目前日期文章:20180713 (3)

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  相信大家應該都聽過「機會成本」這個字。如果問一般人,讀研究所的「成本」是什麼?大概一般的家長想到的會是兩年的學費,約台幣20萬左右。因此家長會認為,讀研究所的「成本」就是20萬。

  但其實會投資理財的人,並不是這樣想的。如果這個人不去讀研究所,而選擇出社會工作,或許可以拿到年薪30萬,兩年就是賺到60萬。(租屋費與生活費不計算,因為無論讀研究所還是工作,這筆錢都是必要的花費)。也就是說,若這個人選擇了讀研究所,其實他的成本並不是20萬,而是80萬。

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  房地產的投資上,「機會成本」這個概念也是很重要。我曾經認識一個老師,花了一千多萬在台北買了一間新的住辦混合的小套房,當作教室來教書用。這間套房如果是出租給一般的辦公室,一個月可以收取約2萬5台幣的房租。雖然他在自己買的套房裡教書,不需要付房租,但其實隔一條街,舊一點的住商混合大樓,面積相當的房屋,大概只要租金1萬8左右。也就是說,他大可把自己買的房子租掉,拿2萬5的房租再去租1萬8的房屋就好,這樣就可以賺得7000元的價差。但他卻不想要把房子租掉,想要自己用,也就是這樣的決定,讓他每個月都平白無故損失了7000元的機會成本。換算成他的鐘點費(一小時約500,他level也不高),他必須多教14小時才賺得回來。

  他當時打的如意算盤是,房價高點時就賣掉,賺個幾百萬的價差。無奈2014年時,他沒有嗅到房市反轉的風向,放到現在還沒賣。也就是說,他不僅沒賺到價差,還賠了房價,還損失了這幾年將近50萬的租金機會成本...。

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  不知道各位有沒有在網拍買過東西的經驗。網拍,就是出價最高價者得標。也就是說,一樣東西,如果你的對手出了5000元,你就必須要出5250元(系統設定250元加價)才有機會得標此樣產品。但如果你不出到5250元,其實你的對手只要5000元,就可以標得此物。換句話說,你等於是「買貴了」。這在經濟學中,就叫做拍賣與勝者的詛咒(Auctions and the winner's curse)。

  買房時,其實也是相同的道理。一間開價1億日圓的房子,你如果向房東殺到9500萬日圓,有可能就會因此而成交。但如果這間房子條件很好,不只你一個人想要,同時有兩個人以上向屋主出價斡旋,這時,如果你們兩個都出價9500日圓,也許到最後買到的,就不是你,而是你的競爭對手。因為有可能對方看起來比較帥,剛好是屋主的菜,也有可能對方上班的公司聽起來比較好。當然也有可能對方不用貸款,你要貸款...等。也就是說,你可能就得加價到9650或9700才買得到。也就是說,你會買得比市價貴。

  投資不動產,最重要的就是取得的成本。假設說這一帶的行情,大概就是9500萬,但實際上,你卻無法用行情價9500萬買到,但如果你不買,對方就可以用9500萬的行情價買到,也就是說,屆時轉賣時,對方至少會比你多賺個100多萬(因為取得成本較低)。這個問題還真的是惱人,究竟這樣的情形,應不應該買下來?當然,如果你篤定將來可以賣到更貴的價錢,例如1億2千萬之類的,那何必拘泥於少賺100多萬?你沒進貨,將來就沒貨可出,就賺不到啊!但,如果這個區域,其實供給量很大,這間沒買到,之後你也篤定一定會有相同等級的產品再釋出,那或許不去硬用高價買,才是理智的判斷。

  講個例子。前幾天跟一個老闆吃飯,他在2013年,以36億日圓買下涉谷區的一整棟大樓,但換算單坪價,卻比市價貴了10%,當時同業都笑他笨,但他知道,如果沒有溢價10%取得這個物件,將來這樣的物件是買不到的。結果,2017年,他以45億元的價位賣掉了。當初笑他笨的人,全部跌破眼鏡。

  但也不是所有的情況都這樣。2013年,有些台灣的散戶投資客,在新宿區買下一間3800萬日圓的收租小套房。然而這樣的產品,在當時其實頂多就是3200日圓的市價,而且小套房其實也不具有稀少性。結果,到了現在,當然就是繼續套著賣不掉。

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今天是13號星期五(13日の金曜日),據傳就是耶穌基督被盯在十字架上的日子,因此西洋認為這一天是不吉利的日子。

而今天又剛好是日本傳統的六曜(ろくよう)中,最不吉利的一天:「赤口(しゃっこう)」。其不吉利的程度甚至比「仏滅(ぶつめつ)」日還嚴重(但也有人認為其實佛滅最不吉利,赤口第二),今天可說是集西洋與東洋的不吉利日子於同一天。

但也不用太絕望,至少赤口日還有一個唯一的吉時:中午11:00~13:00,這段時間剛好可以出去吃中餐。

反正最近天氣熱,又是不吉利的日子,各位就待在辦公室或者家中吹冷氣吧!

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