目前日期文章:201606 (9)

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  大田區,是東京都23區中面積最大的區,高達60平方公里,與品川區、目黑區、世田谷區齊名,都屬於東京的「低層高級住宅區」,又稱作「城南地區」。日本人只要聽到「城南」,自然而然腦袋中浮現的印象就是高級住宅區的代名詞。但大田區的右半邊,尤其是蒲田,大森一帶,幾乎都是工業區,而左半邊,雖然屬於住宅區,但其實這裡的中古木造透天,空屋很多,因此整體的印象,算是城南四區中最差,最沒價值的一區。或許就是因為空屋過多,大田區是東京第一個開放合法短租民宿(民泊)的行政區。

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  而在這樣看似價值不是很高的一區,有個像是與庶民完全隔離的高級豪宅聚落秘境,就是「田園調布」。在20世紀初期時,日本的住宅形態還是像先前的台灣一樣,住商混合,並沒有所謂的住宅區與商業區分離的概念。當時田園調布還是一片荒蕪,土地便宜得跟大便一樣,而有遠見的企業家,也是設立日本鐵道會社(之後國有化)的渋沢栄一,在這裡大搞造鎮,要學習歐洲那樣,商業在都心,住宅在郊區的住商分離,因而成立田園都市株式會社(現今東急不動產與東急電鐵的母公司),來做住宅開發,才形成了現今數一數二的高級住宅區「田園調布」。所以有沒有發現,田園調布車站是「東急東橫線」以及「東急目黑線」兩條鐵路交叉喔。

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  而其實說田園調布很高級,其實也不盡然。真正的高級住宅區,只有在「田園調布三丁目」的一部份,像巴黎一樣,馬路是放射狀的那一帶而已。車站的右邊屬於地勢低的地區,老舊的破房子還蠻多的,一點也沒有田園調布應有的高級感,而左半邊,也就是放射狀那一邊,整體就規劃得很棒,有銀杏大道,而且還是在高台,從車站要到三丁目這裡,還必須要爬樓梯或搭電梯,彷彿就是跟其他的區域說:「此地為高級住宅區,貧窮老百姓退散!」的感覺。當然,田園調布三丁目屬於「一低層」的住宅區,沒有任何商店也是理所當然。但是在車站附近,其實商業氣息也稀稀疏疏,站前商店街的店,也不是什麼高級的店,對,就是「大田區」等級的一班庶民的店,只有車站本身看起來很華麗。但車站本身,除了超市跟幾間商店以外,沒有任何餐廳。只有代表高級的麵包店「梅森凱瑟」以及「星巴克」而已,看來貴婦們只要吃麵包跟喝咖啡就會飽了。

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  去年的這個時候,去田園調布散步,走著走著就來到了這個多摩川台公園。

去年的PO文:http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/427517963

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  這個公園的繡球花很漂亮,去年很像是6/22來的,今年則是挑6/24來,不過感覺上,花,有點爛掉了。

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  近期旅日作家劉小姐又發文,說「今年三月東京都心23區的新建租賃木造樓房空房率」創下史上新高,再度型塑出東京不動產即將崩盤之說。對於日本不動產市場投資型產品種類不慎明暸的人可能會誤以為自己的投資即將付之一炬,有去無回,因此特別寫一篇關於日本不動產投資產品形態的特稿,以期大家能夠更加明白新聞背後所代表的意義。但其實這一篇裡面的觀念,全部都在我的著書《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》(http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_001)中早有提及,這篇再將觀念做一個統整。

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  首先,撇開商用不動產,商辦以及店面等不談,日本的住宅型產品分成「自住型」與「投資型」兩種。

自住型有兩種:1.「マンション(mansion)」、2.「戸建て(透天)」

投資型有兩種:1.「マンション(mansion)」、2.「アパート(apartment)」

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  富士電視台在台場,我想大家都知道。不過你知道嗎?在還沒搬去台場之前,其實富士電視台是在大江戶線的「若松河田」站這裡喔。

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  而富士電視台遷走之後,這裡變成了UR賃貸住宅,算是公營住宅,就有一點類似我們台灣現在想要蓋的社會住宅。

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  跟一般出租物件不同的,UR賃貸住宅不用禮金,而且租金似乎比較便宜一點。外國人很像一定的條件也是可以租的。

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  東京的預售屋,價位一直往上飆。常常會有周邊行情大概就一坪500萬的產品,結果預售屋開價一坪800萬日圓,還是完銷。至於800萬的那個預售屋行情,到底合不合理?其實相當難判斷。因為預售屋屬於期貨,它的價格是賣你未來價,而不是現在的行情價,且預售屋還無法開始收租,不過好處就是不用立即拿出房屋全部的總價,只需拿出頭期款,等待完工後再付清或再貸款即可。

  周邊的新成屋一坪500萬,結果預售屋賣你800萬,其實也不見得沒道理。或許這個預售屋的產品等級更高,設備更頂級,採光跟室內的高度或面向都較高,建築方式也可能是採用最新的免震技術,甚至地點更精華,離車站更近...等。這些因素都會影響預售產品的售價。

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  先來看看「產品等級因素」好了。圖一中的價位表,就是都心某產品的售價。低樓層二樓跟三樓,都是朝南西的面向,但卻二樓賣你一坪616萬,三樓賣你540萬。為什麼會差這麼多?明明就只差一層樓,而且相同面向啊?原因就出在於室內空間。高單價的那間超過100平米,屬於premium頂級的房型,使用的室內設備比較好,而且房間也比較大。但三樓的只有82平米,這樣的空間規劃在日本算是高級而已,還不到頂級,使用的室內設備等級也會比100平米的那間差一點,因此就反映在售價的單價上,足足少了76萬,兩者單價差了快15%。

  接下來,「樓層高低因素」,也會影響單價的價差很大。從圖表中的3F看到9F,你可以知道這都是相同的房型,相同的面向。而每一層的價差,剛好分別是單價差24萬、16萬、12萬、12萬、12萬、16萬。除了三樓跟四樓差比較多以外,其他樓層大概都是一樓多個12萬左右。可能是三樓,它的視野剛好被對面的大樓擋住,但到了四樓,就可以看到漂亮的view,所以總價才差了將近600萬。而從這個樓層高低的因素,我們也可以得知,光是3樓跟9樓的樓層差價,就可以高達92萬,房價差了17%。

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  你能想像,像是渋谷這樣的巨大商圈的中心,只要走路一分鐘,就可以到一個連一間商店都沒有的高級住宅區嗎?實在很難想像。不過這樣的住宅區,真實存在於渋谷。常來東京旅遊的朋友,相信對於渋谷的「道玄坂」一定不陌生。對,就是109百貨旁邊那條街。往下走,很快就可以看到東急百貨店。相信我描述到這邊,腦中能浮現街景的朋友一定不在少數。但其實,很少有人會往東急百貨店以及Bunkamura的後面走過去看看,因為,商業氣息僅止於此,後面就沒東西了。

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  疑?沒東西?對,東急百貨&Bunkamura的正後方,其實就是今天要散步的,東京超高級住宅區「松濤」!松濤這個高級住宅區,可不是泛泛之輩住得進來的。這裡的住宅形態,主要是一棟棟獨門獨院的豪宅,當然也有一些分售式的高級公寓,不過較靠近渋谷商圈,以及松濤的中心點「鍋島松濤公園」這一帶,幾乎沒有物件出售。當然啊,獨門獨院的,人家只要不賣,你當然沒得買。松濤之所以會這麼有價值,就在於他「離渋谷商圈」的超近距離,但過個馬路,彷彿就像穿過多拉A夢的任意門一般,立即來到安靜的住宅區,完全不受喧囂的商業氣息打擾,這是其他東京住宅區絕無僅有的立地條件。 

  松濤總共分成一丁目與二丁目。整體都是安靜高級住宅區的氛圍,唯有左邊二丁目靠近大馬路「山手通」一帶,有少數高層的出租型產品,以及離大馬路較近的巷子,有少數吵雜,以及設計感低俗的大樓型產品,屬於地雷以外,這裡可以說是買了就不會跌價的地方。

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  提到神宮前,我想大家第一浮現的印象就是「原宿」吧。包含表參道、竹下通、甚至是巷弄內綿延不絕的服飾店等,在行政區上,都屬於「(渋谷区)神宮前」。由於這塊區域就位於明治神宮正前方,所以得名「神宮前」。從JR車站開始順時針方向,分別為一丁目到六丁目,據說這是涉谷區範圍最廣的一個區域。所以你要說「神宮前」=「原宿商圈」,其實也不為過。

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  早期,這一帶比較像是我們台北的忠孝東路四段一帶,大馬路上(表參道&明治通),充滿了商業氣息,巷弄內,則是早期的高級住宅區。不過因為近幾十年來,原宿的商圈急速擴張,就連原本屬於住宅用地的巷弄內,都被染上了濃濃的原宿商業氣息,似乎怎麼走,商圈都綿延不絕不中斷,實在是東京也少有的一個區塊。而尤其這裡早期是住宅區,又因為原宿商圈不斷擴大,致使這一帶的住宅,多為老舊的獨棟木造建築,或者是老舊的出租公寓,幾乎沒什麼新的住宅房。也就是其實神宮前的住宅,多半都是從很早以前就一直住在這裡的人,搞不好住了好幾代也不一定。想必原宿商圈的擴張,使得原本住在這邊的人,生活受到嚴重的干擾,所以在巷弄內,不時可以看到住民張貼「這裡是住宅區,請安靜走路」的字樣。

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  是的,神宮前曾經是一個大家聽到會肅然起敬的,有錢人住的地方,只不過商業氣息的渲染,讓這裡成了一個「變質的老舊(高級?)住宅區」。一直要到離開大馬路,很長一段距離後的四丁目後半段、以及二、三丁目一帶,才還是維持著住宅的氛圍。當然,這一帶除了一些大戶型的高級住宅區,也聚集了不少出租公寓,跟老舊的公寓,看起來都有五十幾年歷史的,差不多該打掉重建的房子了,所以整體的環境還是無法跟清一色都是大戶官邸的松濤比擬。

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  最近讀到一篇日本不動產專家的網誌,他說,最近他跟某大型開發商的高層朋友見面聊天時,高層提到說,現在都心的開發商,幾乎都處於「休眠」狀態。原因就是因為建築用地高漲,買不到土地。

  一般而言,開發商的等級,分成像是三菱地所,住友,三井等這種蓋家庭房、高級房產品的「一線開發商」,以及專蓋投資型小套房的「三線開發商」。如果各位朋友最近有在關注東京精華區一線開發商的新推案,應該會發現一個現象,就是現在的一線開發商,幾乎沒有什麼好的居住房型的大規模產品,反倒推起了小規模,以及投資型小套房的物件了。就連三菱地所,都成立了新品牌「The ParkOne's」,準備開始進行投資小套房的分售事業。

  其實這正是反映了一線開發商,自從一年多前,就取得不到好的建築用地的必然結果。更尤其像是三菱地所這種上市的大建商,一定得追求財報上的數字,有不得不推案的壓力,就算沒有好的用地,沒有入流的產品用地,還是得要硬推案。

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  而其實,小套房大樓產品,它在用地買收的採算價位,比起正常的兩~三房的住宅大樓產品還要來得高,原因就是因為小套房產品的售價,受到投報率的影響、低總價的影響、節稅需求的影響...等,其單價的售價與利潤,多半會比兩~三房的居住型大樓產品來得高。也就是若以開發商的角度,小套房標地價格可以高一點沒關係,且小套房大樓產品不需要像兩~三房居住型產品這樣,需要有較高級的設備以及華麗的大廳等,才能吸引自住型買盤,因為小套房本來就是出租投資用,自然設備不需用到太高檔。

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金持ちを ___ ___ __ ___ になるわけではないとサッチャー元英国首相が言った。

1 金持ち   2 ところで  3貧乏人にした 4 貧乏人が
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(英國前首相柴契爾夫人曾經說過,就算讓富人變窮,並不能保証讓窮人致富。)

解答→

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