目前日期文章:201807 (15)

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20180305.jpg

第一張彩色的圖,是日本國土交通省所發表的日本全國不動產價格指數的推移。綠色線條是大樓型產品,藍色是木造透天。

看這張圖,可以發覺一個很有趣的現象。雷曼風暴前,木造透天的價位比大樓型產品更貴。也就是說,一直以來,日本人認為有土地的透天厝,比起大樓型的產品還要好,因為有土斯有財,又有免費停車位。

但安倍經濟學後,我們可以看到木造透天的價位幾乎原地踏步,反而大樓型產品價位狂飆30幾%。

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  日文中的條件句「〜と、〜ば、〜たら、〜なら」總是困惑著許多學日語的同學。大家的日本語第23課出現了「〜と」、25課出現了「〜たら」,就已經讓同學搞得霧煞煞了,不知道什麼時候該用哪個。但居然在第35課又出現了「〜ば」與「〜なら」相信許多同學學到這裡,腦袋已經開始打結了。這篇,我們就來「淺談」一下日文當中的這四個的用法吧。

 

為什麼說是「淺談」呢?因為,這四個條件句的表現非常複雜,各種條件句也不只一種用法,所以這篇我只討論大家日本語初級、以及進階課本當中,會遇到的最基本的情況。

 

如果要細談條件句,可不是一篇、兩篇可以寫得完的。因此我們先掌課堂上學習過的「基礎」部分就好。下面,我們就一個一個來看吧。

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日本這位公務員退休的伯伯,61歲要租房子,沒人願意租他。到最後願意租他的,是離車站30分鐘,根本不容易租掉的房子。

身為一個公務員,好歹在過去也是鐵飯碗,貸款買屋絕對不成問題。但為什麼他沒有購屋自用置產的觀念?40年來領到的薪水,就這樣花掉,老了之後還得面對租不到房子的窘境。

但台灣的公務員,觀念上卻跟日本人截然不同。安定的薪水,(快要被砍光的)年金,都知道買了自住屋後,還要拿來「置產投資」。

雖然說日本過去30年來因為通縮,導致房價下跌,但即使這位先生買房買在相對高點,現在至少都還有一間30幾年的老舊中古屋可以棲身。

這個經驗,或許可以給房價正在下跌的台灣年輕人一個參考。或許你現在買到的房子,有可能是相對高點,但,只租不買真的未來會比較好嗎?依照個人不同的情況,應該好好思考、規劃,別因為房價正在下跌,就放棄思考。

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  當你買房子來收租時,你會花多少錢裝潢呢?雖然說,如果你是購買日本一般分售的產品,建商已經連帶裝潢都做給你了。但如果你是買有點年紀的中古屋,或者是收租公寓,可能還是會面臨花錢重新裝潢的問題。如果你是像最近剛被判刑的惡房東張小姐,你可能會極盡所能地節省成本,偷工減料,來賺更多的錢。但如果你是個大家長型的房東,認為房客都像自己的家人一樣,應該好好照顧,你可能就會把所有的設備都升級成最好的配備,床墊還用席夢思的,讓房客住得開心,愉快。

  但你知道嗎?並不是裝潢成本花越多,你收到的房租就會成正比地增加。

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  經濟學上,有所謂的「收益遞減法則(The Law of Diminishing Returns)」,在不動產的估價上,也是價格形成的重要因素之一。所謂的收益遞減,指的就是「你對於某項投資,投入的人力或資本,越是增加,則獲得的回報幅度會越來越小」。舉個例子來說,如果你是一間農場的老闆,而你只有雇用一名員工,這時,你可能一次的收割期,可以收割50顆高麗菜。若你多增加一名員工,變成兩人,在兩人通力合作、相輔相成的情況下,收割期則可望收割至150顆高麗菜,增加的成果可能不只一倍。這一段時期,就叫做「收益遞增」。但當你農場的規模成長到30人,可能收獲期能夠收割的高麗菜,也才2000顆(一人平均只有67顆),增加一個員工所增加的生產力,遠遠不如當時一人變兩人時。甚至有可能你顧越多,反而每個人平均的生產量還不增反減,這就是「收益遞減」。

一個員工  - 50 顆高麗菜

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  相信大家應該都聽過「機會成本」這個字。如果問一般人,讀研究所的「成本」是什麼?大概一般的家長想到的會是兩年的學費,約台幣20萬左右。因此家長會認為,讀研究所的「成本」就是20萬。

  但其實會投資理財的人,並不是這樣想的。如果這個人不去讀研究所,而選擇出社會工作,或許可以拿到年薪30萬,兩年就是賺到60萬。(租屋費與生活費不計算,因為無論讀研究所還是工作,這筆錢都是必要的花費)。也就是說,若這個人選擇了讀研究所,其實他的成本並不是20萬,而是80萬。

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  房地產的投資上,「機會成本」這個概念也是很重要。我曾經認識一個老師,花了一千多萬在台北買了一間新的住辦混合的小套房,當作教室來教書用。這間套房如果是出租給一般的辦公室,一個月可以收取約2萬5台幣的房租。雖然他在自己買的套房裡教書,不需要付房租,但其實隔一條街,舊一點的住商混合大樓,面積相當的房屋,大概只要租金1萬8左右。也就是說,他大可把自己買的房子租掉,拿2萬5的房租再去租1萬8的房屋就好,這樣就可以賺得7000元的價差。但他卻不想要把房子租掉,想要自己用,也就是這樣的決定,讓他每個月都平白無故損失了7000元的機會成本。換算成他的鐘點費(一小時約500,他level也不高),他必須多教14小時才賺得回來。

  他當時打的如意算盤是,房價高點時就賣掉,賺個幾百萬的價差。無奈2014年時,他沒有嗅到房市反轉的風向,放到現在還沒賣。也就是說,他不僅沒賺到價差,還賠了房價,還損失了這幾年將近50萬的租金機會成本...。

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  不知道各位有沒有在網拍買過東西的經驗。網拍,就是出價最高價者得標。也就是說,一樣東西,如果你的對手出了5000元,你就必須要出5250元(系統設定250元加價)才有機會得標此樣產品。但如果你不出到5250元,其實你的對手只要5000元,就可以標得此物。換句話說,你等於是「買貴了」。這在經濟學中,就叫做拍賣與勝者的詛咒(Auctions and the winner's curse)。

  買房時,其實也是相同的道理。一間開價1億日圓的房子,你如果向房東殺到9500萬日圓,有可能就會因此而成交。但如果這間房子條件很好,不只你一個人想要,同時有兩個人以上向屋主出價斡旋,這時,如果你們兩個都出價9500日圓,也許到最後買到的,就不是你,而是你的競爭對手。因為有可能對方看起來比較帥,剛好是屋主的菜,也有可能對方上班的公司聽起來比較好。當然也有可能對方不用貸款,你要貸款...等。也就是說,你可能就得加價到9650或9700才買得到。也就是說,你會買得比市價貴。

  投資不動產,最重要的就是取得的成本。假設說這一帶的行情,大概就是9500萬,但實際上,你卻無法用行情價9500萬買到,但如果你不買,對方就可以用9500萬的行情價買到,也就是說,屆時轉賣時,對方至少會比你多賺個100多萬(因為取得成本較低)。這個問題還真的是惱人,究竟這樣的情形,應不應該買下來?當然,如果你篤定將來可以賣到更貴的價錢,例如1億2千萬之類的,那何必拘泥於少賺100多萬?你沒進貨,將來就沒貨可出,就賺不到啊!但,如果這個區域,其實供給量很大,這間沒買到,之後你也篤定一定會有相同等級的產品再釋出,那或許不去硬用高價買,才是理智的判斷。

  講個例子。前幾天跟一個老闆吃飯,他在2013年,以36億日圓買下涉谷區的一整棟大樓,但換算單坪價,卻比市價貴了10%,當時同業都笑他笨,但他知道,如果沒有溢價10%取得這個物件,將來這樣的物件是買不到的。結果,2017年,他以45億元的價位賣掉了。當初笑他笨的人,全部跌破眼鏡。

  但也不是所有的情況都這樣。2013年,有些台灣的散戶投資客,在新宿區買下一間3800萬日圓的收租小套房。然而這樣的產品,在當時其實頂多就是3200日圓的市價,而且小套房其實也不具有稀少性。結果,到了現在,當然就是繼續套著賣不掉。

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今天是13號星期五(13日の金曜日),據傳就是耶穌基督被盯在十字架上的日子,因此西洋認為這一天是不吉利的日子。

而今天又剛好是日本傳統的六曜(ろくよう)中,最不吉利的一天:「赤口(しゃっこう)」。其不吉利的程度甚至比「仏滅(ぶつめつ)」日還嚴重(但也有人認為其實佛滅最不吉利,赤口第二),今天可說是集西洋與東洋的不吉利日子於同一天。

但也不用太絕望,至少赤口日還有一個唯一的吉時:中午11:00~13:00,這段時間剛好可以出去吃中餐。

反正最近天氣熱,又是不吉利的日子,各位就待在辦公室或者家中吹冷氣吧!

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據報導,最近住友不動產在郊區的新成屋賣得嚇嚇叫。雖然說這幾年房價在漲,但到去年為止,都是都心漲,郊區不動聲色。而賣得掉的物件也都是都心貴鬆鬆的物件,郊區的物件根本賣不動。

不過似乎是因為都心漲太多了,這些有實際需求的一般上班族,「不得不」往郊區購屋。68~75平米的物件,售價2900萬日圓至4000萬日圓,的確剛好符合一般自住客的荷包。根據報導,也因為郊區房價相對便宜,許多租屋族都棄租改買。

原本東京的不動產市場,就只有都心市場熱,但現在郊區市場也逐漸發酵,這樣的市況對於不動產市場整體而言,算是好消息。不過,都心熱完,郊區成交量也開始熱,很有可能就是這波房市的末段了。

但,也有專家抱持著不同的看法。也有可能郊區爆大量後,郊區的價位也開始提升(量先價行嘛)。郊區上漲到一定的價位後,都心自然就會在進行另一波的價位向上修正。

雖然說郊區比較便宜,而且車站附近有商場等生活機能,但郊區畢竟是郊區,資產性不比都心物件。往後如果想要賣掉再換屋,恐怕不是這麼容易。與其買郊區新成屋,倒不如再努力多存點錢,買都心中古屋。

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根據野村不動產Urban Net的調查,過去三年內,有高達32.6%的投資家將自己的物件賣掉,而這當中,去年2017年五月以後賣掉的比例高達44.7%。也就是說,今年一年來,很多投資家都開始在出脫自己手中的物件。

而為什麼要賣掉?大部分的人表示,是因為可以賣個好價錢,高價出脫。就有受訪者表達,2億日圓買的物件,以2.7億日圓賣掉了。甚至還有人說,十年前買的物件,以高於買價一倍的價格賣掉了,可見投資市場的熱絡。

這些「專業」?的投資家認為,現在可以高價賣掉,是因為奧運利多。而自從馬車公司事件後,銀行端對於這種投資物件的融資也開始緊縮,一般來說,融資一但開始緊縮,對於不動產價格,是有下跌的壓力。因此許多投資家認為,前面賺了租金,現在又賺了房價,是該跑了。

但,既然可以高價賣掉物件,代表買方對於目前這個高價是認同的。而之所以會認同現在的高價位,並不是因為認為房價會續漲,或者是收租力很好。這當中有許多買盤是有「節稅需求」的中小企業主,是買來節稅用的。因此現在是否是購買投資型物件的好時機?恐怕得再三考慮。

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●政府が発表した数字によると、昨年4月1日___一昨年と比べて15万人少なく、過去最低となった。

1 は  2 現在  3 における  4 14歳未満の人口

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 此題的考點,就是考你「現在(げんざい)」的用法。「現在」接續在日期或時間的下面,表示「當下時空」。例如:「十時現在の気温」,意思就是「十點當時的溫度」。因此題目中的「昨年4月1日現在」,意思就是「去年41日當時的統計數字是~」。

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●都市開発事業を、地域住民の同意を得る___北市の住民が市長を訴えた。

1 なしに  2 こと  3 として  4 進めた

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 「AなしにB」,前方接續名詞,表示沒有做A,就做B。語感上有「一般來說,做B之前都會做A,但卻沒做」。舉例:「断りなしに、他人の部屋に入った」(沒有先講一聲,就進去別人的房間)。也就是說,一般來說,都市開發,都會在進行(進めた)之前,會先徵求地區上居民的同意,但市長卻沒有。

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●入社二年目でプロジェクトのリーダーに指名された時は___先輩方の厳しくも暖かいサポートのおかげで、無事に務めることが出来ました。

 1 こんな大役が       2 新人に務まるのかと

 3 不安でいっぱいでしたが  4 私ごとき

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●私の故郷は、自然に囲まれたのどかな所___周りは田んぼしかない、ただの田舎だ。

 1 といえば  2 要するに  3 聞こえはいいが  4 である

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  1、といえば的と,前面可接續單一名詞或句子。

 2、要するに,為一個接續詞。意思為「簡而言之」。用於將前段落所敘述的事情,用後面一句話來要約之。

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●妹は、来月の初めに___そうだ。

 1、買えずにいた

 2、ソファを買うことにした

 3、引っ越しするのを機に

 4、今まで欲しいと思いつつ

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    所謂「敬語」,就是說話者依據與聽話者或是話題中人物的關係,使用具備敬意的表現方式。而日語裡的敬語,有「詞彙」及「文法」兩種形式,對於自己或己方的行為,採用「謙讓語」;對於他人的行為,採用「尊敬語」,因此總是讓學習者感到困惑。以下分述說明:

 

    學習者常會問到使用「ます形」來表達敬意或使用「お〜になる」的形式來表達敬意,何者的敬意程度較高?其實這並非是「敬意程度」高低的問題,而是「敬意對象」的問題。

 

山田先生はもう帰りましたか。山田老師回家了嗎?

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