目前日期文章:201908 (2)

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2019年東京不動產市場最熱的話題,莫過於選手村Harumi Flag案了。總戶數4000多戶,第一期600戶,於這個月初舉行抽籤申購。這個案子說多熱就有多熱,平均抽籤倍率高達2.6倍,最好的房間還有高達71倍的。也就是說,這個案子大部分的房間,不見得你想要買還買得到。平均要與2.6個人競爭比運氣,最有人氣的房間還要跟71人大車拼,必須要非常好運才會抽中。也因為這塊土地是東京都很便宜地賣給建商的,因此分售價格也比起市場行情低,因此等於是買到就賺到的概念。頂樓18樓眺望彩虹大橋的無敵景觀房,127平米1.3億左右,抽籤備率也高達44倍。也就是如果有幸抽到這間,將來轉賣不怕賣不掉,因為很多人想要。

雖然熱銷,但這個案子很詭異的是,並沒有「當日完銷」。一般像是這種人氣案件,如果大家都想要,業務會引導客戶,或者客戶本身會挑選抽籤倍率沒這麼高的房間,會比較有機會買到。但為什麼這個人氣案件卻不見這樣的情況?道理很簡單:「沒人抽的房間就是沒人要」。也就是說,這個案子很極端,有些房型大家搶著要,但有些房型就是沒人要,即便很便宜。

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為什麼會這樣呢?我們先來思考一下買房最重要的三要素。買房最重要的三要素,莫過於「地段」、「環境」、「可及性」。這個案子說「地段」好,其實沒多好。雖然是中央區,但卻是中央區填海而來,且位置不怎麼好的地區。說「環境」好?看似大規模再開發,環境很舒服,但其實造鎮出來的東西就是欠缺人文涵養,而且人很多的地方,自然住起來就不舒服。就像超高層一堆的武藏小杉,就是因為蓋太多了,人太多了,地方居民還成立了反對超高層建築運動。至於交通「可及性」當然是非常差。最近的電車站太遠,BRT運輸量堪慮。也就是客觀衡量下來,這個案子的三要素,通通不及格。那導致它熱銷的原因是什麼呢?答案就出來了:1.「價格競爭力」、2.「無敵景觀」。

也就是說,會想要買這個案子的人,不是看在他的「價位便宜」,就是看在他的「景觀超棒」。景觀的價值,每個人認知不同,有些人認為這樣的景觀可以加價兩成購買,有些人甚至覺得可以為了景觀甚至加價五成。我記得幾年前三菱地所新宿御苑前的個案,景觀戶跟非景觀戶的價差就超過1.5倍甚至更高。

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