目前日期文章:201904 (2)

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平成時代即將結束,再過12天就進入新的紀元「令和」了。回想平成的不動產史,平成元年始於不動產泡沫最高點,隨後而來的,就是長達20幾年的泡沫崩盤築底時期。幸好在平成後期,因為申奧以及安倍經濟學,使得日本的不動產買盤以及價格再度起死回生。

根據報導,前年2017年下半期(7~12月)外資法人取得的日本不動產高達9620億日圓,但到了去年2018年下半期(7~12月),外資取得僅剩919億日圓,頓時減少了90%。其中尤其是中國法人,從2017年的2600億日圓down到了只剩7億日圓,縮水了99%。中國(法)人,已經從日本不動產市場當中消失了。當然中國法人會down這麼多,跟習大大的管制有相當大的關係,習大大說不准買,當然沒人能買。

但其實不單單是中國,整體外資法人的取得都減少了90%。外資法人減少這麼多的原因,可以歸因為二:第一,不動產價格漲太多,投報率下降,沒有賺頭。第二,就算外資有錢想買,也沒東西可買。說沒東西可買,但看圖表,日本國內不動產還是有7000多億的量,有可能貨都先被本國人先搶去吧。又或許,2017年外資取得創新高,2018年是隨之而來的反作用力。

那麼,個人買家部分如何呢?根據週刊訪問不動產業者,華人(台、港、新)等,買超高層塔式住宅的,還是有一定的買盤。至於是多少,報導中並未明確指出。但就猶如昨天的PO文,現在市面上充斥著一堆很貴的爛貨,選屋時,可能需要有更好的眼光,才能挑選到值得入手的物件。

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近幾年新成屋的推案,品質越來越糟,地點也越來越爛。就有一個調查,針對去案場看屋的民眾,詢問他們看完案件後,是否有想購買的物件。沒想到最新的統計結果,居然有高達50%以上去賞屋的民眾,回答「想購入的件數為0件」。

也就是說,潛在的購屋族群有超過一半以上的人,對於最近的推案,完全沒有興趣。原因除了價位過高以外,品質也很差。花大錢,卻買到品質很差的東西,難怪大家都不想買。

最近某財閥系的不動產公司,堆出了一個他們公司頂級品牌的建案「Grand Hills」。這個品牌,主打金字塔頂端的客群,房屋品質、地點自然不在話下。以往,只要冠上這個名稱的房子,(只要錢夠多)都可以不必考慮太多直接買下。但這次推出的這個個案,地點雖然「聽起來」不錯,是在南青山,不過卻是在吵雜的大馬路邊。離車站遠也就算了,還不能享受閑靜的生活。最讓我吃驚的是,裡面居然規劃40幾平米的小房型,最大的房型也才120平米,戶數還高達100多戶...。

頂級住宅,乃至於豪宅最忌諱的就是參雜著小坪數的房屋以及過多的戶數。基地面積也才400多坪,完全沒有「豪」氣。會這樣規劃,就是想要以壓低坪數的方式來賣高價。

看來,房市相對高檔時,無論是台灣還是日本,都會推出很多這種假豪宅、四不像的產品。巴菲特曾經說過:「潮退了,就會知道誰在裸泳了」。就台北近幾年的經驗,也已經很清楚地讓大家知道,市場反轉時,這種東西會是死得最慘的一批。

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