，不將自己手中的物件登錄到Yahoo不動產，而聽說日本最大的業者聯盟，高達10萬加盟會員的「全宅連」，就是那個有「鴿子」標誌的聯盟，也醞釀要抵制這樣的服務。看來若要改變這樣的惡習，恐怕需要日本消費者們認清這樣的黑心手段，團結一致，像對付麥當勞一樣了吧。^^||

梅花的季節到了。上次去了池上梅園，要200日圓門票。今天這個地方不用錢，也很漂亮。只要從新宿搭小田急小田原線，在「梅ヶ丘駅」下車就到了。

由於国士舘大学就在附近，因此這站會有很多大學生出沒，所以商店街也還算熱鬧。而從車站走路兩分鐘的羽根木公園，整個山丘都是梅花樹，很漂亮。靠近花一聞，還有梅花香撲鼻，很適合來散步走走。

  不動產經濟研究所昨天（2016.02.22）發表了去年2015年一整年的新屋大樓產品銷售市場動向，果然跟之前的預估不謀而合，價漲量縮。全國發售量僅有7萬8,089戶，比起去年量縮了6.1%，平均價格上漲了7.2%，來到了均價4,618萬日圓。不過令人驚訝的是，這個價格居然是1973年調查開始以來的新高價，也就是連泡沫時期1991年的最高峰，都只有4,488萬日圓而已。是不是真的日本的不動產市場已經比起泡沫時期高，再度吹起了巨大泡泡呢？（上述價位為日本全國）

  其實我覺得這個數據有另一個觀察的方法。也就是這個數據是「房價」，而不是「地價」。不動產經濟研究所統計出來的資料，是「商品（新發售大樓）」的價格，而不是「原料（土地）」的價格。日本地價上漲，建商就會試圖找較便宜的地，使用較便宜的設備等，來將發售價格控制在一般購屋客可以購買的價位。這個概念可以在我新書《魯蛇翻身！東京買房最強攻略  全新增訂版》的第9-7節「無感漲價有高招」看到。因為如果建商一昧地調高價位，就只怕自住客不買，導致銷售停滯。

  如果沒記錯的話，泡沫時期，就是因為都心地區的「地價」漲太高了，因此較少建商在都心精華區買地來蓋新屋，都心的大樓多半是商業用途居多。這也就是為什麼泡沫時期造就了東京的「甜甜圈現象」。因為都心土地太貴，建商只好往郊區去蓋房子，來賣給一般人。而就這樣，人，都往近郊移動，工作跟商業，都還是集中在都心，所以讓東京都的居住實情形成了一個甜甜圈（新書1-9節）。

  也就是說，藉由這個甜甜圈現象，我們可以推測當初1991年時期，較多的新建案發售，是集中在東京的近郊，房價地價都較便宜的地方，因此價位可以壓在一般購屋客買得起的範圍當中。也因此，當初東京都的房價大概平均是6809萬日圓。雖然根據同機構所發表的2016年一月東京都新屋均價為7,149萬日圓，乍看之下比起1991年的均價還要高，但由於近幾年都心回歸的風潮，我們可以推論，應該是因為最近的新推案都是在比起當初1991年時期要來得精華的地段。若兩個時代，我們都只看精華區的高價位產品的話，就可得知當時1991年時，都心精華區高價位產品，也有許多超過10億日圓的物件，但目前就現在的高價產品，也鮮少超過5億日圓的。也就是說東京都的房價，雖然現在的新成屋價格接近泡沫時代時的新成屋均價，但或許可以把這個統計數據理解成「2016年的都心價格」接近「1991年的近郊價格」。因為若從「地價」方面來看的話，1991年東京都的平均地價有到每坪922萬日圓，但去年2015年東京都的平均地價也才277萬日圓而已（http://www.tochidai.info/tokyo/），也因此可得知，地價部分要到泡沫時期的價格，還有一大段距離要爬升。

  不過發售的大樓價位越來越高也是個事實，新屋越來越貴，也連帶拉抬了中古屋的價格。日本人購置自用屋的力道，大概就是在4000萬～6000萬之間。畢竟現在日本人的心態不像泡沫時期那種追高的態度，因此很有可能隨著新屋銷售越來越貴，而導致房屋銷售上更加困難。也因此2016.02.23出刊的住宅新報就推論中古住宅也差不多漲到頂了。

  本月17號的簽書會圓滿結束，很感謝大家當天踴躍參加僅此一場的簽書講座，也多虧了中視主播林慧蓉小姐跟我一搭一唱，讓整個演講在一問一答中，毫無冷場。

  但由於東西實在太多了，沒辦法在短短的三十分鐘之內結束，因此只有講到原本預計要講的一半而已。

  幸好，書裡面都寫得很清楚了，有興趣的朋友請一定要去買一本。

  回台，已經習慣坐ANA的商務艙從羽田到松山。一來省時間，一來商務艙行李會先出來，座位又比較舒服。而住大倉，因為離我要去的地方都很近，也因為我對西區比較熟，因此這樣的組合就成了我回台北的最佳之選。

  說實在的，我覺得不管是松山還是羽田的貴賓室，其實都還好而已。可能我錢不夠多，要坐頭等艙，才能去更好的貴賓室。

  好拉，東西真的不好吃，但是至少坐在裡面休息還不錯。因為我也不喜歡逛免稅店。

【活動公告＆】

本週，站長TiN將會短暫回台，有兩場公開講座與一場廣播節目。歡迎有興趣的朋友來參加喔。

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①《東京買房大揭密》
這場是在世貿書展舉辦的簽書會，也是免費講座，不用事先報名。只要你來世貿書展，就可以來聽（書展要門票）。只要拿書來，或者現場購書，都可以簽名喔。詳細可以參考圖片上的資訊。

  有時候從高田馬場那裡，沿著神田川散步還不錯。

  椿山荘的櫻花，很像有幾顆會特別早開。因為這天晚上在高田馬場吃飯，所以下午就先來附近散步。

  日銀祭出了負利率政策後，股票市場不漲反跌，終於，昨天的日股，跌破了15000圓，收盤收在14952。此外，日圓也狂升至一時突破了110圓，也就是又回漲到了2014年10月時的量化寬鬆時的水準。也因此許多日本的財經專家認為，這次的負利率政策，可以說是日銀的誤算。原油價格下跌、中國經濟減速問題、再加上近期美國FRB的葉倫頻頻釋放升息腳步可能會放緩的消息，更讓投資人對於景氣感到不安，紛紛切換成了避險模式（Risk Off），讓避險資金流入日圓，對沖基金（Hedge Fund）做多日圓，讓日圓在短短一個多禮拜的時間，就從120漲到了110，漲了將近10塊。

  日股從年初時的19000多圓，短短一個多月就已經跌掉了4000多圓，這時，就有許多專家引用2008年的雷曼風暴，來提醒投資朋友，說，房地產比股市反應還要慢三個月，因此日本的房市也差不多要崩盤了，因此要賣，趕快趁現在！但畢竟當時的時空背景經濟條件等，都與現在不太一樣，是否就會循著以往的模式，使得接下來的不動產市場沈寂？如果我知道的話就不會在這裡寫臉書了。

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  本週一，2月8日的財經節目WBS，就針對目前的不動產市場做了報導。由於日銀導入了負利率，使得某些銀行已經開始對於住宅貸款降息，如新生銀行，已經率先將10~35年期的住宅貸款，調降了0.1%。也就是如果你是日本一般的上班族，購買自住屋，可能優惠利率只需要0.6%左右。看起來根本就是不用利息的感覺。也就是在正常的市況而言，降息，是對於不動產市場有正面的幫助，因為負擔減輕。也因此，節目走訪了三菱地所位於花小金井的造鎮推案物件。花小金井，其實算是東京左邊的市部，已經不是23區內了，應該算郊區，所以房價也相對便宜，算是一般上班族買得起的3000多萬的價位。而來場的顧客就表明，的確是因為負利率，導致認為現在若要購買自住屋，會是個不錯的買點。現場的業務人員也認為負利率政策，對於房市是會有正面的幫助。

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  很久沒有PO這一系列的吃喝玩樂文。其實我一直都有對自己很好，只是沒時間PO而已。

  像這個就是跟某老闆朋友去新宿王子飯店25樓吃的。

梅，唸作（うめ）。梅園，則要使用音讀「梅園（ばいえん）」。

大田區這個池上梅園有很多種類的梅花，從JR五反田車站，你可以選擇搭東急池上線，慢慢晃過去到「池上」站，經過池上本門寺，散步至梅園。

也可以搭都営浅草線，直接到終點站「西馬込」，直接走大約10分鐘到池上梅園。

  天氣好，就是要到處走走啊，不然要幹嘛？

 這天從赤羽站，一路散步到浮間公園。大概一，兩個小時吧。

最近讀了一個超空投派的經濟評論家的書，裡面的描述把不動產業者描述為惡魔，買屋跌價是因為違背了神意，因此受到懲罰，而租屋才是王道（因為他也是90年代買屋，高點套牢賠到脫褲的一個人，書裡面自己講的）。看到最後我都覺得有點覺得這個人很像信教信到走火入魔的樣子 ^^。先不管他的主張怎樣，書本中他引用了日本的合計特殊出生率，來表示以後的日本，房子甚至不用錢。我覺得觀點還蠻有趣的，跟大家分享，可以來思考看看。

  而什麼是「合計特殊出生率」？指的就是「一個女性在一輩子當中，可以生出幾個小孩」的意思。

  日本少子高齡化，人口逐漸減少，是大家皆知的事實。而1970年代，日本的合計出生率是1.77~2.14。而日本也是一夫一妻制的家庭，因此一個爸爸，一個媽媽，至少要生兩個兒子，兩個老的製造兩個新的，這樣以後人口才不會減少。也就是合計出生率必須高於2，才可免於人口減少的擔憂。不過根據書中作者的舉例，目前日本的合計出生率為1.42，也就是很明顯的，一夫一妻兩個人只能生產出1.42名新生兒，人口正逐漸減少當中，就連安倍的新三支箭，都只要求到合計出生率提升至1.8而已，可見日本今後要讓人口增加是多麼困難的任務。

  來，為什麼作者認為過幾年後，日本的房子等於不用錢呢？假設老爸是家裡的獨生子，老媽也是，那麼老爸老媽兩個人就會從爺爺奶奶各自繼承一間房子，也就是兩間房子；若老爸家裡是兩兄弟，媽媽為獨子，則可以繼承1.5間房子；相反若是媽媽家是兩姐妹（兄妹）等，爸爸是獨子，也是繼承1.5間；若老爸老媽兩人都是有兩個兄弟姊妹的，則就會繼承一間。」以出生率1.42來看，上述四種模式當中，至少前三種（2間跟1.5間的），第三代孫子都會有免費的房子可以繼承（房子有1.5間，小孩卻只有1.42人）。而又因為現在的合計出生率為1.42而已，因此最後一種模式，也就是老爸老媽有兄弟姊妹的，其實佔少數。因此作者就論斷說，以後大家都有免費的房子住，真開心！！！

  剛剛也查了一下台灣的合計特殊出生率，居然2013年的數值是1.065而已（資料來源：http://news.livedoor.com/article/detail/9456065/）。那如果按照作者的邏輯，現在台灣的高房價就有解拉，嘻嘻。當然我不是很同意作者的觀點，因為人還是會往都會區流動。這點有在新書1-3節中提及「人口減少與都心不動產的關係」。http://www.books.com.tw/products/0010702534（又在置入性行銷了）。另外，房屋也有耐用期限，一般郊區的木造建築，不可能給你繼承到孫子代的時候，房屋都不用補修。木造建築會計上只耐用22年，實際就算讓你用到60年好了，如果真的要居住也差不多要打掉重建了，因此也不可能完全不用錢就可以有房子住。但至少如果是RC造的，管理維護做得好的話，甚至可以住三代也沒問題。也就是買屋時，慎選地點與產品真的很重要了。

  艾...這天本來要去新宿御苑走走，但沒想到星期一，沒開。

  幸好路邊的餐廳，花朵也很漂亮。我只好欣賞路邊的花，然後拍完去逛街！