TiN's 東京房市、日語知識 ＆ 生活瑣事

  我喜歡住室內超過100平米（30坪）的房子。而室內超過30坪的房子，台灣比比皆是，但日本卻不多。相信台灣的朋友來日本購屋，也都會覺得日本的房子空間怎麼這麼小。在日本，一般的家庭房的三房產品，約莫落在70~90平米的大小，據說東京都內超過100平米的住宅房屋，只佔了所有住宅房屋的1%左右，而超過100平米的房型，建商就會將它當作是頂級的物件，開價會比一般未滿100平米的普通房型高很多，不是單價多個五萬、十萬那種多，而是總價多個30%~40%這種誇張的開價。

  原因大概有二：第一，就是因為日本的房屋持有成本很高，面積越大，固定資產稅以及管理修繕費用越高。因此一般能夠買到大房型的，都是高收入一族，養得起房，所以建商也都把這樣的房型做在頂樓或者是高樓層，使用較高等級的裝潢，來提升產品的價值，賣給買得起的人。第二，其實日本人爸爸上班常常很晚回家，家裡大多只有老婆，小孩下午才放學回家，所以其實真的也不需要太大的空間，夠用就好，以免房屋的持有成本太高。所以其實東京，超過100平米的房型，脫手上也會較為困難。

  而我，其實是個講究生活品質的人，也是常常在家的人，所以寬敞的空間對我來說很重要。不過以現在的市況，超過100平米的新成屋，建商這種誇張的開價方式，實在不是我這種市井小民可以買得起的。因此，只能從中古屋著手。

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  「產品」跟「地點」，兩者要能夠互相媒合，這個房屋將來才有機會脫手。100平米的房子，只有有錢人，高所得的人會買，因此如果有考慮到往後的脫手性，超過100平米的房子，最好買在「港區」、「千代田區」、「澀谷區」，後續比較會有人接手，同時，資產價格也會因為地點精華，而維持得比較好。而若是像「中野區」、「杉並區」、「練馬區」、或者「新宿區」的左半邊，基本上超過100平米的房子會賣不動，因為會住這些地方的人，這樣大的房子，可能也養不起。也就是在這些地區，100平米的「產品」跟這個「地點」是不合的，盡量少碰為妙。

  日本企業對於英國的投資很多，像是豐田，日產，日立，東芝，Sony...等，都在英國有據點，因此日本人相當關心這次英國的脫歐，電視台以及財經雜誌也都是連續好幾天大篇幅地報導。這也說明了為何脫歐當天，日股的跌幅幾乎領先全球其他市場，一天內的幅度重挫1200多圓，堪稱16年來罕見的跌勢。

  不過英國的脫歐，看似跟日本的不動產市場是八竿子打不著，但似乎也不完全如此。近三年來，日本的不動產市場可以說是欣欣向榮，不只新屋創新高，中古屋成交價也越來越貴。加上日圓貶值等因素，更是讓各國觀光客一舉湧進日本，這也造就了收益不動產，店面等等的租金高漲，連帶拉抬房價，而外資對於J-Reit的取得也是不遺餘力。

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  7月1號，日本國稅廳發表了2016年度的路線價（路段率，用於評定遺產稅與贈與稅的基準），受惠於日本負利率的環境，使得大量資金流入不動產市場。同時，訪日觀光客的爆買，也導致店面及飯店租金高漲，三大都市圈的路線價都已經高漲至雷曼風暴前的水準，而日本全國的數據也八年來首次由負轉正。這樣的氣勢，看似日本的不動產已經脫離了谷底，正準備翻轉向上。但，不管是「地價公示」也好，「路段率」也罷，其實這些都屬於落後指標。現在發表的高漲數據，充其量也只是反映了去年日本不動產市場的盛況而已。

  根據各大新聞的報導，其實從今年初開始，日圓急漲，已經讓觀光客消費的力道變弱，日圓漲了20%，街頭採訪時，受訪觀光客的購物預算也減少了20%，因此，東京鑑定的高橋雅之主任研究員就認為，有可能因為日圓的高漲，會連帶導致商用不動產以及店面的租金下滑，進而影響地價。而原本世界情勢的不明朗，就已經讓日圓連翻急漲，這次的脫歐，更是宛如一隻黑天鵝，降臨全球的金融市場。甚至市場也有看法，認為英國的脫歐，讓美國接下來的升息機率可以說是幾乎為零了。這樣的經濟情勢，只會讓全球的投資家進入保守、避險狀態（Risk Off），進而買進相對安全的日圓，導致日圓繼續上漲，看來接下來日銀黑田再怎麼努力，再怎麼寬鬆，大概都無法逆勢而為了。