目前日期文章:201806 (2)

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前幾天與幾個在東京開不動產公司的老闆朋友們餐會,其中一位老闆是私募基金的頭頭。他們基金的經營模式與其他的不動產店的模式不太一樣,並不是仲介物件的「業者」類型,而是站在購買東京不動產物件的「投資者」立場。幾位老闆對於今後東京的房市看法不一,唇槍舌戰,大家度過了一個極有意義的午茶時光。

 

  仲介業者型的幾位老闆,一致認為東京的房價「到頂了」,漲不上去了。但基金投資老闆,卻認為目前只是「初升段」,到頂?還早呢!當然,各種看法必然是要有所本,各位老闆也都有其論述的道理在。

 

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民泊新法在兩個星期就正式上路,日本的觀光廳硬起來,逼Airbnb將所有沒登錄的違法業者全數刪除。

我早說過,拿大樓型產品來做民宿所計算出來的投報率是虛的,只是賺時機財。現在法令上路,大部分的大樓管委會強制規定禁止做民泊,就算你的物件可以做民泊,也不能超過180天。當初以民泊高投報來回堆,買到高房價的人,全數套牢。

民泊,已經沒有獲利空間,散戶,已經賺不到錢。除非你的物件是大田區的特區民泊,或是資金夠雄厚,直接買一整棟的來改建成「簡易宿所」,不要走「民泊新法」走「旅館業法」,這樣就沒有180天的限制。

不,應該說,這樣你反而能更容易賺到錢。因為散戶死光,沒有競爭對手,觀光客需求又沒有減少,自然而然,能夠作為「簡易宿所」的物件,價格一定水漲船高。不過,並不是所有的地區的透天都可以做簡易宿所,一定要符合「旅館業法」可以經營旅館的地區。例如:「一住居」~「準工」地域。另外,還要符合格局,消防等法規,也難怪前幾天去市役所,一堆人排隊申請「簡易宿所」。

這個社會就是現實的,有錢人永遠更容易賺到大錢,不好好做功課,資訊不對稱的小資跟散戶,就等著套牢或被坑殺。

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