目前日期文章:201611 (25)

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自從本月月初,搭車來回五個多小時,去了奧多摩散步後,我發現我就愛上這個大自然豐富且人煙稀少的地方。

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上次去看了鍾乳洞,因為單程車程就五個多小時,且奧多摩地方太大,公車又一個多小時才會有一班,所以根本無法一天去兩、三個地方。

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今天天氣不錯,就索性決定再來一次奧多摩,這次往奧多摩湖的方向去散步。

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這裡也是個賞楓名所,只不過交通非常不方便,必須到青梅站轉車。

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  不過其實這裡有許多可以玩的地方,也有登山纜車,只不過我只是順便經過,所以就只有在溪谷晃晃了。

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 位於吉祥寺車站旁的井之頭公園,是許多哈日族愛來朝聖的景點。

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  不過我個人非常不喜歡這裡,因為人太多。

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  這天天氣不錯,就來逛逛,順便賞楓吧。

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  人總是有時候會生病,總有一天需要看醫生。日本成藥市場很發達,如果只是小感冒,日本人多半只會到藥妝店買買感冒藥來吃,很少會去看醫生。因為看醫生,其實很貴。尤其是如果你沒有保險的話,等於是要全額給付,一個小感冒,可能就要上萬日圓。

  一般日本的健保分成「國民健康保險」跟「社會保險」兩種。前面是學生,主婦,或者自營業者在保的,後者則是公司職員才可以保。當然,保費後者貴很多,而且還要跟年金被綁定,所以日本上班族真的很可憐,一直被扒皮。

  有保險的話,真正看醫生時,自費部分為三成,拿藥時,也是有健保補助七成,自費三成即可。

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  跟台灣不太一樣的是,日本醫院跟藥局是分開的。你在醫院看完醫生後,醫生會給你處方籤,然候你拿著處方籤到你常去的藥局或者附近藥局再去買藥。有許多藥,是沒有醫生的處方籤就無法買到的。而藥局,多半會幫你製作一本「醫藥手帳」,每次領藥,都會詳細將你吃的藥記載在裡面,以免你同時看了不同科,結果這藥不能同時吃,而你不知道。

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賞楓,我最不喜歡有很多人的地方。

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人一多,就無法好好靜下心來享受大自然的美景。

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昨天是54年來東京11月降下大雪,而多摩市,似乎下得特別大,積雪蠻深的。

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  日本的八卦雜誌作家也好,台灣旅日的某些人也罷,總是期待東京房價的大崩盤。因為這些人總是在低檔的時候因為無知及恐懼沒進場,等房價變高後,才來期望房價能夠暴跌。今年再一個月就要結束了,新任的美國總統也已經出爐,脫歐風暴的陰影似乎暫歇,許多情勢也漸漸明朗。這篇,就讓我們稍微來探討一下,為什麼我認為「東京都心的不動產,短期內沒有任何下跌可能性」的理由吧。

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第一點:匯率問題

  眾所皆知,川普當選後,他的經濟政策受到市場的青睞,美國股市漲翻天,而這一兩天,受到美國公布的耐久財受注高於市場預期,以及失業率改善等經濟指標數據鼓舞,更讓美金美股狂漲,日圓狂跌至本篇執筆時的112.6 。我在舊PO文,一再強調,日圓匯率會左右都心房屋的價格。日圓下跌,正好讓日本進口建築費上漲,墊高了建商的成本,間接反映在新屋的售價上,新屋上漲,也會連帶拉抬中古屋的價格。

  此外,東京都心精華區的房屋,屬於國際買盤市場。日圓下跌,對於外資等購買日本不動產更是等於這幾天就打了九折的優惠,因此,日圓越是跌,房價越沒有下跌的空間。

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  一如預期,今天東京降下了初雪。

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11月,還是賞楓季,突如其來的雪,意外帶來了雪與楓的交響曲。

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從武藏野公園,要走到府中森公園,必須橫跨整個多磨靈園,大概走一小時。

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途中還看到這種奇妙的果實。

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今天是勤勞感謝日,國定假日,利用時間到處走走來個賞楓之旅。

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從中央線的武藏小金井站,可以坐公車或者走路(半小時)到「武藏野公園」,對,就是在府中的駕照考場旁邊。

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 但要去之前,要先在車站填飽肚子 ^^

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  很像每年都一定要刻意經過這裡,才算感受到秋天。

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而昨天來,剛好天氣很好,銀杏也都黃了。所以許多人在這黃澄澄的銀杏大道中散步。

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明天聽說會下雪,或許有機會看到雪景與銀杏編織出的美景也不一定。

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  就跟在深圳時一樣,幾乎都是合作方的老闆在帶領我們,其實沒什麼自由時間。

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  不過香港的房間就比較小了,睡起來有安全感多了。

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  這次受邀到深圳,為鏈家地產的海外置產做說明會。

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  發現大陸的朋友都很有活力

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 這次來深圳,只有短暫停留兩天,而且幾乎都在忙,所以沒機會好好體驗這座城市。

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  不過它發展的迅速,讓我嚇了一大跳。

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  川普當選,或許對於日本不動產的影響有限。如果有,應該就是「匯率」因素。

  日本房市,受到匯率波動而影響的層面甚廣。匯率的高低除了影響外資投資不動產的意願外,進口原物料也決定了房屋造價的成本。同時,日圓升值代表市場不好的避險模式,經濟差,自然影響房屋的購買意願,同時,日股下跌,則是會讓投資者來賣房救股,無形中為不動產市場帶來賣壓。而日圓貶值則是相反,代表資金投資意願強烈,房市自然會受到股市等金融市場的鼓舞,也開始活絡。

  原本川普的當選,被市場解讀為核爆彈,因此開票當天,日圓才會急漲,股市才會急跌。若按照原本市場的想法,日圓就會這樣一直漲下去,股票就這樣一直跌下去。如果是這樣的走勢,這篇文章下結論就簡單多了,就可以直接說:「日本不動產危險了」。當全球進入避險模式,日圓高漲,日本的不動產別想有起色。但似乎情勢一反預期,在川普發表就職演說後,市場心態整個改觀,認為川普的基礎建設政策,有機會帶動美國經濟的發展,因此選後隔天開盤,各國股價應聲齊漲,日圓硬是從高點101圓暴跌至今日的108圓。可見市場認為川普的政策有可能會為美國帶來正面的效益。

  但,對美國經濟好,不見得就對日本好。川普明言只管美國,不管其他國家。對於日本而言,最傷的,應該就是美國可能退出TPP,甚至揚言叫日本自己出美軍的錢,自己去發展核武...這對財政吃緊的日本而言,無疑是一大的利空。但,川普也曾說過要把升息牛步的葉倫給fire掉,也就是說,基本上接下來美國升息的機率大增。美國升息,代表美元看漲,日圓看跌,這對一直想要用貨幣政策壓低日圓的安倍經濟學來說,則是一大利多,當然日圓跌,就像冒頭提及一樣,對東京不動產是有正面的助益。

  像是這樣多空夾雜,往後金融市場可能也會隨著川普每走一步,屢屢劇烈震盪,日圓也會高高低低,(看來今後賺波段財的機會不少)。但就目前為止,實在很難看出川普的當選,對於日本的不動產市場會有怎樣的影響。JLL日本リサーチ事業部長赤城氏,就認為「若美國政策奏功,美國經濟走揚,日圓貶值,對於日本企業有正面的助益。屆時可望喚起日本企業對於設備及商辦的投資。雖然未來不確定性很高,但對於川普的當選,採取歡迎的態度。」

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  其實,工作之餘順便玩,無法很盡興。有時間限制,又要提很重的公事包,又是西裝打領帶,超累...

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  下次應該要專程來玩。上面是很氣派的金澤新幹線車站。

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  金澤城外面

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  兼六園,早就久仰大名,一直想找機會去看看。

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  第一次知道這個地方,是卡通相聚一刻,響子獨自旅行,五代追了上來那一集,就是到了金澤。

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  兩人在兼六園的各個角落差身而過,讓我也想來好好找找他們差身而過的景點。

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自從北陸新幹線開通之後,聽說金澤的旅遊市場跟房市就夯了起來。我也是有個客人指名要買金澤的房子,基本上,東京以外的地方我是不做的,因為很遠,交通費也很貴。但這個客人算是貴賓級的,因此特別給予貴賓級的服務,帶他去買金澤的房子。  這趟旅行,雖然是工作,但我不把它當作是工作,把它當作去玩,因為不一定會成交。所以拉,既然是去玩,又可以報公帳,當然就來試試最頂級的新幹線坐艙,Gran Class。

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  北陸新幹線,我坐的是最快的かがやき,基本上很像全部都是指定席,沒有自由座。而11車廂就是綠色車廂(Green Cars),也就是商務車廂。不過北陸新幹線有設置更頂級的頭等艙,在第12車廂,Gran Class。其實我覺得台灣的高鐵,商務艙都亂跟銀行配合,整個都搞Low掉了,很吵雜。實在也可以學學這個,來個頭等艙。

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  一大早,東京車站都沒人。

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  去了這麼多動物園,應該今天來的這個多摩動物公園,算是讓我最滿意的了吧。

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  從新宿搭京王線特急,到「高幡不動」換搭動物園線,就可以到達多摩動物公園。當然,如果你從立川,也可以搭モノレール來。

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http://shinsenhino.com/archives/spot/park/050322021912.php

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松任谷由実,結婚之前叫做荒井由実,台灣人應該只知道她的其中一首歌,就是魔女宅急便的主題曲(其實片尾曲也是她唱的)。https://www.youtube.com/watch?v=nCy_XeMsOvI

 

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而宮崎駿這個老頭似乎非常喜歡她,前一陣子我覺得很難看的新電影「風起」,宮崎老頭還拿荒井由実1973年的出道專輯的主打歌「飛行機雲」來當主題曲。

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  各位有在看我部落格的朋友,應該知道我最近都在遊山玩水,很少寫不動產相關的事。因為,其實真的最近的市場沒什麼好寫的。而旅行告一段落後,無意間又發現了劉黎兒小姐的日本不動產新文章:「數字告訴你,日本房產泡沫大崩盤全面開始了」(http://www.peoplenews.tw/news/f16c5f3e-bfc6-4ca2-abad-3be55c66af92)。

  嗯...應該這樣說,我的立場從來不是去打臉劉小姐的文章,因為劉小姐的文章有些部分,的確都是事實。不,應該說,反倒是她這篇新文章,讓我覺得,她似乎是不是有在follow我的部落格。像是她說的「華人投資最多的塔樓大廈開始了,許多陸客從今年入年就已經爭相脫手求售」,正好呼應了我10月22日的發文【超高層林立的兩大熱區「武藏小杉」與「晴海」的現在...】;她說的「現在日本國稅局已經要修稅法,加重高層稅金,因此原本價格就偏高不合理的塔樓大廈就開始崩盤了」,正好呼應了我10月25日的發文【超高層塔式住宅稅改,可能導致高樓層價位下修】。之前在我8月20日寫【享受人生!別墅溫泉宅能買嗎】之後,她就在9月20日PO出了「小心,你買的休閒地的房產,連10萬日圓也脫手不了」(http://www.peoplenews.tw/news/e765bafb-d18d-43a9-9502-68784252037c),讓我甚感光榮,難得頻率同步...

  但,東京的房地產市場真的有如她講的,岌岌可危嗎?我記得她曾在2015年中的文章「再忍一下,房產泡沫快破了」(http://www.peoplenews.tw/news/d7518106-f6d7-4e8d-964a-6a3bf0ac5652)就說2015年夏天就會崩盤,但...現在都2016年快過完了,怎麼房價還是高高掛呢?是也對拉,空久了,總有一天會對的。東京的房價總有一天會下來,只不過,我認為不會在2年內發生。

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1.先來談談她講的「日本房產已經開始大緊縮,大崩盤了,資產價格暴跌」、「許多的數字顯示日本房產泡沫已經開始大舉崩潰了」這段吧。

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