根據不動產經濟研究所發表的6、7月份的市場動向,我們可以知道東京都23區的新成屋發售量比起去年同期,分別減少了23.2%以及35.2%。如果只侷限看首都圈的超高層塔式住宅的話,則今年的供給量更少,減少的幅度分別為45%與87.2%,推案量居然可以縮了將近九成。還依稀記得,去年2015年的超高層,還有好幾個指標超高層大案在推,像是東京建物Brillia的目黑以及八重洲,三菱地所的西新宿60樓,三井的赤坂檜町案...等,不過今年的超高層卻沒什麼有看頭的案件。其他正常的大樓型住宅房產品也是供給量變少許多。

  照理說房價漲到了一定的地步,到了現在已經是價漲量縮,買盤萎縮,也有許多近郊個案連續調降發售價格,但整體上卻沒有太沈重的賣壓,導致東京的房市大幅度下滑。原因如何?有人就推估,是因為建商從源頭就控制住了供給量,因此雖然現在需求變少,但建商供給也給你縮了起來,因此東京的新成屋,就這樣維持在一定的價位上。據說這些建商是打算等到2019年10月的增稅前,再來大量推案。因為屆時會因為增稅話題,而使得自住型買盤在增稅前再度熱起來,為了節省消費稅。最近不推,是因為近一年國際經濟情勢不明,日本的經濟來到了分水嶺,日圓回漲,沒有了外國人買盤撐盤,日本本地的節稅買盤也差不多冷卻了,因此如果現在就大量推案,會讓好不容易上漲上來的房價又掉了下來,那豈不是得不償失嗎。因此建商打的如意算盤,就是等到增稅前,確定會有自住客大量出籠時,再來大量推,至於這一兩年,只要守住已經上來的房價就好,屆時再來大撈一票。

  反正現在利率都負了,建商要撐住很容易。也就是因為這樣,現在東京許多近郊的新成屋,開出來的價錢都會讓你瞠目結舌,比起一、兩年前的價格,多加個20%~30%。雖然賣不掉,有些識相的建商會適時調降價格,不過也只是個3%~5%,並不會調降到合理的20%~30%。

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  建商總是使用話術,告訴客戶,因為現在建築費用高漲,人事成本高漲,所以房價要調高多少多少。但,現在的開價真的合理嗎?我們不妨可以試著拆解一下這棟大樓的建築造價,來看看建商有沒有「賺很大」。

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