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#06 接下來,日本房市會漲還是會跌?】

 

    房價的漲跌,永遠是購屋者最關心的議題。市場上的專家也總是意見分歧,有看空市場的專家,也有看多市場的專家。

 

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#05 台灣與日本的房價租金比】

 

    無論在台灣還是日本,「買屋划算?還是租屋划算?」,這似乎是一個永遠的問題,怎麼討論都不會有一個定論。

 

    台灣的「房價租金比(Price-to-Rent Ratio)」懸殊,房價往往都快要等同於5060年份的租金。例如一間月租1.2萬(年租金14.4萬)台幣的房子,若賣到900萬台幣,意思就是要收租62.5年,才有辦法將買房的本金回收(總價900÷年租金14.4萬=62.5年)。基本上一間房子如果屋齡已經62.5年了,也差不多該打掉重建了,因此即便收租62.5年後,本金回收時,你手邊剩餘的有價值的資產,也就只剩持分沒有幾坪的土地了。更何況這62.5年的期間,大小稅金與管理費不說,總是會遇到需要重新裝潢、管線老舊、設備換新等問題,林林總總加起來,可能數百萬台幣也跑不掉...。但租房,則是可以想換屋就換屋,不用承擔稅金、裝潢等費用,也不用面臨有可能的房價下跌風險,因此「租屋划算派」的人就會認為「租比買划算」。

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#04 縮水式通膨】

 

    記得我2013年剛來東京購買房地產時,第一個要買的產品,不是投資型產品,而是要買自己住的兩房產品。當時我看了很多大建商的房子,這些建案給我的感想就是:「日本的房子蓋得真棒!」。不只大廳氣派,公設豪華,甚至有些高級的房型還有樓中樓挑高、整棟大樓玻璃帷幕。還有些塔式住宅的產品,在40幾層樓高的房間內,設置了可以一覽東京鐵塔的露天按摩浴缸。當時,就以為東京的房屋就是這樣的高品質,也以為以後推出的產品,也都會是這樣的等級。

 

    2014年、2015年,雖然陸陸續續也有幾個還不錯的個案推出,但隨著房價上漲,這些個案開價也都越來越高。2017年過後,我發現到一個現象,就是大部分的自住型產品的新成屋,質感都越來越差。

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#03 你買得起多少錢的房子】

 

    許多人貸款買屋時,不知道自己的購屋總價應該要怎麼抓,不清楚自己的能力到底可以購買多少錢的房屋。其實,你可以透過每個月還得起的貸款金額,來回推購屋總價。

 

    日本的金融機構都會提供圖片上的這種「還款一覽表(返済早見表)」,可以試著從你每月的還款金額,依不同的利率以及年限來回推購屋總價。由於這個表格就是數字上的計算而已,因此也適用於在台灣購買房屋時的參考。

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#02 日本房屋為什麼會折舊 part 2

 

    上週六的PO文,我們提及了日本人的「全新潔癖」以及「通貨緊縮」,是導致日本房屋買了就會折舊的其中兩個主因。而第三個造成日本住宅迅速折舊的因素,其實跟日本的「稅制」也有很大的關聯。

 

    對於日本政府而言,「新屋」是非常好的稅收來源。因為新屋較新,所以在評定現值上較高,這就導致政府可以藉此課到較高的「固定資產稅」。而一旦房屋經年累月變舊後,其評定現值就會隨之下降,因此舊屋就沒辦法課到像新成屋時這麼高的固定資產稅。

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#01 日本房屋為什麼會折舊 part 1

 

    台灣許多名嘴,在評論購買日本房產時,總是說:「日本的房屋折舊很快耶,買了就會跌價」。怪了?為什麼很多歐洲國家的房屋,即便屋齡兩、三百年,價位都還是維持得很好。美國的二手房還因為有人實際居住過,確認房屋品質沒問題,因此反倒更受歡迎。為什麼唯獨日本的房屋,折舊速度驚人,資產下滑的速度幾乎是獨步全球呢?

 

    這一切的一切,除了日本失落30年的經濟情勢以外,很有可能起因於「不動產業者」、「金融業者」、甚至是「國家制度」所造成的結果。本文試舉幾個最常被拿出來討論的原因,來與各位讀者分享日本房屋「會折舊」的前因後果。

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【新書《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》,9月底上市!】

 

    近期由於日幣大貶,外資又開始蠢蠢欲動購買日本的不動產。我也收到許多朋友的詢問,說想要買我的舊作《快狠準!東京買房最強攻略》(2014)、《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》(2016)、以及《地表最強!TiN's東京房市教戰手冊》(2018)來參考一下日本買房,但都已經絕版買不到了。

 

    不用找了,那個裡面的資訊都舊了,很多都不合時宜了。

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