投資日本不動產,物件怎麼選?當然就要看你的口袋深不深。口袋深的,買一整棟商業大樓來出租,其次,買整棟公寓來收租,像我這種口袋不深的小資族,大概也只能選一般分讓物件。分譲(ぶんじょう),就是指我們一般的持分所有權大樓,買其中一,兩間的方式來出租。也由於我們是外國人,無法跟日本的銀行貸款,就算跟台灣系的銀行貸款,利率也高,年限又短,因此實在很難跟日本的投資客,有同等的投資規模。所以我們台灣人在東京投資,其實規模跟立足點,都輸給當地投資客一大截。

  尤其像剛剛提到的那種A級商辦,整棟公寓,好貨難選啊,尤其是現在,根本買不到。為什麼,因為像是這種一整棟的販賣,除了你要現金充沛之外(我們外國人貸款成數不高,年限太短的原因),你還要跟不動產從業人員有良好的關係。仲介跟建商自己都會有口袋名單,他們知道誰是有實力的投資客。像這種A貨,根本不會流通到市場,只要有人要賣,仲介內部接到消息,就會先自己吃下來,吃不下來的話,就會詢問自己配合的投資客,大家一起賺。尤其是這種一整棟的物件,說實話,如果它真的很好,屋主實在沒有必要現在拿出來賣。現在會拿出來賣的,可能表面上這四五年會賺錢,但是等到四五年後,你可能得花超過一千多萬的維修費用來維護你的大樓,不然接下來會租不出去。且日本人喜新厭舊,新屋一直蓋,舊屋的租金,只會一直降。一般一整棟的投資客,會在這種賠錢的死亡交叉的前幾年,就把物件甩出去,因此如果一不小心,沒有計算好,買了這種產品,賠錢的機率會很高。當然,也不是絕對買不到好貨,前一陣子景氣比較不好時,會有一些屋主缺錢,拿好貨出來賣,現在景氣轉好,未來更看漲,因此好貨實在沒必要拿出來現在賣。

  不止上述的一整棟,分讓的新建案也是,比較好的樓層,好的格局,例如全棟只有一間超大陽台的,當然還沒開始拿出來賣,就會被建商自己配合已久的投資客先吃下來。剩下的才會在網路上公開。接下來,更差的,就連在日本國內賣給日本人都賣不掉的,就會轉給台灣的代銷.....。所以我們一般在台灣的小資投資客能看到的產品,多半都是人家撿剩的 >< ........ 因此有時候跟你配合的仲介業者或建商打好關係,是有必要的。(PS:日本建商或房仲會優先賣給日本人,因為省事很多。例如建商可以事先與自己配合的銀行,針對購屋者進行事前審核,可以確定這個購屋客到底信用有沒有問題,貸款下的來下不來。但如果賣給台灣人,因為我們的銀行,跟日本建商沒有直接的合作關係,因此貸款下不下得來,建商這裡完全無法掌握,而且說實在的,台灣系的銀行,貸款條件真的嚴格許多。且購屋的流程上,日本人只要去區公所,插卡按一按鈕,拿個住民票就可以買屋,但我們台灣人就得跑外交部,公證機關,經濟文化辦事處等繁複的流程。因此能賣日本人,他們會寧願賣給日本人,並非排外或歧視。)

  另外,如果看到低於行情,格局又不錯的物件,也別高興太早。便宜一定有問題。為什麼呢,房子不可能會便宜賣。如果真的是因為屋主不懂行情,或屋主買股票賠錢,急需賤價賣房,那也輪不到你。為什麼?房屋本身的價值仲介最清楚,如果這麼好,他自己吃下來,或給他自己的老顧客就好啊,幹嘛留給你。這種超便宜物件,不是設備老舊需要花很多錢來重新裝修,就是可能本身積欠許多管理費或者有什麼惡鄰之類的。再不然,就很可能是地上權。不然就是面臨重建時,道路退縮部分讓你土地少了一大截。我曾經就看過一個離中央線某車站一分鐘的一整棟,開價合理,投報率8%的物件,就是這種道路面臨退縮的土地。半年前,我曾經出價,把它砍到投報率10%,想當然爾屋主不肯賣。不過像這種瑕疵品,沒有高投報,真的不要接手。結果,過了半年了,屋主還是賣不掉。之後他也降價了幾百萬,但就算降了一點價格,在這種好時機,它還是賣不掉(今天早上剛查過)。可見要接手的人,都會考慮到後續風險的問題。

 

  好啦,先不管有沒有好貨,如果我們一般小資上班族要投資東京屋,要選怎樣的物件呢?以下只是我的淺見,不見得正確,參考看看就好喔!

 

1.比起店面商辦,選擇居住物件

   日本景氣起起伏伏,有時候事務所跟店面,受景氣影響,需求會減少,而且有可能房租漲跌很快。當然景氣好的時候,店面好租價錢又高,新興企業也多,因此商辦需求也會增加。但只要景氣不好,空室率就會很明顯。而且,越是競爭的商圈,有時候你的租客競爭輸給人家,你的房客就一直換,一直換就代表你常常會有空屋期,也常常要付仲介費找新的租客,因此投資店面,謹慎為宜。但是不管景氣好壞,人總是要住。只要你挑的地方不是人口減少的地方,基本上不會受到景氣影響太大。雖然現在日本高齡化,人口一直減少,但是首都圈人口卻有增加(至少2020年之前,東京人口都是增加的)。因為地方越來越沈寂,地方上的年輕人找不到工作,只好上京求發展,所以東京的需求越來越大。加上311地震過後,首都圈交通大停擺,大家開始知道說住在郊區有可能回不了家,因此開始了都心回歸的風潮,大家漸漸都要搬回東京都中心,反正現在都心房價也相對便宜。換個角度思考,如果你要投資地方都市,投報率不高,就別碰。因為人口持續減少中。

 

2.比起2LDK, 3LDK,投資單身者物件1R, 1K, 1LDK比較容易租出去

  日本跟台灣一樣,單身不婚者越來越多,大家應該都有聽過草食男等字眼吧。今後預計晚婚,不婚,或者是高齡者獨居的情況都會越來越多,因此家庭取向的物件,會比較難租,反而是這種給單身漢的產品,需求會越來越多。不過有一點要留意的是,因為日本賣房子都是含基本設備,買新成屋都含浴室,廚房,地板,壁紙,櫥櫃都做好給你,因此小套房會比兩房產品的「單價」略高一些,因為大房子需要一套衛浴設備,小套房也需要一套。大房子要一套廚房,小套房也要一套廚房。當然,如果你是買在都心優良住宅區,好的學區,那不見得買套房產品就會比兩房產品好。因此還是得看地點來挑產品。

 

3.車站徒步圈七分鐘以內為限

  基本上日本人跟台灣人一樣很懶,你走路超過七分鐘,就會開始不爽。但其實五分鐘以內的物件是最好的,不過因為離車站近,房價相對也貴,投報率會拉低。不過,稍微遠一點點,又不會太遠,除了物件價格較便宜外,又不至於遠到租不出去,因此就投報率算來可能算是最理想的。另外,因為網路上搜尋出租物件時,是可以選擇離車站幾分鐘的,因此很多人,找物件時,都不會設定搜尋十分以上的距離,因此就算你的產品很棒,可能就廣告上,就不會被很多人搜尋到。另外,雖然走到車站,一樣五分鐘,但是這五分鐘所經過的路途,是很難走的大馬路,有好幾個紅綠燈,還是熱鬧的商店街,舒服的河岸,抑或是什麼都沒有的一條路呢,這些也都會影響你的出租情況。因此現場走一遭是不可或缺的。

 

4.不只是乾濕分離,最好是浴廁分離

  我們台灣的浴室,幾乎都跟廁所做在同一間,而且我們頂多要求到乾濕分離。但日本人覺得洗澡的地方就是洗澡的地方,大便的地方就是大便的地方。前者叫浴室,後者叫廁所。因此最好兩者是「不同間」。因為之前泡沫經濟之前,地價漲太高,因此出現了小套房為了省空間,浴室跟廁所弄在同一間,很像飯店這種感覺的產品。不過一般日本人不太喜歡這樣,會比較喜歡獨立分成兩間的產品。因此,現在較新的套房產品,都是做成1K套房,房間跟廚房分開,且各自有獨立的浴室跟廁所。這種會比1R一間房間的小套房,廁所跟衛浴合在一起的好租很多。1R跟1K的不同,之前的文章有,可以去爬文,或上google搜尋。

 

5.舊,不要太舊。新,不要太新。

  目前日本來說,新房一經使用後,就像車子一樣,價格會先掉個一成左右,因此到去年為止,投資別買全新屋,買個大概五到十年屋,會是相對划算的選擇。但很弔詭的是,最近房市很好,屋主態度大轉變,十年內的新古屋,現在開價都接近新城屋。因此如果你要買10年左右的新古屋,如果屋主不給殺價,那倒不如去找建商買新城屋,又不用付仲介費,反而划算。不過有很多人會想說,那乾脆買跌價到一定地步,大概二三十年的中古屋。這想法也不錯,不過30年的中古屋更狠,前年實價登錄650萬日元成交的產品,今年屋主給你開到950萬,可見對於現在東京中古屋的屋主而言,真的是隨便賣隨便賺。因此買中古屋,還是得算好投報率,談到合理的價格再出手。另外,挑中古屋,也不要挑1981年前的舊耐震基準的產品,因為很多人就連租,都不想租在舊耐震基準的產品,買來只是養蚊子跟養國稅局。

 

  以上是個人淺見,不代表絕對正確。每個人買房的目的,及情況不同,可承受的風險亦完全不同,且每個物件的情況也都不太一樣,像我也曾經買過全新屋,也買過30年中古屋,兩者經營手法也都不同。以上僅供稍微參考,不是絕對的喔。祝投資順利。

 

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