「房子不會跌!全世界都在印鈔票!錢的價值只會越來越薄!賣掉了,就買不回來了。」...有沒有覺得上面的台詞很耳熟啊?這似乎是台灣房市現在的固定說詞。先暫且不管對不對,你知道日本的房市,可是急漲急跌過喔。日本人曾經因為玩太大,以至於之後20年的房市一蹶不振。這一篇,讓我們來看看這三十年,日本房地產市場發生了什麼事吧。



1.土地神話,直到泡沫破裂(1989~1995)

  上述的台詞,上述的講法,日本人稱之為「土地神話」。在土地神話這個概念之前,也就是二戰結束後,到1960年代這段經濟復興的高成長期,由於人口,以及對於土地的需求急增,加上投機性買盤,讓十年內,日本房地產就暴漲了十倍。也就是這樣的觀念,更是種下了之後泡沫經濟的惡果。


  1985年,美國人為了救自己的經濟,簽訂廣場協議(又是美國人害的),讓日圓從240圓漲到120圓,整整漲了一倍!日圓漲,想當然爾,外銷就死得很慘。外銷慘,經濟當然變差。為了救經濟,日本政府只好開始刺激內需,甚至祭出降息的政策,叫大家來借錢投資。低利率ㄝ,不借白不借,借來的錢拿來.....炒房!


  這時從86~89年的刺激內需,而導致的土地高漲,剛好為日本泡沫經濟種下了導火線。就因為這樣看似只會上漲,而不會下跌的局面,當時的日本,才有了「土地神話」的講法。當時的人們覺得,反正只要有房地產,你握在手中,它自己就會增值。因此當初許多小資投資客,為了自己以後老了能當包租婆,甚至貸款了兩,三億元,來進行房地產的投資。那時候的日本的不動產,不像現在的東京投報率,動不動就7%,8%。那時候因為房價一直漲,而租金不漲的情況下,拉低了房地產的投報率。大概一間小套房,光是要用租金來還完貸款,就要將近5,60年的時間(現在大概只要15~20年),投資效率可以說是極差。在這個時代的東京,大家都是以投機為目的買房子。買了房子,不是要自住,不是要賺租金,而是要高價賣出,獲取資本利得。這時候,都內實際坪數5坪的小套房,可以賣到6000萬日幣。你沒看錯。投報率僅有1.5%,而且,大家認為房地產不會跌。這時期的房子跟現在的台灣很像,只要蓋出來,就有人買,根本無視於居住品質如何。直到泡泡破掉。當時,很多建築物都以特殊的設計,異樣的外觀來吸引消費者,說穿了,很多都只是純粹為了節省建築成本而已。


  1989年後,因為日銀一連串的打房政策(例如重新調高利率,房地產房貸總量管制等),讓這四年多的漲幅,一下子打回原形。當然,房價跌,對於借錢給投資客的銀行來講,受傷最深。因為原本一間房,可能擔保價值有五千萬的不動產,突然跌到剩下兩千五百萬(而且當時也很多銀行過度放款,市值五千萬的房子,居然放貸到五億之多),銀行也為了自保,不得不晴天借傘,雨天收傘。(有看半澤直樹的,應該多少有點觀念。)正因為如此,才為日本經濟種下了連續通縮二十幾年的因。

 

2.終於開始重視居住品質(1996~2001)

  因為地價房價大跌,因此變成一般人,也可以很輕易地購買都內的房地產。這時候,剛剛講的5坪小套房,大概只要1700多萬日幣。投報率拉到將近5%。也因為大家夢醒了,沒人再玩「轉賣賺很大」的遊戲,因此,建商如果想要賣房屋,只能賣給自住客。而且自住客不見得會買,因為地價年年下跌,明年買,會更便宜。也因此,建商就必須花腦筋,讓物件本身可以讓大家住得舒服,住得安心,才會有人買。房地產的投資,也從之前的資本利得(Capital Gain)取向,轉化為賺安穩的租金收租(Income Gain)。因為投報率也高。

 

3.外資基金抬頭,大量供給(2002~2007)

  連續跌了好幾十年的房價,加上日圓持續低利率,開始吸引了外資的目光。這時,外國的資金開始流入日本不動產,以基金的方式購買不動產,而導致都市部的房價再度上漲。日本人將這段時期稱作迷你泡沫(ミニバブル)。因此此時供給的產品,變成了只在乎確保容積率,可以多蓋幾間出來賣,因為基金主要就是看出租獲利而已,才不管品質好不好(其中也跟北京奧運所導致的建築費高漲有關)。也因為89年大泡沫破裂後,新屋的供給量變少,因此為了配著這一波炒房,又開始大增供給量。因此2005年,爆發出一連串黑心建商,甚至不顧品質,而偽裝耐震基準的「姉歯事件」事件。因此購買這時期建造的房子,似乎隱藏了一些風險。

 

4.後金融海嘯,都心回歸(2008~2012)

  次貸風暴後,外資撤退,也讓房價重挫。不過這次還好,上次土地神話跌了剩三分之一,這次只有跌個兩三成而已。也因為日本老人年金的問題,以及低到無法想像的利息,讓一些為了退休做準備,打算把房租當養老收入的個人投資客進場。這時,也許多小建商都死得差不多了,剩下來的,就是體質很好的建商。若撇開我們外國人匯差的問題,這個時期對日本人而言,其實是最好的進場時機。買的房子又好又便宜,而且又是低利率,實質房貸利率可能只剩0.7%。311地震之後,日本房價沒有跌(某些區域除外),反而讓大家知道了日本房子的高品質。也因為地震當時,許多人變成了歸宅困難者,因此開始許多人考慮搬進市區,開啟了都心回歸的傾向。也因為這次的迷你泡沫,受傷沒這麼嚴重,之後市況有逐漸回復。但好死不死,又碰到311地震,更是讓不動產市場陷入停滯。

 

5.安倍經濟學,東京奧運(2013~)

  因為日幣大跌,2013年初造成了一股外國投資客的瘋狂搶進潮。到了2013年年中,消費稅增稅話題,加上東京申奧成功,同時也因為有可能從通縮轉通膨,因此讓東京自住客,投資客都動了起來。最近我常常跑市場尋找物件,無奈,好物件早被一掃而空,2014年中現在,價位跟2013年初比,也硬生生漲了5%~10%,與某建商談話中,他們預估可能三年內,日本房市會再創高峰,好物件都會一掃而空。至少,2020年以前,房市不會太差(如果沒什麼莫名其妙的金融海嘯的話)。這時,也因為中國,台灣,香港,新加坡,因為房市價格已經到頂,許多華人圈投資客轉往房價相對便宜的東京首都圈,「聽說」東京都心,如港區,新宿區的高級住宅房,以及灣岸地區的Tower Mansion(豊洲、晴海、勝どき)等,幾乎每個建案,有三成都是華人買的。也因此讓市場再次出現了「迷你泡沫再來」的聲音。指出因為華人來炒房,導致房價上漲。也有人擔心,就是因為華人大量持有都內高價不動產,若中國,台灣,香港等地的房地產真的泡沫化,這時投資東京房市的錢,若一舉撤退,回國救急,可是會連帶對東京房市引發不小的衝擊。究竟後勢如何,且讓我們繼續看下去。

 

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