目前日期文章:201604 (16)

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昨天的東京,風很大。但你知道嗎?只要吹大風,賣木桶的就會大賺喔!
 

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  4月28日中午,日銀丟出了一顆震撼彈!原本市場上預期,本次的日銀金融政策決定會議,日銀將會再一步擴大量化寬鬆,或者再降負利率至-0.2%,甚至還有傳言,將採取直升機撒錢似地,直接發錢給人民(ヘリコプターマネー),而不再只是透過購買ETF與國債將錢釋放到市場,因此四月下旬,日圓才會在短短幾天內貶值至111。

  但會議結果出爐,卻與市場的預期180度相反,日銀並沒有進一步的追加寬鬆,而是決定維持現狀規模80兆日圓的量化寬鬆以及-0.1%的負利率。也因為市場上失望性的賣壓,導致日股狂跌,相反地,也讓日圓狂升至108,等於把之前不該跌的再漲回來。現在市面上的ETF已經有55%由日本央行持有,而日本近900兆日圓的公債,日銀也買了300多兆,多達30~40%都被日銀買走了,再繼續這樣買下去,ETF以及國債都會被日銀買光光,因此這樣的政策似乎已經來到了極限。或許因為這樣,又或許是因為美國的壓力,日銀這次才沒有再進一步的加碼寬鬆計畫。

  屋漏偏逢連夜雨,美國老大哥又於隔天29日,決定加強監控日本、中國、韓國、德國以及台灣的貨幣政策(http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160430-00000014-jij-n_ame),試圖要進一步地牽制日本干涉匯市,消息一出,讓已經急漲3%的日圓,再度狂漲至106,看來日圓有更進一步的機率走高。

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  而從歷史上來看,近幾年的日圓匯率,與不動產的價格有很大的關聯。日圓下跌時,股市上漲,有人賺到錢。同時,又因為匯差導致進口原物料及建材變貴,加上投資熱錢往房市流動等種種因素的加乘,因此導致東京房價創新高。這倒也容易預見,因為量化寬鬆本來就會導致實物資產變貴。但相反的情況呢?日圓上漲,股市下跌,就代表有人賠錢,可能得賣房變現。同時,也會因為接下來的新案,進口原物料及建材因為日圓高漲而取得成本變低,讓建商有「降價」的空間。

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  你去明治神宮時,都搭車到哪一站呢?相信絕大部分的人都是從JR原宿站下車,再從表參道那裡進去吧。當然,少數人會從JR代代木車站下車,或是從副都心線的北參道站下車,再從北參道入口進去。不過,我比較常直接用走的,往参宮橋方面的入口進去,人比較少,散步起來才可以吸收到足夠的芬多精 ^^。

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  從JR新宿站的南口,到代代木、南新宿~参宮橋這一帶,很多人都以為這裡是新宿區,但其實在行政區上的劃分,代代木是屬於「渋谷区」!而之所以這裡會叫做代代木,聽說是因為以前這裡有大樹,代代相傳...。代代木有一丁目~五丁目,但你看地圖就知道,其實這一區塊的正中間,被高速公路(首都高速四號新宿線)給切斷了,分成右邊的「代代木一丁目~三丁目」,與左邊的「代代木四~五丁目」。兩者的氛圍,截然不同。

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  「代代木一丁目~二丁目」有點像是我們台北南陽街的地位,對,就是補習街。除了補習班以外,也有不少專門學校,因此這一帶,就是東京的學生街的感覺。每當有電影或日劇、動畫等,在拍攝有關於重考生的故事時,大概都會在這裡取景。背景就以西新宿的大樓群為主,然後補習班的大樓就是去模仿「代々木ゼミナール」的名稱。是的,「代々木ゼミナール」是日本最大間的補習班(說補習班似乎有點小看它,日文稱做:予備校),也因為群聚效應,許多大型補習班都會在這一帶設立分校或總校。

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  東京的都市計畫,大部分的區都是這樣的:大馬路上,都是屬於容積率高的商業區,因此可以蓋高層,但只要彎進去巷弄內,用地區分就會變成容積率低的居住用地。因此,臨馬路的房子,都是蓋高層的,巷弄內的房子,都是蓋低層的。也就是因為這樣都市計畫的理由,所以才會造成東京的住宅RC大樓型產品,大致上會分成三種狀況。

  第一種,就是在大馬路旁邊的10幾層RC建造的大樓。而因為它本身也是商業區,容積率又高,因此這種地方其實也不適合永住型的住宅,多半是出租型的人,才會想要住在這樣的地方。因此面臨大馬路的房,多半蓋成出租型的套房。當然,有時候會有60~70平米左右的家庭房,但就是不會有90平米以上,永住型的高級住宅。因為高級住宅,不會在這種喧鬧的環境當中,蓋了,建商銷售上也比較困難。

  而東京的RC產品的第二種狀況,就是位於巷弄內。因為巷弄內安靜,同時都市計畫上,又是屬於「低層」,或者是「中高層」的用地,因此,如果你找的是較高級的90~150平米的低層永住型住宅,也多半只會在巷弄內才找得到。一來巷弄內安靜,二來,這樣的環境,本來都市計畫就是規劃成住宅的區域,因此建商要蓋高檔的住宅產品,也多半會在這種地方。當然,巷弄內屬於住宅地,因此也會有小套房或者是60~70平米的家庭房。因此如果你的購屋需求,是想要買大一點的永住型房子,大多只會在靜巷內才找得到,而且也多半都是低層住宅。大馬路邊,幾乎找不到10幾層的住宅房,全部都是做成大坪數的。

  第三種,就是超高層塔式住宅(Tower Mansion)。因為超高層,基地很大,而這些大基地,多半都是因為區域上的大規模再開發(都更),因此整個區塊,都有別於我們上述的「馬路邊」或者「巷弄內」。整個基地重新規劃後,所留的公共空間空地也大,因此整體上,環境都還不至於太糟。一般塔式住宅的中低樓層會做成小坪數,或中等坪數,而高樓層才做成100平米以上大坪數。也很少見到整棟超高層,全部清一色都是90平米以上大坪數的。但卻還蠻多清一色整棟超高層都是出租型小套房的。也因為超高層要蓋高,因此大部分的超高層住宅,多座落於商業區,本身的容積率,再加上政府給予放寬的容積,才可以蓋成超高層。

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  東京的大樓(マンション)房價,已經超過了2007年,來到了相對高點。這一期(4/30~5/5)的東洋經濟,就做了相關報導,探討最新的不動產市況。根據報導,都心精華區的高檔物件,漲勢驚人。東急不動產的「The Branz House 一番町」,一戶要價2~6億日圓,但卻連廣告都不用打,只靠基地現場的看板,即熱烈完銷。另,三菱地所即將開賣的新宿御苑案,100平米也開價1.5億~2.6億日圓,也預期將會創下銷售佳績。週刊就分析,高檔物件會賣得這麼好,主要還是因為自2015年之後的遺產稅增稅後,有些富裕層為了避稅,才會積極買進都心的高檔大樓產品,藉此將現金轉換成不動產,降低資產評價額,以達節稅目的(詳見新書《東京買房最強攻略》10-5節)http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_017

  因此現在的高檔物件,這些資產配置的節稅族,幾乎都沒在管甚麼投報率幾趴的,只求物件保值。也就是因為有這樣的買盤在(雖然不多),但這樣的買法,得確會為市場帶來相當大的影響。因此週刊也認為,現在每間建商都在靠腰說建築費用高漲,所以房價不得不漲,根本就是喊假的。都心的大樓產品,價格高漲的主因,恐怕不是「建築費用高漲」,而是「有笨蛋會買(這五個字是我的意見)」。

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  的確,我之前的PO文「看不懂的東京新成屋市場...http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/446139854  也曾經提過,都心的某案,75平米沒view的,賣8000多萬,但同一層樓80平米有無敵景觀view的,賣約1.3億。也就是說,這兩間根本一樣大,只是看你要不要為了一個view,多花將近5000萬日圓。另一個知名建商,最近推案的,某電車終點站一分鐘的個案,也是一樣的情形。它70平米的房型賣7000多萬,但85平米的(有露台)邊間卻要賣1.2億!!!就從這兩個(算是具代表性的)個案來說,其一般般,沒什麼特點的房型,都還可以壓在合理的價位銷售,但有view的,或是有邊間的這種條件較佳的,雖然只是大一點點,設備用好一點點,建商就想要賣你賣天價。這也呼應了週刊點出的「漲價並非建築費用高漲」的講法。看來,這些賣天價的戶型,目標客群應該就是這些「節稅客」。因為他們沒買來節稅,遺產稅一樣會被政府課走55%,還倒不如亂花花掉還比較爽。因此,在日本沒有避稅需求的台灣投資客,要買這樣的產品,建議您三思。

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  最近台灣似乎有一篇文章很火紅,內文提到了日本的「房子,如果是獨棟的木造屋,根據日本的法規,三十年就必須改建;鋼筋水泥的大樓,到了四十七年的法定耐用年限,也必須改建」。

http://www.storm.mg/lifestyle/106249

因此也有許多朋友及客戶詢問我關於這點是否屬實。直接說答案:錯的。

  日本是有私有權的國家,土地以及建物,都是私有物。沒有任何人能夠強制有私有產權的房屋改建或者是拆除。除非道路徵收等,但這也會有補償方案。而RC等區分所有權的產品,則是80%以上住戶同意改建,才可以拆除改建。(但你也不要期待跟建商談改建時,可以一坪換一坪,拆要錢,蓋也要錢。如果你的大樓,容積率沒有剩,建商無法藉由剩餘的容積,多蓋些戶數來賣,藉此籌措改建費用以及利益的話,就是只能這樣一直用下去。)

  仔細搜尋一下At Home等日本售屋流通網就可知道,日本仍然有許多5、60年的大樓產品以及木造建築還在市場流通,甚至也有80年以上的建物。若上述描述屬實,這些物件不就都違法?另外,目前東京興起了老屋重新翻修,再販賣的風潮,稱作Renovation。若上述描述屬實,那有人會願意買一個只能使用10幾年,且花大錢重新裝修的產品嗎?

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  如果說要找東京的高級住宅區,或許「一低層(第一種低層住居專用地域)」會是個好指標。所謂的「一低層」,就是都市計畫法中的「用途地域(用地區分)」。都市計畫法中,詳細制定了每個區域屬於怎樣的性質,建築上有怎樣的法規,容積率多少,建蔽率多少...等。更多詳細的內容,可以參考我的新書 4-10節。而「一低層」,則是建築法規最嚴格的地區。日本人心目中的高級住宅區,是安靜的,是沒有喧鬧商店的。攤開東京的都市計畫圖,你就會發現,許多聞名的高級住宅區,用地區分都是屬於「一低層」,如:広尾二、三丁目,松濤,神山町,上原,富ヶ谷...等。而這些區域之所以寶貴,就是因為他在都心中的都心,但又沒有喧鬧的環境,是個純住宅區,要到熱鬧的地方一下下,自己的居住環境又清幽。因此這些地方多半都是大戶型的傳統大宅,或者是高級的低層公寓。這些地方的物件,有些不是很知名。原因在於流通量低,你想買,不見得有貨賣。所以不如麻布,六本木等地這麼聞名。這個地方,如果擁有一個好宅,可以說是最佳的保值產品。當然,同樣是「一低層」,都心很寶貴,但郊區的「一低層」就.....。

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  今天要去散步的目白,或者我應該說「下落合」(PS.學習院那邊的目白,這次沒去散步,下次再去),其實就是大家口中的高級住宅區之一。介於JR高田馬場站跟目白站的中間,但他的地名「下落合」,卻常常讓第一次聽到的人,不知道其實它是高級住宅區。之所以這一代會叫做「落合」,其實就是因為神田川跟妙正寺川,兩條河流「交會(日文為:落ち合う)」之處。就我們之前提過的邏輯,河川處為低地,自然不是高級住宅區的台地。也因此,其實落合~中井一帶,普遍讓人覺得是窮人住的一帶。得確,從下落合車站至下落合一丁目,這一帶的用地區分為「準工業」區,因此的確不是這麼優的地方,也因為下落合一丁目鄰接高田馬場,所以雖然方便,但是就是一堆出租小套房,附近學生多嘛。但過了一個馬路,也就是過了「新目白通」之後,住宅氛圍就180度大轉變。只要相隔一條街,資產價值其實可以差很大。下落合二~四丁目,屬於高台的地形,古代叫做「山の手」。對拉,就是我們山手線的「山手」。自江戶時期以來,就是許多武士的家邸。隨著進入明治時代,武士沒落,這裡開始居住了許多達官顯要,因此現在這個地名,我覺得它有點委屈。

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  而下落合,往上走,是高雅的目白商圈。「目白通」上,許多有sense的小商店,看得出居住在這一代的人,品味的高雅。而下落合往下走,則是學生街「高田馬場」。採買,吃東西很方便,但下落合又沒有高田馬場的喧鬧,又有「おとめ山公園」,也難怪這裡是個大家都喜歡的住宅區。靠近目白車站的那一帶,更多的是高檔住宅,許多高級公寓都是50坪以上的設計。也就唯有這樣的地段,老屋子,重新裝修後,還可以高價出脫。不過靠近下落合四丁目~中落合一帶,由於離目白站跟高田馬場站都很遠,反而是靠近西武新宿線的「下落合」佔,因此方便性就差很多,不見高級的氛圍。但所幸一帶也安靜,房價也合理,加上其實走到中井站商圈也不遠,或許也是個CP值不錯的地方。不過兩者的資產價值自然差了一大截。

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  有在日本租屋過的朋友都知道,租屋時,要付出的一筆「初期費用」很高。若以一間6萬日圓的小套房來說,可能初期費用就要高達25~26萬日圓;若是一間13萬日圓的高級套房來說,初期費用就要高達60多萬日圓。也難怪我以前教日文時,常常跟學生開玩笑說,就是因為租屋搬家這麼貴,所以日本人就算住到的房屋鬧鬼,也都選擇跟他「共生」下去,就像咒怨一樣(開玩笑)。

  但其實你知道嗎?這些錢,很多都不是房東拿走,因此想來日本當包租公,也不是想像這麼好賺。這篇,來談談租屋。以我們經手過的一個實例,來介紹一間月租13萬,室內為25平米(約7.5坪)的房屋出租時的明細。這間出租時,由於是月中,因此剛好第一期的房租並不是給一個月,而是給半個月,因此如果是月初開始入住的話,費用會更高。

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1.第一筆:「房租與管理費」。房租的13萬當中,包含了11萬9000日圓的租金,以及1萬1000日圓的管理費。管理費需要由租客負擔。這一筆管理費不是指外國人房東請代管公司收錢的「集金代行」,而是繳給大樓管委會的「大樓管理費」。這個案例從月中開始入住,因此這一筆房租跟管理費以日數來計算,只收取半個月。

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下雨了
花瓣掉了
道路變粉紅色了

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  上個月,日本銀行發表了2015年10~12月的資金循環統計,顯示日本人的個人金融資產,高達了1741兆日圓。這個數據,比起2014年的1708兆又增加了1.7%,也就是日本人的個人存款越來越多了(http://www.jiji.com/jc/graphics?p=ve_eco_kojinkinyushisan)。而這個數字其實已經超過日本2015年的GDP(實質:528.6兆、名目:499.1兆)三倍。儘管經濟不景氣,窮人越來越窮,但似乎富人受惠於安倍經濟學,富人以錢賺錢,累積財富的速度似乎越來越快,貧富差距也越拉越大。這個現象,也導致了東京的房地產,賣給有錢人的高檔產品越賣越貴,但近郊賣給一般受薪階級的產品,卻因為漲價,有點賣不太動。因此現在東京的不動產現象,兩極化的現象越來越明顯。尤其是今年的高級地段的新推案,價格已經拉高許多。但似乎一般住宅型的產品,有觸頂的味道。

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  其實根據日本不動產經濟研究所的數據,大樓型的產品,日本2015年,一整年推案總銷金額為3.6兆日圓。再對比日銀這個2015年的資金循環統計,個人保有的金融資產為1741兆日圓,就可大約概算,這個金額可以讓日本人每年都買房,買483年都還花不完。甚至如果只買首都圈的一都三縣的話,甚至可以買800多年,也就是說,日本人其實很多人非常有錢。因此有些人很樂觀地認為,只要日本的一般人的想法轉變,開始利用低利率,舉債購屋,房地產要往上衝,翻個一倍,是輕而易舉的事。因此我認識的某些房地產私募基金的投資人,認為:1.建築用地有限,推案量減少,2.日本金融政策有利房市,3.大都會區因為觀光客增多,連帶拉抬地價,4.日本人很有錢...就因為這幾點,他們認為目前日本人只是無法接受已經漲了一波的新價格,需要讓市場沈澱盤整一下,再過一段時間,沒得選擇之下,只好向高房價妥協,這時房價就會繼續往上衝。當然,這是這些投資人的想法,不代表正確。

  不過,的確。最近很多老舊的空屋,甚至被日本人認為是沒有價值,租不出去的不動產,都找到了自己的活路。例如老舊公寓或者一戶建,透過裝修後,拿來轉作Airbnb等民泊,都為這些原本被認為是不良資產的房屋,找到了再利用的價值。也有許多老舊的商辦,重新整修,搖身一變為熱門的主題式旅館,而且就日本政府對於民泊的開放,越來越積極,似乎也為日本「宣稱」高達820萬戶的空屋,找到了部份解決的出口。

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  新宿永遠都在進化

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  這個月,剛完工的新南口部分的轉運站已經開始啟用

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  聽說最近有草莓季的活動

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  希爾頓的buffet,有很多草莓蛋糕。

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今年東京的櫻花盛開時節,不是下雨就是陰天。花,就是要配合漂亮的藍天,陽光滲透過花瓣,氣氛才會漂亮。

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陰天,有點美中不足。所以這次的花季,我盡量都去賞夜櫻。

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中目黑,自從車站前的大規模都市更新,以及某部日劇的加持以後,儼然就變成了一個新的賞櫻觀光勝地。

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無論白天或晚上,人都一堆。

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  賞櫻除了知名的目黑川,其實神田川也不遜色。

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  因為這裡其實比較少觀光客,所以人不會太多。

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  一到了春天,東京到處都會有花。不一定是櫻花,但其實不一定要到賞花名所,路邊也有許多櫻花。

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  像是北新宿這裡,住友的商辦大樓這帶,就有很多漂亮的花。

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