目前日期文章:201803 (17)

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公示地價發表。全日本的平均地價,連續三年上漲,其實一點也不意外。畢竟這一類的統計,就是落後指標,觀察去年的市況,大概也知道今年的數據會是續漲。而今年比較特殊的,是連住宅用地都止跌回升了。當然,商業地的地王依然是「山野樂器銀座本店」,一平米5550萬日圓。

而今年,新聞中所提到的:蛋黃區,蛋白區的漲勢間歇,反而是蛋殼區開始落後補漲(沒錯,荒川區是蛋殼)日暮里車站周邊則是漲了6.2%。新聞是提到因為大規模的再開發(都更),使得周遭環境變優良,因此才提升了這個地區的房價以及人氣度。

但其實東京到處都是大規模開發,早已不是什麼特殊的題材,我個人認為,在開發這個因素只是區域房價上漲的其中一部分。除了這個因素加分外,購買層的購買力沒有提升,也是推升蛋殼房價的一個很重要的因素。也就是,這些購屋族群們,是在不得已的情況下(簡單說就是沒錢),被逼到蛋殼區,甚至蛋殼以外的意味還比較濃厚。如果你住得起蛋白,甚至蛋黃,我不認為有人會想要住蛋殼。

也就是,原本這種第一次取得的購屋層,購屋的總價約莫落在4000萬~6000萬日圓區間,這個價位在前兩年還買得起蛋白,但因為蛋白也已經漲了一波了,現在這樣的總價帶的購買層,只得往蛋殼移動,正巧這一帶重新再開發,房價也從拉抬到了兩年前的蛋白價,因此才下了購買這裡的購屋決策。至於這算不算是「蛋殼染白?」,這我現在也不能下結論,還是得仔細觀察往後區域上的發展。

蛋黃漲完蛋白漲,蛋白漲完蛋殼漲,蛋殼漲完呢?會有兩種劇本。一種是蛋黃再繼續漲。另一種則是「量縮價跌」。接下來會怎麼樣?我不知道。但下一任的日銀總裁似乎仍是黑田,勢必依樣延續一貫的量化寬鬆政策,低利率的環境無疑還會會持續好一陣子,接下來會怎麼走,請投資人自行判斷。

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超高層塔式住宅(タワーマンション),可以說是近幾年房市的票房保證。住在裡面就等於是彰顯了自己的身份地位,高樓層又有無敵景觀View,可以說是羨煞許多人。

實際有一份調查,針對住在超高層裡的女性,其滿意度如何。結果高達七成的受訪者表示非常滿意。但同時,又問這些受訪者,「想一輩子住在這裡嗎?」,居然出乎意料之外,僅有1.8%表示肯定。也就是說,「覺得住在這裡很滿意」,並不代表「願意一輩子住在這裡」。

根據調查,不想住一輩子的理由,主要是1.管理費用,修繕基金太高。2.鄰居多半都是因為節稅,而買來出租的。3.被拿來偷偷做民宿...。

也就是說,儘管大家都喜歡住在超高層,但大多數的人,都只是把它當作人生階段性的一個住宅而已,早晚會換屋的。換句話說,也就是這種產品的流動性會比較高。喜歡的人多,接手的力道就強。

也就是,如果你是買來投資,想要炒短賺差價的,超高層塔式住宅也許會是一個很好的選擇(但也要買對時機)。但如果你是想要買一個住得舒服的永住宅,可能就要選擇住宅區的低層宅或是透天厝。

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新聞:

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO27689740V00C18A3MM0000/?n_cid=SPTMG053

TiN:

中央區在50年代時,居住人口曾高達17萬人,但90年代地價高漲,導致東京都心沒人居住,人都被逼往郊區或近郊,讓整個東京都的人口,猶如一個甜甜圈一樣。這時的中央區,人口僅剩下約7萬人。

泡沫破裂後,都心地價下跌,因此政府放寬容積率,試圖要將人口再引回都心。也因此,中央區的人口,才又從1997年代的7萬多人,到了2018年又回到了約15萬人的水準。

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新聞:

日本將於六月實施新法例,規範民宿經營,包括限制出租日數。

例如很受旅客歡迎的東京新宿區,經營者只能在假日出租單位。

根據新法例,民宿一年最多只可出租 180 天,並須在單位外貼出標示,指明作民宿用途。經營者必須處理鄰居有關噪音等投訴,否則會被罰款。

新法例全國性實施,地方政府可按各地情況,實施額外限制。

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你能想像嗎?日本國土內,居然有高達410萬公頃(比整個九州還大)的土地,都被丟掉了,不知道所有者是誰!!

日本的少子化與高齡化,導致人口往大都市集中,而即使有祖傳的土地,等到這些長輩過世後,居然繼承人也都不想要繼承,就把土地丟在那裡讓它爛。原因是除了土地不值錢以外,繼承時,還要遺產稅,登記費用,管理老屋...成本等。土地價值甚至要比上述的費用都還低,因此也讓這些晚輩選擇在長輩過世後,不去辦理繼承登記(日本的登記制度不同於台灣,並非義務性),相當於把土地「丟掉」。

而這些「所有者不明的土地」,其實嚴重影響到了區域上的發展以及經濟成長。根據本期的「日経ビジネス(2018.03.19)」報導,像是文中提及的品川區這個區域,由於許多老舊的木造住宅密集,而其中又有8間找不到所有者,因此也不能擅自打掉做成公園,想要大規模的都市更新,也因為找不到所有權人而無法進行。

像是這樣為了不想繼承「負動產」,而直接將房產丟掉的行為,阻礙了經濟的發展,甚至有數據試算,這樣的機會損失可能高達六兆日圓。

日本人已經不再迷信土地神話,甚至對於「物品」的執著也越來越低,流行起了斷捨離。對於後代子孫而言,祖先留下來的不值錢的地方土地,也只是燙手山芋,只會想丟掉。預計像是這樣的所有者不明的土地,可能到了2040年時,面積會高達720萬公頃。這相當是一整個北海道的土地,都被日本人丟掉了。對比泡沫時代,光是整個東京都23區的土地價格就可以把美國國土全部買下的輝煌時代,真是格外諷刺。

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這位85歲的阿桑,號稱79歲考取宅建,現在開業年商五億日圓。她主要的策略,就是只收取「賣方仲介費」,不收取「買方仲介費」,讓更多的買方客人來找她。真的很善良,根本佛心來的。

等等!「買方免仲介費」的物件,真的好嗎?

我們來思考一個問題。業者,就是要賺錢。殺頭生意有人做,但賠本的生意沒人做。如果業者不向買方收取仲介費,那這業者的利益,就只能從「賣方」那裡獲得。

一般來說,仲介,又分成「買方仲介」跟「賣方仲介」。「買方仲介」的公司是找買方來買的,所以原則上,買方仲介只能跟買方收費,不能跟賣方收費。而「賣方仲介」則是去開發要賣屋的屋主的,因此賣方仲介在成交時,就是跟賣方收仲介費,無法跟買方收。

「買方仲介」向買方收錢

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答案是70層。

我們既定印象中的木造房,頂多就是個三層樓左右。不過日本老牌建商「住友林業」,打算在2041年以前,興建一棟木造建築,樓高高達350公尺,70層的超高層大樓。

據他們公司的預估,大概這一棟木造建築所需要使用的木材量,相當於8000間木造透天。當然,整棟大樓不完全是使用木材,會使用大約一成左右的鋼管,以期提高「耐震性」。

另外,一般而言,木造建築的耐用年限遠比鋼筋混凝土RC造的大樓差。但據他們公司的研究,在「耐久性」這一部分,他們有研發了特殊的塗料,可以讓沒有露在屋外的木材,使用年限高達200年。而「耐火性」這一部分,也以難燃木材來建造。

就目前所試算的建造成本,可能會比一般的大樓貴一倍,但如果順利解決了上述的「耐震性」、「耐久性」與「耐火性」這三個問題後,或許,以後的木造超高層會更耐用,更舒服,更環保,價值會比起一般的超高層更高也說不定。讓我們來拭目以待24年後的完工。

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最近這間公司所蓋的超小公寓,備受矚目。會有這樣的超狹小套房,無非就是為了要創造更高的投報率。
 

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日本似乎「房產老師」也越來越多,在市面上,也越來越多教你投資不動產的書籍。有些是打著自己是房市專家的招牌,專門幫建商寫置入性廣告。有些則是自己投資了不動產,賺了一些錢,變成了小有名氣的「上班族房東」,就開始舉辦收費講座,演講,教大家怎麼投資。但,這些人的話,能聽嗎?

「建商打手形」的房市專家,自己多半也都出了幾本房市著作。他們的文章,很明顯地,就是在幫建商寫置入性行銷。建商哪個區域有推案,他們就說那個區域好。建商在推哪種產品,就說那種產品好。即便那個地區是鳥不生蛋,他們也會把它形容得未來很有升值潛力。當然,不能說這樣的區域就一定沒有未來性,但畢竟「未來」,就只是賣你一個想像。究竟你腦袋所描繪的美好「未來」會不會實現,購買時,還是要自己多理性地客觀分析。

「上班族房東」型的投資專家,有些也出了一些書,他們告訴你,他們自己也是跟讀者各位一樣,只是一個普通的上班族。他們也告訴你,十年前買物件,然後收租穩定賺飽飽,轉賣後還賺了一筆差價。但是他們沒有告訴你,

1.十年前的貸款審核比現在嚴格很多,真正貸款下得來的,都是條件很好,對抗風險能力很高的人。雖然他們貸款了一億,但或許這貸款下得來,是因為他老爸的現金存款就有一億。

他們也沒有告訴你,

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以前台灣是全民投資客的時代時,房子只要蓋了,就賣得掉。就連面向不好,低樓層,採光極差,格局有問題的房間(以下簡稱「爛貨」),一樣可以熱銷完售。原因很簡單,買的人,並不是要買來住的,只是買來等增值賺差價而已。因此以前有些投資客,專門挑這種不好的房型來投資,因為取得成本較低。等到以後交屋要出售時,就可以比照其他較好的房型,來拉抬價格。有時候,這些不好的房型,其獲利空間甚至比好的房型更高。我記得我以前在台灣買預售屋時,代銷主任就是這麼催眠我的(幸好我當時很理智。)

那為什麼完工後,向投資客買進的人,願意用高價來買入比較差的房型呢?因為中古市場不同於新屋市場,同一個社區同時間拿出來銷售的戶數有限,並不像預售時,整棟社區的數十間房型都可以任你選。而且其實,當時會去向投資客接爛貨的人,也是期待房價增值而買進的,其實也不是很Care房子到底好不好住。自然這些爛貨就有辦法在市場上銷售掉。

許多台灣人投資房地產時,就是因為這樣的觀念,來買東京屋時,將這樣的觀念移植到了東京,專挑較差的房型投資。不過很諷刺地,等到這些台灣投資客這一兩年要賣的時候,市場上的潛在買方,就只剩自住客。自住客總是對房子特別的挑,因為他們是要買住得舒服的房子。因此,這些想要賣爛貨的台灣屋主,就面臨到了「想要獲利(30%)賣,也賣不掉」的窘境,因為人家連去看也不去看。(幸好現在房價在漲,小賺(5%)或平轉幾乎都還是可以全身而退)

記得我當初在賣房時,我的房間面向有富士山景跟遼闊的眺望。同一時間,我兩層樓樓上,另一個沒有景觀的房型,也在銷售。大小幾乎一模一樣的兩間房,我開價9980萬,但另一間沒景觀的房型開價8000萬。價差將近兩千萬日圓。到最後,我詢問來買我房子的人,為什麼不去買那間便宜的?對方只回答說「我就是想要買有View的」。到最後,我以9500萬成交,那間8000萬的,又多賣了好幾個月,才以7680萬成交。
(※註:我的取得成本較高,但只是高個3百萬,沒有像成交時差到2千萬)

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目黑透天厝,2012年買時1.85億,現在2018年估價額2.6億,可說是賺很大。也就是說,買的時機,正好是低檔,又剛好踫上目黑車站大規模開發,在環境形塑價格之下,房價漲了7500萬。很多日本人買屋賺錢,都是因為剛好碰到對的時機,買到對的地點。可見時機跟地點的重要.....
 

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新聞:

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/Content/28240

TiN:

每個產品的等級不同,租金自然也不同。並不是說套房的均價為1萬塊,2.5萬就是被騙。前者很可能只是普通的中古套房,但後者可能是全新,並且有飯店型管理,美輪美奐裝潢的套房。

我記得我以前住的超高層,隔壁有一棟更高等級的超高層。一樣的大小,我們社區只能租到日幣30萬,但隔壁那棟全部是玻璃帷幕打造,市內設備新穎的超高層,一樣的大小就要價日幣50萬,而且入住率還挺高的。因此衡量投資物件租金時,必須要加上這些考量,才能準確判斷合理租金。不要因為隔壁租了50萬,你就幻想你家也可以租到50萬。

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新聞:

https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000078292&p=1

TiN:

其實未來的台灣會怎麼樣,看看日本就有跡可循了。專家們說高齡化,少子化,空屋多,將來台灣的房市必定死。但看看日本,這些都是現在式,甚至日本還號稱820萬戶空屋。

既然空屋這麼多,那不就代表大家都有房住嗎?其實抽絲剝繭看下去,你就知道,這些空屋不是在沒人的鄉下地方,就是一些大家看了就不想要住的老舊破透天。東京都心的房價,還是高高掛。也就是,這820萬戶的空屋,其實是有很大的比例,都是屬於不實用的房子,沒人想住,它當然會空在那裡。

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日本這幾年觀光客人數呈倍數成長,短短幾年從一千多萬人直逼三千萬人,這也造成了前幾年的「爆買」風潮。
 

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根據住宅新報的報導,似乎最近台灣人已經不買日本的房地產了。就連買房團都已經逐漸消聲匿跡。連販售給台灣的業者,現在也都不積極地銷售,因為,積極推銷也沒有用。

為什麼台灣人瘋日本房,已經完全冷卻了呢?銷售公司的分析是,房價漲過高,投報率已經不如以往,因此海外購屋客已經對日本的房市失去了興趣。因此房仲公司也打算等到之後市況稍微回穩後,再繼續積極向台灣銷售。

不過真的原因有這麼單純嗎?我想,日本人可能不太了解台灣人在想什麼,所以當初台灣人在瘋日本房時,很多日本當地的業者都慢了一大步,等到熱潮都快過了,才積極來台推案。

雖然說買日本房,原本就是應該要以長期穩定收租的觀點來投資,但台灣絕大多數的投資人都是炒短線賺價差的,買來個三、五年就想跑了。現在的價位過高,已經沒有「賺價差」的空間,更何況當初台灣人本來就預想2014年開始起漲到2020奧運,因此再怎麼說,2018年也應該是原本預設的「出貨年」,當然沒人會在這個時候買。房價高,是讓你「出貨」的,不是讓你「進貨」的。更何況,現在大台北地區的房價明顯下修,與其投資陌生國度,倒不如把錢留在台灣等好的買點,才是理智的策略。

除了沒有賺價差的空間外,「媒體不炒作」也是主因之一。台灣人很容易受到媒體的煽風點火,只要媒體炒一下,台灣人就會沸騰,就像衛生紙之亂一樣。之前大家會一窩蜂跑來買日本,除了日圓便宜外,某些光鮮亮麗的藝人以及作家跟命理老師們,狂買日本不動產的消息也在各大新聞以及各大綜藝節目強力放送,時節又正逢台灣打房,這種天時地利人和的情況之下,才會讓這些散戶的錢,一舉流進日本不動產市場。現在話題沒了,媒體不炒了,會買房的小資族也買了,錢也花光了,先前買的,也開始在獲利了結了,也因此,一般小資族以及幾千萬日圓的購屋層,才會幾乎消失。

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最近聽到一個故事,就是有個住在日本的台灣人,把自己一億日圓買的物件,加倍兩億日圓賣給自己的朋友。當然,這一倍,並不是房價的漲幅,而是利用朋友對於他的信賴之心,所獲得的不當得利。就連承辦的司法書士都偷偷地說,怎麼會用這個價格買,這個人真的太壞了。

雖然這樣的價格近似詐欺,但民法上契約自由,一個願打,一個願挨,法律上完全沒有任何瑕疵。這樣的人,多半有幾個特徵,就是自己住在日本很久,以日本專家自居,博取被害人的信任後,將自己的物件高價轉賣給正在找尋日本投資標的,且不懂的當地行情的外國人。但實際上,這個人可能根本不是不動產業界的從業人員,介紹給你的物件也多半是自己買來的地雷,再找尋下一個不懂的外國同鄉來出貨。又或者他的物件來源,就只是從幾個房產的群組中,所挑出來可以收取高額廣告費的物件,他本人也沒能力判斷物件的優劣,只是心想可以從中牟取更大的利益。說穿了,就只是「牽猴」而已。

台灣人在國外騙台灣人的新聞時有所聞。投資日本不動產本來是一件資產分配,風險分散的好事,但一但你遇到這樣的人,可能永遠無法翻身。如何避免遇到這樣的情況呢?最好就是不要找個人私下交易,找間領有日本合法的宅建業者牌照的公司,至少可以請你的業務員幫你分析物件的優缺點,請他幫你查詢周邊的成交行情,合理行情跟預估租金。尤其是一整棟的收益大樓,每個物件都是獨一無二,較難像公寓大樓這樣輕易就比較出行情,因此事前的功課一定要做好。

除了上述的比價法以外,購買前至少也要試算,扣掉房貸成本跟維修,稅金等成本,你物件入手的價格,現金流是否仍然可以為正。這種一棟大樓的修繕成本以及稅金成本遠比你想像中的高,買的時候沒有算清楚,而落入破產風暴的人,時有所聞。更何況是買到不合理的高價,下場只會更淒慘。

另外,提醒一個法律問題。把自己投資的一個物件或居住的物件拿出來賣,當然合法。但如果你是「反覆」性地,並針對「不特定」人士進行不動產的「轉賣」,則違反了宅建業法,最重可能會判三年以下的懲役或併科100萬日圓以下的罰款。在日本,想要當個大戶投資客,大量掃貨跟轉賣,是必須要領有「宅建業」的牌照的。祝投資愉快。

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目黑車站一分鐘,當初創下當日完銷,倍率5倍(最高33倍),區域超高天價一坪平均500萬日圓等驚人紀錄的話題超高層,去年底完工入住了。

預售時,正好是台灣人瘋買日本不動產的時機,但這個物件完全不放給外國的業者銷售,你想要買,也無法透過台灣的代銷業者,只能自己跟建商接觸。因為這個物件光銷售給日本人都可以即日完銷了,平均每一間房間都還有5個人抽籤排隊,建商當然不會把這種A貨拿來分給外國業者賺。因此,當時週刊誌都報導,這兩棟大樓裡的外國人應該會很少,反倒這樣又增加了日本人購買的意願。

當時,銷售中心的主任也在媒體明言,就是因為沒有太多外國人來買,反而造成日本自住客更加喜愛。而且多數是買來自住的。但...真的是買來自住的嗎?看來不是。

日本人就炒作方面而言,可是比台灣人更厲害。像這種一看就知道會賺錢的東西,怎麼可能不搶來投資呢?這兩棟超高層住宅,目前待售的物件就高達70筆以上,看來當初買來投資的日本人也真不少。而實際上的成交價,也都落在一坪700萬以上,可見真的是獲利空間不少。也就是說,當初抽籤有抽到的,大部分就等於是中樂透一樣,穩賺的(當然還有面向,以及原先取得成本的問題,但肯定是賺錢的)。

不過現在還可以買來等增值嗎?這個問題就留給投資者自己判斷了。

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