目前日期文章:201710 (4)

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  東京都心精華區的大樓型新成屋產品價格飆漲,導致越來越多無力負擔新屋的民眾,逐漸將目光轉移至中古屋市場,也因此連帶拉抬了區域中古屋的房價。至於新成屋漲價的原因,已於前幾天的PO文「新成屋的一極集中,漲聲不斷?」當中有詳盡的描述,有興趣的朋友可以點閱參考。

 

  根據東京鑑定(東京カンテイ)的調查,東京都的中古屋均價,已經從2012年的4,438萬日圓上漲至2016年的5,789萬日圓(以70平米、十年屋換算)。房市好的時候,屋主都想賺錢。因此手上有中古屋的屋主們,就當起了投資兼自住的投資客,將手上的房屋高價掛著出售。而中古市場本來就物件品質參差不齊,一樣的地段,但不同的產品,其本身的價值就會有蠻大的差距,但市況好時,群魔亂舞,不好的產品也會在市面上橫行。也因此,不懂房地產的消費者,往往就會不小心買到地雷型產品,到最後不僅買貴了,落得房價損失慘重外,住起來也不舒服。做錯了選擇,除了後悔莫及外,也得不償失。2017.10.28出刊的「週刊ダイヤモンド」就有提出一個,以「流通率」與「上升率」的觀點,來分析中古屋的方法,教導讀者如何避開地雷,買到好的中古物件。

 

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  2022年,不只是郊區,甚至是連東京近郊的世田谷區、練馬區等,將會有農地「爆大量」式地釋出變為建地。屆時東京都內可能會瞬間多出3,296公頃,相當於701個東京巨蛋球場的土地,被拿來興建透天或出租公寓,恐怕會嚴重衝擊地價!是的,這可不是恐怖小說,而是近期在日本不動產圈內蔚為話題的「2022年問題」。「東洋経済」與「週刊ダイヤモンド」也都相繼做了相關的專題報導。

 

 

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  日本國整體進入高齡、少子化的社會,已經不是新聞。而即便現在雖然是房市的上漲期,但其實除了東京都心以及大阪、京都等較知名的地方都市以外,可以說是絕大部分的地方的房價都還在持續下跌。

 

  不動產的價值取決於它本身的效用以及需求。人口減少,外流相當嚴重的一些地區,也因為沒有人口,而失去了原本有的生活機能。因此這樣的地方,房價再便宜都沒人要買。當然,政府也不能一昧地為了這種偏鄉地區的少數人,浪費納稅人大把的稅金來做這些偏鄉地區的公共建設。也因此,日本在2014年實施了「都市再生特別措置法」的改正。

 

  這個計畫就是希望可以將人口集中於市街區的附近,而不是散居在外圍的各處。也就是Compact City的構想。說白話,這個計畫就是讓各個自治體,自行決定區域內,哪個地方要「繼續發展」,而哪個地方要「直接放棄讓它死」。

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  10月中旬,不動產經濟研究所分表了2017年度上半期(4月~9月)的首都圈新建大樓市場動向,數量只有16,133戶。也就是這個發售量(供給量),可以說是從1992年泡沫破裂後以來的最低水準。在價格方面,平均販售價格為5,993萬日圓,比起去年同期上漲了332萬日圓。雖然供給量少,價位也高,但這半年來的契約率卻只有68.8%,也就是其實賣得不怎麼好。

 

  其實上述這個數據所提及的首都圈,是包含東京及其近郊的一都三縣(千葉、神奈川縣及埼玉縣)的數據,所指的範圍非常廣,高達13,557平方公里。因此用「首都圈」的標準來看東京的房市,不免會有些失真。如果我們只看「東京都23區」這619平方公里的數據,就會發現目前「東京都23區」的房市,跟「首都圈」的走勢就不太一樣。

 

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