目前日期文章:201608 (6)

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  橫濱山下公園旁,有一艘可以參觀的郵輪,冰川丸。門票不貴,可以進去參觀看看古時候的郵輪,有如鐵達尼號一般。

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  有一等船室,也有三等房,還有社交廳以及餐廳,也可以參觀艦長室跟機關室。

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如果說日本哪裡是我最想要住的地方,我想,就是神戶與橫濱了吧。

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  因為現在住在東京,所以當我心很煩的時候,就會想要去橫濱散步。大概每隔半年會發作一次。

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  每次去橫濱,我都會去不一樣的地方,像是上去就是去港都未來,再之前,就是去看得到海的公園。

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  前一陣子我的狗狗生了一場大病,所幸及早發現,才得以完全切除惡性腫瘤,朝向完全康復的道路前進。這件事,其實讓我的人生觀有了很大的改變,突然覺得工作與賺錢沒有這麼重要了,小狗再活,也沒幾年,應該在他們剩下的人生,好好陪他們,讓他們天天過得很快樂才對。而剛好最近我也對於東京的繁雜感到很厭倦,因此興起了逃離都心,去伊豆買一間溫泉別墅來住。

  依照我的工作型態,其實一年要在那邊住個七、八個月也不成問題,反正有網路,電話,很多事情都可以「不在辦公室,也能辦公事」。因此最近就開始找起了「不動產投資的大忌:休閒不動產」。

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 像是這樣的溫泉宅,大概可以分成兩種型態。一種就是有上百坪獨立土地,跟一棟木造建築,有接溫泉管線的「別墅」;另一種就是公寓大樓型的產品,就像我們台灣礁溪的溫泉宅一樣,區分所有權式,每個人一間10~50坪不等的房間的「大樓」型產品。它有電梯,共用溫泉澡堂,管理中心,有些規模較大的,甚至還附設餐廳。

  這兩者最大的差別,在於「維持成本」。如果是「別墅」型的,由於是木造建築,而且又因為折舊得差不多了,雖然說它有上百坪的土地,但因為地價非常便宜,因此固定資產稅其實一年也高不到哪裡去,大概就30~50萬日幣不等。至於建築物的維護,樹木的修剪...等,就看各個屋主的保養狀況。常去的話,就會維持得還不錯,花的錢可能也不多,若不常去的話,就會折舊劣化得非常快。但因為是個人所有權的東西,即使稍稍殘破,你要選擇不維護也可以。但如果是「大樓」型的,這維護成本可就高了。由於「大樓」型的屬於RC造,又需要支付管理費跟修繕費用,且又因為是溫泉宅的性質,這些費用都會比一般都心的居住大樓還要來得高,因此一年的維持費用可能會超過100萬日幣。

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  之前台灣的房市有一句名言,叫做「開價嚇死人,成交笑死人」,意思是說,台灣的房屋開價都開很高,但實際上成交時,買方都大刀一砍,七折,八折的。當初(大概2009~2012)年左右,台灣的房市正在飆漲,當然屋主開價也越開越高,因為接下來預期房市上漲,屋主當然就越開越高。但站在買方的立場,當然是期望買到合理價,再加上台灣本來就有殺價的習慣,自然而然就讓賣方開高高的讓買方來殺,這個開架的幅度可能高達成交價的兩成至三成,這樣就算打個八折賣,屋主都還是賺。

 但相同時期,日本由於剛經歷了金融海嘯,接下來又遇到了311強震,這段期間,日本的不動產市況可以說是慘慘慘!根本沒人要看屋,有人要來看屋就偷笑了,怎麼還敢開高價呢?所以自然而然形成了「台灣買屋要殺價,日本買屋沒殺價習慣」的錯覺。當時的日本,買屋真的是不太殺價的,因為屋主開價也很合理,不會亂開價,買方也多能接受這樣的開價,自然而然,開價與成交價就相去不遠了。

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  不過近一兩年,由於東京的房市很熱,價位也確實在上漲,因此現在東京的市況,已經跟兩年前不太一樣,也跟其他地方都是都不太一樣了。

  我們可以先來看看「圖表一」。這一張是東日本不動產流通機構(REINS)所發表的首都圈大樓成交價位統計圖表。看柱狀圖的部份就好了。紅色的柱子代表「成交價」,綠色的柱子代表「開價」。有沒有發現,2014~2015年初,其實成交價跟開價的落差並不會很大,但從2015年~2016年中,這兩根柱子的差距越來越大。這也就是代表著實際「成交價」與中古屋屋主的「開價」越差越大,形成了我們之前台灣的「開價嚇死人,成交笑死人」的格局。

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  房市散步停了好一陣子,因為天氣實在熱到沒辦法散步。這篇終於來到了第10篇,因此來呼應一下第一篇。

  記得第一篇,是講高級住宅區「目白」的左半邊,「下落合」。但不動產業者口中的「目白」高級住宅區,其實指的範圍還蠻廣的,總共橫跨了三個區。從左邊的新宿區的「中落合、下落合」,一直到學習院大學這裡的豐島區「目白、高田、雑司が谷」...甚至延伸到左邊的文京區「目白台、関口、音羽」這裡,都是屬於高級住宅區「目白」的範圍。不知道是不是像這樣把範圍擴張很大,可以讓不動產業者比較好賣房子,所以才把一些根本也不是很高級的地方也畫進高級住宅區。

  說真的,這麼大的範圍內,真正高級的,只有第一篇講到的「下落合二、三丁目」而已。只有這一帶才真正保值。其他的地方,就只是沾光而已。就像之前提到的田園調布一樣,除了「田園調布三丁目」以外,其他都只是沾光的。高級住宅區,其實比你想像中的範圍小很多。

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  攤開2016年的地價圖就知道,「下落合二、三丁目」的地價,每平米可以高達71萬,但旁邊的下落合四丁目、乃至於中落合,地價只剩50萬左右。而高田以及雑司が谷,更是只有44~46萬左右。一直要到今天散步的目白台,才又拉高到60~62萬。也就是說,如果中落合或著雑司が谷的房屋,在跟你談論目白生活圈多高級多高級的話,請記住,它就只是冒充蛋黃的菜渣而已。

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我們在看東京的房子時,多半會以捷運路線圖來看這個區域,通勤是否方便。但其實,也有不少開車族,買房時,是以道路交通的便捷性在做考量的。這一篇,我們就稍微來看一下,東京的八個環狀道路。

東京的中心,就是皇居,以皇居為中心,東京的計畫環狀道路總共有八條,環狀一號線~環狀八號線,向外擴散。不過真正唯一有完結成一個圈圈的,只有環狀一號線,如圖,剛好就是皇居繞一圈。

一般來說,環狀一號線~六號線,都不習慣以「環一」、「環二」...這樣的稱呼來講,會以它各自區段的路名來稱呼,如「環一」右邊區段的「日比谷通り」、「環二」的「外堀通」。只有最外圍的「環七」跟「環八」,會用這個名稱來稱呼。

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「環一(環狀一號線)」的旁邊,就是番町住宅區,各位朋友來日本賞櫻時,最喜歡的千鳥ヶ淵,也是在「環一」裡面。而「環一」到「環二」之間的,無論是右上邊的商業區神田,秋葉原,還是左邊的住宅區番町,都是價值不菲,屢屢登上地價排行榜前幾名的一區。

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