目前日期文章:201607 (2)

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  我喜歡住室內超過100平米(30坪)的房子。而室內超過30坪的房子,台灣比比皆是,但日本卻不多。相信台灣的朋友來日本購屋,也都會覺得日本的房子空間怎麼這麼小。在日本,一般的家庭房的三房產品,約莫落在70~90平米的大小,據說東京都內超過100平米的住宅房屋,只佔了所有住宅房屋的1%左右,而超過100平米的房型,建商就會將它當作是頂級的物件,開價會比一般未滿100平米的普通房型高很多,不是單價多個五萬、十萬那種多,而是總價多個30%~40%這種誇張的開價。

  原因大概有二:第一,就是因為日本的房屋持有成本很高,面積越大,固定資產稅以及管理修繕費用越高。因此一般能夠買到大房型的,都是高收入一族,養得起房,所以建商也都把這樣的房型做在頂樓或者是高樓層,使用較高等級的裝潢,來提升產品的價值,賣給買得起的人。第二,其實日本人爸爸上班常常很晚回家,家裡大多只有老婆,小孩下午才放學回家,所以其實真的也不需要太大的空間,夠用就好,以免房屋的持有成本太高。所以其實東京,超過100平米的房型,脫手上也會較為困難。

  而我,其實是個講究生活品質的人,也是常常在家的人,所以寬敞的空間對我來說很重要。不過以現在的市況,超過100平米的新成屋,建商這種誇張的開價方式,實在不是我這種市井小民可以買得起的。因此,只能從中古屋著手。

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  「產品」跟「地點」,兩者要能夠互相媒合,這個房屋將來才有機會脫手。100平米的房子,只有有錢人,高所得的人會買,因此如果有考慮到往後的脫手性,超過100平米的房子,最好買在「港區」、「千代田區」、「澀谷區」,後續比較會有人接手,同時,資產價格也會因為地點精華,而維持得比較好。而若是像「中野區」、「杉並區」、「練馬區」、或者「新宿區」的左半邊,基本上超過100平米的房子會賣不動,因為會住這些地方的人,這樣大的房子,可能也養不起。也就是在這些地區,100平米的「產品」跟這個「地點」是不合的,盡量少碰為妙。

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  日本企業對於英國的投資很多,像是豐田,日產,日立,東芝,Sony...等,都在英國有據點,因此日本人相當關心這次英國的脫歐,電視台以及財經雜誌也都是連續好幾天大篇幅地報導。這也說明了為何脫歐當天,日股的跌幅幾乎領先全球其他市場,一天內的幅度重挫1200多圓,堪稱16年來罕見的跌勢。

  不過英國的脫歐,看似跟日本的不動產市場是八竿子打不著,但似乎也不完全如此。近三年來,日本的不動產市場可以說是欣欣向榮,不只新屋創新高,中古屋成交價也越來越貴。加上日圓貶值等因素,更是讓各國觀光客一舉湧進日本,這也造就了收益不動產,店面等等的租金高漲,連帶拉抬房價,而外資對於J-Reit的取得也是不遺餘力。

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  7月1號,日本國稅廳發表了2016年度的路線價(路段率,用於評定遺產稅與贈與稅的基準),受惠於日本負利率的環境,使得大量資金流入不動產市場。同時,訪日觀光客的爆買,也導致店面及飯店租金高漲,三大都市圈的路線價都已經高漲至雷曼風暴前的水準,而日本全國的數據也八年來首次由負轉正。這樣的氣勢,看似日本的不動產已經脫離了谷底,正準備翻轉向上。但,不管是「地價公示」也好,「路段率」也罷,其實這些都屬於落後指標。現在發表的高漲數據,充其量也只是反映了去年日本不動產市場的盛況而已。

  根據各大新聞的報導,其實從今年初開始,日圓急漲,已經讓觀光客消費的力道變弱,日圓漲了20%,街頭採訪時,受訪觀光客的購物預算也減少了20%,因此,東京鑑定的高橋雅之主任研究員就認為,有可能因為日圓的高漲,會連帶導致商用不動產以及店面的租金下滑,進而影響地價。而原本世界情勢的不明朗,就已經讓日圓連翻急漲,這次的脫歐,更是宛如一隻黑天鵝,降臨全球的金融市場。甚至市場也有看法,認為英國的脫歐,讓美國接下來的升息機率可以說是幾乎為零了。這樣的經濟情勢,只會讓全球的投資家進入保守、避險狀態(Risk Off),進而買進相對安全的日圓,導致日圓繼續上漲,看來接下來日銀黑田再怎麼努力,再怎麼寬鬆,大概都無法逆勢而為了。

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