目前日期文章:201602 (14)

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  日圓匯率上沖下洗,負利率政策發表時,一下跌至兌美元120圓,過沒幾天又漲回了110圓。原本預期負利率政策以及美國的升息,會讓日圓的需求變小,讓投資家轉而購買美元,因為如果錢放在日圓,無利可圖,甚至要被扣帳管費的話,照理說資金應該會遠離日圓,往其他更具投資價值的貨幣與標的前進才對。也就是按照日本銀行的盤算,理應會讓日圓繼續貶,但誰知道由於世界經濟情勢的動盪不安,使得投資家更是進入避險狀態(Risk-Off),購買相對安全的日圓,才使得日圓一下又漲了回來。而一般市場上的說法,會讓日圓再度回漲的因素有五大因素,分別為「美國經濟減速與升息力道弱化」、「中國經濟問題與人民幣下跌」、「原油價格暴跌」、「北韓與中東等地政學風險」與「歐洲金融動盪不安」。雖然本站是講「東京不動產投資」,但由於海外不動產投資與匯率息息相關,這篇就讓我們來討論一下匯率問題吧。

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  日圓的匯率,到底是由誰來決定?一般來講,外匯市場的參加者,主要可以分成「事業投資實際需求」與「投機行為」兩大類。所謂的「事業投資實際需求」指的就是像汽車廠商或者出口業等,需要將產品出口至外國的產業。這些產業在國外賺到的錢,當然不是日圓,而是美金。因此當這些公司賺了錢,必須將錢匯回日本發薪水給員工以及支付下包廠商費用時,就需要將賺到的美金換回日日圓。

  而所謂的「投機行為」,指得就是炒匯行為,來賺差價的,像是對沖基金等。但根據BIS(國際清算銀行)Triennial Central Bank Survey 2013年的統計,這些「事業投資實際需求」在市場上的存在感其實較低,頂多就佔整體的一成左右而已,但「投機行為」的佔比就非常高。

  但實際上,因為「投機行為」的買盤,雖然會在短期內大量購買或出售某種貨幣,但因為他們的行為就是投機行為,所以就算他們賣掉某種貨幣後,只要短期之內那貨幣有再跌到一定的程度,他們就會再大量買回來,因為這樣帳面上才有賺到錢。例如日圓跌到100圓的時候賣掉,而在日圓跌到105圓的時候會買回來,這樣就賺了5圓。

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  你有沒有想過,為什麼日本的房屋,折舊速度驚人,資產下滑的速度幾乎是獨步全球?日本的房屋中古時的評價額之低,甚至讓德國人以及台灣人都感到不可思議。而這一切,很有可能都是不動產業者、金融業者、甚至是國家制度的錯。2016.02.22出刊的「日経ビジネス」就做了這樣的不動產的專題。觀察細微,有些點,也跟我的想法有媒合之處。例如日本人的「全新潔癖」,以及仲介業者的「黑箱坑殺買賣雙」行為等。都是導致日本不動產到了中古時,價格跌跌不休的主因之一(當然通縮環境也有影響,但報導中沒有提及這一點)。報導一開始就提及,全世界很多國家的房屋都是「資產」,唯有日本的房屋是「消費財」(負債),因此從1969年之後,高達500兆日圓的全民住宅資產就這樣靜悄悄的消失了,連寫特輯的記者也認為這樣的現象其實不合理,期待有朝一日會逆轉。

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  會造成日本住宅折舊迅速的第一點,撰文記者認為就是因為不動產業者「囲い込み」的惡習(為了賺買賣雙方仲介費,刻意不讓物件流通出去)。而為了使物件更容易成交,原本市值5000萬日圓的物件,仲介業者刻意不讓它流通在一般市場,導致即使有願意出原價購買的消費者,也沒機會買成。目的就是讓屋主感到著急,之後再藉機向屋主砍價至4500萬日圓,賣給自己的客人,以圖買賣雙方的兩邊仲介費(見圖)。這樣的招數,其實我的新書《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》當中的9-5節就有詳細介紹。http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_005

  而記得台北書展簽書會的時候,我也有意無意提及,很多大公司都有這樣的現象。但因為是公開場合,不便直接講明這些公司的名稱。沒想到這本雜誌直接把這些大公司的名字打了出來(見圖)。當然,記者也認為,因為現在的資訊科技發達,像是之前金融業與科技業延伸出來的Fin-Tech (Financial+Technology),在日本就非常火紅,引發了金融業界服務的革命。因此文章作者也預料,Sony不動產跟Yahoo聯手推出的新服務「おうちダイレクト」,也將會掀起日本一股「不動產Tech」革命。

  Sony的這個新服務,有點類似我們台灣的591租屋網,讓賣方可以自己把物件PO上網賣,並且自己決定售價,成交後也不需要支付仲介費,目的就是要讓賣方的物件可以確保不要被黑心仲介這樣壓下來。但與台灣591不同的是,台灣的591是買賣雙方的交易平台,即使成交兩方都不用付仲介費,但sony不動產的這個服務,則是成交時,需要由買方支付3%+6萬的仲介費。想當然爾,這樣破壞業界潛規則的服務,一定會受到日本其他房仲業者們的反彈。就有某不動產流通協會的會員業者們,已經開始抵制,不將自己手中的物件登錄到Yahoo不動產,而聽說日本最大的業者聯盟,高達10萬加盟會員的「全宅連」,就是那個有「鴿子」標誌的聯盟,也醞釀要抵制這樣的服務。看來若要改變這樣的惡習,恐怕需要日本消費者們認清這樣的黑心手段,團結一致,像對付麥當勞一樣了吧。^^||

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梅花的季節到了。上次去了池上梅園,要200日圓門票。今天這個地方不用錢,也很漂亮。只要從新宿搭小田急小田原線,在「梅ヶ丘駅」下車就到了。

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由於国士舘大学就在附近,因此這站會有很多大學生出沒,所以商店街也還算熱鬧。而從車站走路兩分鐘的羽根木公園,整個山丘都是梅花樹,很漂亮。靠近花一聞,還有梅花香撲鼻,很適合來散步走走。

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  不動產經濟研究所昨天(2016.02.22)發表了去年2015年一整年的新屋大樓產品銷售市場動向,果然跟之前的預估不謀而合,價漲量縮。全國發售量僅有7萬8,089戶,比起去年量縮了6.1%,平均價格上漲了7.2%,來到了均價4,618萬日圓。不過令人驚訝的是,這個價格居然是1973年調查開始以來的新高價,也就是連泡沫時期1991年的最高峰,都只有4,488萬日圓而已。是不是真的日本的不動產市場已經比起泡沫時期高,再度吹起了巨大泡泡呢?(上述價位為日本全國)

  其實我覺得這個數據有另一個觀察的方法。也就是這個數據是「房價」,而不是「地價」。不動產經濟研究所統計出來的資料,是「商品(新發售大樓)」的價格,而不是「原料(土地)」的價格。日本地價上漲,建商就會試圖找較便宜的地,使用較便宜的設備等,來將發售價格控制在一般購屋客可以購買的價位。這個概念可以在我新書《魯蛇翻身!東京買房最強攻略  全新增訂版》的第9-7節「無感漲價有高招」看到。因為如果建商一昧地調高價位,就只怕自住客不買,導致銷售停滯。

  如果沒記錯的話,泡沫時期,就是因為都心地區的「地價」漲太高了,因此較少建商在都心精華區買地來蓋新屋,都心的大樓多半是商業用途居多。這也就是為什麼泡沫時期造就了東京的「甜甜圈現象」。因為都心土地太貴,建商只好往郊區去蓋房子,來賣給一般人。而就這樣,人,都往近郊移動,工作跟商業,都還是集中在都心,所以讓東京都的居住實情形成了一個甜甜圈(新書1-9節)。

  也就是說,藉由這個甜甜圈現象,我們可以推測當初1991年時期,較多的新建案發售,是集中在東京的近郊,房價地價都較便宜的地方,因此價位可以壓在一般購屋客買得起的範圍當中。也因此,當初東京都的房價大概平均是6809萬日圓。雖然根據同機構所發表的2016年一月東京都新屋均價為7,149萬日圓,乍看之下比起1991年的均價還要高,但由於近幾年都心回歸的風潮,我們可以推論,應該是因為最近的新推案都是在比起當初1991年時期要來得精華的地段。若兩個時代,我們都只看精華區的高價位產品的話,就可得知當時1991年時,都心精華區高價位產品,也有許多超過10億日圓的物件,但目前就現在的高價產品,也鮮少超過5億日圓的。也就是說東京都的房價,雖然現在的新成屋價格接近泡沫時代時的新成屋均價,但或許可以把這個統計數據理解成「2016年的都心價格」接近「1991年的近郊價格」。因為若從「地價」方面來看的話,1991年東京都的平均地價有到每坪922萬日圓,但去年2015年東京都的平均地價也才277萬日圓而已(http://www.tochidai.info/tokyo/),也因此可得知,地價部分要到泡沫時期的價格,還有一大段距離要爬升。

  不過發售的大樓價位越來越高也是個事實,新屋越來越貴,也連帶拉抬了中古屋的價格。日本人購置自用屋的力道,大概就是在4000萬~6000萬之間。畢竟現在日本人的心態不像泡沫時期那種追高的態度,因此很有可能隨著新屋銷售越來越貴,而導致房屋銷售上更加困難。也因此2016.02.23出刊的住宅新報就推論中古住宅也差不多漲到頂了。

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  本月17號的簽書會圓滿結束,很感謝大家當天踴躍參加僅此一場的簽書講座,也多虧了中視主播林慧蓉小姐跟我一搭一唱,讓整個演講在一問一答中,毫無冷場。

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  但由於東西實在太多了,沒辦法在短短的三十分鐘之內結束,因此只有講到原本預計要講的一半而已。

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  幸好,書裡面都寫得很清楚了,有興趣的朋友請一定要去買一本。

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  回台,已經習慣坐ANA的商務艙從羽田到松山。一來省時間,一來商務艙行李會先出來,座位又比較舒服。而住大倉,因為離我要去的地方都很近,也因為我對西區比較熟,因此這樣的組合就成了我回台北的最佳之選。

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  說實在的,我覺得不管是松山還是羽田的貴賓室,其實都還好而已。可能我錢不夠多,要坐頭等艙,才能去更好的貴賓室。

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  好拉,東西真的不好吃,但是至少坐在裡面休息還不錯。因為我也不喜歡逛免稅店。

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【活動公告&】

本週,站長TiN將會短暫回台,有兩場公開講座與一場廣播節目。歡迎有興趣的朋友來參加喔。

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①《東京買房大揭密》
這場是在世貿書展舉辦的簽書會,也是免費講座,不用事先報名。只要你來世貿書展,就可以來聽(書展要門票)。只要拿書來,或者現場購書,都可以簽名喔。詳細可以參考圖片上的資訊。

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  有時候從高田馬場那裡,沿著神田川散步還不錯。

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  椿山荘的櫻花,很像有幾顆會特別早開。因為這天晚上在高田馬場吃飯,所以下午就先來附近散步。

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  日銀祭出了負利率政策後,股票市場不漲反跌,終於,昨天的日股,跌破了15000圓,收盤收在14952。此外,日圓也狂升至一時突破了110圓,也就是又回漲到了2014年10月時的量化寬鬆時的水準。也因此許多日本的財經專家認為,這次的負利率政策,可以說是日銀的誤算。原油價格下跌、中國經濟減速問題、再加上近期美國FRB的葉倫頻頻釋放升息腳步可能會放緩的消息,更讓投資人對於景氣感到不安,紛紛切換成了避險模式(Risk Off),讓避險資金流入日圓,對沖基金(Hedge Fund)做多日圓,讓日圓在短短一個多禮拜的時間,就從120漲到了110,漲了將近10塊。

  日股從年初時的19000多圓,短短一個多月就已經跌掉了4000多圓,這時,就有許多專家引用2008年的雷曼風暴,來提醒投資朋友,說,房地產比股市反應還要慢三個月,因此日本的房市也差不多要崩盤了,因此要賣,趕快趁現在!但畢竟當時的時空背景經濟條件等,都與現在不太一樣,是否就會循著以往的模式,使得接下來的不動產市場沈寂?如果我知道的話就不會在這裡寫臉書了。

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  本週一,2月8日的財經節目WBS,就針對目前的不動產市場做了報導。由於日銀導入了負利率,使得某些銀行已經開始對於住宅貸款降息,如新生銀行,已經率先將10~35年期的住宅貸款,調降了0.1%。也就是如果你是日本一般的上班族,購買自住屋,可能優惠利率只需要0.6%左右。看起來根本就是不用利息的感覺。也就是在正常的市況而言,降息,是對於不動產市場有正面的幫助,因為負擔減輕。也因此,節目走訪了三菱地所位於花小金井的造鎮推案物件。花小金井,其實算是東京左邊的市部,已經不是23區內了,應該算郊區,所以房價也相對便宜,算是一般上班族買得起的3000多萬的價位。而來場的顧客就表明,的確是因為負利率,導致認為現在若要購買自住屋,會是個不錯的買點。現場的業務人員也認為負利率政策,對於房市是會有正面的幫助。

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  很久沒有PO這一系列的吃喝玩樂文。其實我一直都有對自己很好,只是沒時間PO而已。

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  像這個就是跟某老闆朋友去新宿王子飯店25樓吃的。

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梅,唸作(うめ)。梅園,則要使用音讀「梅園(ばいえん)」。


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大田區這個池上梅園有很多種類的梅花,從JR五反田車站,你可以選擇搭東急池上線,慢慢晃過去到「池上」站,經過池上本門寺,散步至梅園。

也可以搭都営浅草線,直接到終點站「西馬込」,直接走大約10分鐘到池上梅園。

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  天氣好,就是要到處走走啊,不然要幹嘛?

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 這天從赤羽站,一路散步到浮間公園。大概一,兩個小時吧。

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最近讀了一個超空投派的經濟評論家的書,裡面的描述把不動產業者描述為惡魔,買屋跌價是因為違背了神意,因此受到懲罰,而租屋才是王道(因為他也是90年代買屋,高點套牢賠到脫褲的一個人,書裡面自己講的)。看到最後我都覺得有點覺得這個人很像信教信到走火入魔的樣子 ^^。先不管他的主張怎樣,書本中他引用了日本的合計特殊出生率,來表示以後的日本,房子甚至不用錢。我覺得觀點還蠻有趣的,跟大家分享,可以來思考看看。

  而什麼是「合計特殊出生率」?指的就是「一個女性在一輩子當中,可以生出幾個小孩」的意思。

  日本少子高齡化,人口逐漸減少,是大家皆知的事實。而1970年代,日本的合計出生率是1.77~2.14。而日本也是一夫一妻制的家庭,因此一個爸爸,一個媽媽,至少要生兩個兒子,兩個老的製造兩個新的,這樣以後人口才不會減少。也就是合計出生率必須高於2,才可免於人口減少的擔憂。不過根據書中作者的舉例,目前日本的合計出生率為1.42,也就是很明顯的,一夫一妻兩個人只能生產出1.42名新生兒,人口正逐漸減少當中,就連安倍的新三支箭,都只要求到合計出生率提升至1.8而已,可見日本今後要讓人口增加是多麼困難的任務。

  來,為什麼作者認為過幾年後,日本的房子等於不用錢呢?假設老爸是家裡的獨生子,老媽也是,那麼老爸老媽兩個人就會從爺爺奶奶各自繼承一間房子,也就是兩間房子;若老爸家裡是兩兄弟,媽媽為獨子,則可以繼承1.5間房子;相反若是媽媽家是兩姐妹(兄妹)等,爸爸是獨子,也是繼承1.5間;若老爸老媽兩人都是有兩個兄弟姊妹的,則就會繼承一間。」以出生率1.42來看,上述四種模式當中,至少前三種(2間跟1.5間的),第三代孫子都會有免費的房子可以繼承(房子有1.5間,小孩卻只有1.42人)。而又因為現在的合計出生率為1.42而已,因此最後一種模式,也就是老爸老媽有兄弟姊妹的,其實佔少數。因此作者就論斷說,以後大家都有免費的房子住,真開心!!!

  剛剛也查了一下台灣的合計特殊出生率,居然2013年的數值是1.065而已(資料來源:http://news.livedoor.com/article/detail/9456065/)。那如果按照作者的邏輯,現在台灣的高房價就有解拉,嘻嘻。當然我不是很同意作者的觀點,因為人還是會往都會區流動。這點有在新書1-3節中提及「人口減少與都心不動產的關係」。http://www.books.com.tw/products/0010702534(又在置入性行銷了)。另外,房屋也有耐用期限,一般郊區的木造建築,不可能給你繼承到孫子代的時候,房屋都不用補修。木造建築會計上只耐用22年,實際就算讓你用到60年好了,如果真的要居住也差不多要打掉重建了,因此也不可能完全不用錢就可以有房子住。但至少如果是RC造的,管理維護做得好的話,甚至可以住三代也沒問題。也就是買屋時,慎選地點與產品真的很重要了。

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  艾...這天本來要去新宿御苑走走,但沒想到星期一,沒開。

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  幸好路邊的餐廳,花朵也很漂亮。我只好欣賞路邊的花,然後拍完去逛街!

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