目前日期文章:201609 (8)

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  最近有一部日劇很夯,叫「家売るオンナ」,台灣翻譯成「房仲女王」。對,就是北川景子領銜主演的,賣房子的故事。裡面將日本的房仲業演得唯妙唯俏,許多情節都是(曾經)真實發生在日本房仲業裡面的。例如:叫部下「預約到客人之前不准回家」、「把電話聽筒用膠帶綁在耳朵,一直打電話,直到約到看屋客人」、以及「做三明治夾心人,在車站前站崗攬客(台灣是用舉牌的)」...等。且裡面的劇情以及售屋手法也都是實際房仲人員會使用的招數。例如:「用手機APP製造假來電,說有別組客戶要下斡旋,讓客戶心急快下單」、「開車要走巷弄小路,以取得客人信賴」、以及「將缺點(墳墓)說成優點(永遠不會有高樓遮蔽)」...等。

  我還耳聞不動產同業朋友說,老闆交代每個人星期三都要看這部日劇,然後寫心得報告...^^。

  就因為這主題跟我的工作息息相關,原本不看日劇的我,居然也追起了這短短只有十集的日劇。

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  記得其中有一集(第六話),就是在講杉並區的透天豪宅,一間只賣1000萬日圓的凶宅的故事。在劇中,他們稱這叫做「心理的瑕疵物件」,意思就是說物件本身「物理上」沒瑕疵,但「心理上」有瑕疵。就是曾經發生過兇殺,死人,火災...等,正常人住了會覺得毛毛的物件。像是這樣的物件,在物件資料圖面上,都會打上「告知事項あり」(有必須告知的事項),因為業者在賣這樣的物件時,業法有規定一定要告知。所以你會看到劇中的三軒家主任,對於前來看屋的客人,都將殺人事故的經過,描述地栩栩如生。因此下次你如果看到一個物件出奇地便宜,不妨看看備註欄,有沒有寫這樣的字眼。

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  秋天到了。每年到了9月中,天氣就會開始變涼。然後我家附近的熊野神社就會開始連續兩天的祭典(まつり)。

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  星期六中午是小孩子的,星期天晚上的比較盛大,是大人的。

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  這天拍的是小孩子的,晚上人太多了,一點都不想下來看。

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  很久沒有PO文了,一方面忙,一方面其實沒梗了,不知道要寫什麼,看來下次可以來試一試FB的直播功能,跟大家互動。今天,就拿2013年,也就是三年前的「格局圖大解密」(http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/260204033),來寫一下補完版吧。

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  常看日本房子的朋友應該有發現,日本的房子,格局大概就是那幾種。如果是小套房的產品,最常看到的就是圖一「羊羹の輪切り」這種格局,翻成國語就是「切羊羹式」的格局。會有這樣的格局,是跟「日本人喜歡朝南的房屋」,以及「容積率計算」兩點有關。在日本,無論是出租房還是出售房,建商都會盡量把陽台部分開在朝南,因此很多建案,如果基地的形狀允許,多半都會變成這樣全部朝南,或者大部分朝南的房間,而沒有朝北的房間,因為這樣比較好租好賣。

  除此之外,還有另外一個原因,就是容積率的計算。今天如果一棟大樓,建商把公共走道做在室外,則就可以不用算入容積率,換句話說,就是建商就可以多蓋一點面積來賣,但如果像台灣這樣,把公共走道做在室內的話,雖然不會淋到雨,但就要算入容積率了,這就會使得建商可以賺錢的面積就又變少了。所以今天如果你要看一個建商,是良心建商,還是比較愛錢的建商,多少可以從這一點規劃上看出來。

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  觀光客不太會來這裡,因為這裡算是住宅區裡面。下落合,有個藥王院。

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  這天來,剛好下雨。我覺得裡面綠意盎然,樹木都很大根。

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  重點是,散步時裡面都沒人。

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  這天中秋節,我那愛玩的老妹剛剛好放連假,跑來東京玩。

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  於是就被凹了一頓中秋節大餐。

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  跑去西新宿五丁目車站上的「かに道楽」吃螃蟹大餐。

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伊豆高原,據說是有最多可以與小狗同遊的旅館。

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這裡也有許多設施以及觀光景點可以帶小狗同遊。

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  這次再帶狗去伊豆高原住旅館吃大餐。

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  這間算是蠻舊的了

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  我不喜歡他的房間,全部都是拉門的感覺。

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  根據不動產經濟研究所發表的6、7月份的市場動向,我們可以知道東京都23區的新成屋發售量比起去年同期,分別減少了23.2%以及35.2%。如果只侷限看首都圈的超高層塔式住宅的話,則今年的供給量更少,減少的幅度分別為45%與87.2%,推案量居然可以縮了將近九成。還依稀記得,去年2015年的超高層,還有好幾個指標超高層大案在推,像是東京建物Brillia的目黑以及八重洲,三菱地所的西新宿60樓,三井的赤坂檜町案...等,不過今年的超高層卻沒什麼有看頭的案件。其他正常的大樓型住宅房產品也是供給量變少許多。

  照理說房價漲到了一定的地步,到了現在已經是價漲量縮,買盤萎縮,也有許多近郊個案連續調降發售價格,但整體上卻沒有太沈重的賣壓,導致東京的房市大幅度下滑。原因如何?有人就推估,是因為建商從源頭就控制住了供給量,因此雖然現在需求變少,但建商供給也給你縮了起來,因此東京的新成屋,就這樣維持在一定的價位上。據說這些建商是打算等到2019年10月的增稅前,再來大量推案。因為屆時會因為增稅話題,而使得自住型買盤在增稅前再度熱起來,為了節省消費稅。最近不推,是因為近一年國際經濟情勢不明,日本的經濟來到了分水嶺,日圓回漲,沒有了外國人買盤撐盤,日本本地的節稅買盤也差不多冷卻了,因此如果現在就大量推案,會讓好不容易上漲上來的房價又掉了下來,那豈不是得不償失嗎。因此建商打的如意算盤,就是等到增稅前,確定會有自住客大量出籠時,再來大量推,至於這一兩年,只要守住已經上來的房價就好,屆時再來大撈一票。

  反正現在利率都負了,建商要撐住很容易。也就是因為這樣,現在東京許多近郊的新成屋,開出來的價錢都會讓你瞠目結舌,比起一、兩年前的價格,多加個20%~30%。雖然賣不掉,有些識相的建商會適時調降價格,不過也只是個3%~5%,並不會調降到合理的20%~30%。

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  建商總是使用話術,告訴客戶,因為現在建築費用高漲,人事成本高漲,所以房價要調高多少多少。但,現在的開價真的合理嗎?我們不妨可以試著拆解一下這棟大樓的建築造價,來看看建商有沒有「賺很大」。

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