TiN's Blog

  投資日本不動產，物件怎麼選？當然就要看你的口袋深不深。口袋深的，買一整棟商業大樓來出租，其次，買整棟公寓來收租，像我這種口袋不深的小資族，大概也只能選一般分讓物件。分譲（ぶんじょう），就是指我們一般的持分所有權大樓，買其中一，兩間的方式來出租。也由於我們是外國人，無法跟日本的銀行貸款，就算跟台灣系的銀行貸款，利率也高，年限又短，因此實在很難跟日本的投資客，有同等的投資規模。所以我們台灣人在東京投資，其實規模跟立足點，都輸給當地投資客一大截。

  尤其像剛剛提到的那種Ａ級商辦，整棟公寓，好貨難選啊，尤其是現在，根本買不到。為什麼，因為像是這種一整棟的販賣，除了你要現金充沛之外（我們外國人貸款成數不高，年限太短的原因），你還要跟不動產從業人員有良好的關係。仲介跟建商自己都會有口袋名單，他們知道誰是有實力的投資客。像這種Ａ貨，根本不會流通到市場，只要有人要賣，仲介內部接到消息，就會先自己吃下來，吃不下來的話，就會詢問自己配合的投資客，大家一起賺。尤其是這種一整棟的物件，說實話，如果它真的很好，屋主實在沒有必要現在拿出來賣。現在會拿出來賣的，可能表面上這四五年會賺錢，但是等到四五年後，你可能得花超過一千多萬的維修費用來維護你的大樓，不然接下來會租不出去。且日本人喜新厭舊，新屋一直蓋，舊屋的租金，只會一直降。一般一整棟的投資客，會在這種賠錢的死亡交叉的前幾年，就把物件甩出去，因此如果一不小心，沒有計算好，買了這種產品，賠錢的機率會很高。當然，也不是絕對買不到好貨，前一陣子景氣比較不好時，會有一些屋主缺錢，拿好貨出來賣，現在景氣轉好，未來更看漲，因此好貨實在沒必要拿出來現在賣。

  不止上述的一整棟，分讓的新建案也是，比較好的樓層，好的格局，例如全棟只有一間超大陽台的，當然還沒開始拿出來賣，就會被建商自己配合已久的投資客先吃下來。剩下的才會在網路上公開。接下來，更差的，就連在日本國內賣給日本人都賣不掉的，就會轉給台灣的代銷.....。所以我們一般在台灣的小資投資客能看到的產品，多半都是人家撿剩的　＞＜　........ 因此有時候跟你配合的仲介業者或建商打好關係，是有必要的。（ＰＳ：日本建商或房仲會優先賣給日本人，因為省事很多。例如建商可以事先與自己配合的銀行，針對購屋者進行事前審核，可以確定這個購屋客到底信用有沒有問題，貸款下的來下不來。但如果賣給台灣人，因為我們的銀行，跟日本建商沒有直接的合作關係，因此貸款下不下得來，建商這裡完全無法掌握，而且說實在的，台灣系的銀行，貸款條件真的嚴格許多。且購屋的流程上，日本人只要去區公所，插卡按一按鈕，拿個住民票就可以買屋，但我們台灣人就得跑外交部，公證機關，經濟文化辦事處等繁複的流程。因此能賣日本人，他們會寧願賣給日本人，並非排外或歧視。）

  另外，如果看到低於行情，格局又不錯的物件，也別高興太早。便宜一定有問題。為什麼呢，房子不可能會便宜賣。如果真的是因為屋主不懂行情，或屋主買股票賠錢，急需賤價賣房，那也輪不到你。為什麼？房屋本身的價值仲介最清楚，如果這麼好，他自己吃下來，或給他自己的老顧客就好啊，幹嘛留給你。這種超便宜物件，不是設備老舊需要花很多錢來重新裝修，就是可能本身積欠許多管理費或者有什麼惡鄰之類的。再不然，就很可能是地上權。不然就是面臨重建時，道路退縮部分讓你土地少了一大截。我曾經就看過一個離中央線某車站一分鐘的一整棟，開價合理，投報率8%的物件，就是這種道路面臨退縮的土地。半年前，我曾經出價，把它砍到投報率10%，想當然爾屋主不肯賣。不過像這種瑕疵品，沒有高投報，真的不要接手。結果，過了半年了，屋主還是賣不掉。之後他也降價了幾百萬，但就算降了一點價格，在這種好時機，它還是賣不掉（今天早上剛查過）。可見要接手的人，都會考慮到後續風險的問題。

  好啦，先不管有沒有好貨，如果我們一般小資上班族要投資東京屋，要選怎樣的物件呢？以下只是我的淺見，不見得正確，參考看看就好喔！

1.比起店面商辦，選擇居住物件

   日本景氣起起伏伏，有時候事務所跟店面，受景氣影響，需求會減少，而且有可能房租漲跌很快。當然景氣好的時候，店面好租價錢又高，新興企業也多，因此商辦需求也會增加。但只要景氣不好，空室率就會很明顯。而且，越是競爭的商圈，有時候你的租客競爭輸給人家，你的房客就一直換，一直換就代表你常常會有空屋期，也常常要付仲介費找新的租客，因此投資店面，謹慎為宜。但是不管景氣好壞，人總是要住。只要你挑的地方不是人口減少的地方，基本上不會受到景氣影響太大。雖然現在日本高齡化，人口一直減少，但是首都圈人口卻有增加(至少2020年之前，東京人口都是增加的)。因為地方越來越沈寂，地方上的年輕人找不到工作，只好上京求發展，所以東京的需求越來越大。加上311地震過後，首都圈交通大停擺，大家開始知道說住在郊區有可能回不了家，因此開始了都心回歸的風潮，大家漸漸都要搬回東京都中心，反正現在都心房價也相對便宜。換個角度思考，如果你要投資地方都市，投報率不高，就別碰。因為人口持續減少中。

2.比起2LDK, 3LDK，投資單身者物件1R, 1K, 1LDK比較容易租出去

  日本跟台灣一樣，單身不婚者越來越多，大家應該都有聽過草食男等字眼吧。今後預計晚婚，不婚，或者是高齡者獨居的情況都會越來越多，因此家庭取向的物件，會比較難租，反而是這種給單身漢的產品，需求會越來越多。不過有一點要留意的是，因為日本賣房子都是含基本設備，買新成屋都含浴室，廚房，地板，壁紙，櫥櫃都做好給你，因此小套房會比兩房產品的「單價」略高一些，因為大房子需要一套衛浴設備，小套房也需要一套。大房子要一套廚房，小套房也要一套廚房。當然，如果你是買在都心優良住宅區，好的學區，那不見得買套房產品就會比兩房產品好。因此還是得看地點來挑產品。

3.車站徒步圈七分鐘以內為限

  基本上日本人跟台灣人一樣很懶，你走路超過七分鐘，就會開始不爽。但其實五分鐘以內的物件是最好的，不過因為離車站近，房價相對也貴，投報率會拉低。不過，稍微遠一點點，又不會太遠，除了物件價格較便宜外，又不至於遠到租不出去，因此就投報率算來可能算是最理想的。另外，因為網路上搜尋出租物件時，是可以選擇離車站幾分鐘的，因此很多人，找物件時，都不會設定搜尋十分以上的距離，因此就算你的產品很棒，可能就廣告上，就不會被很多人搜尋到。另外，雖然走到車站，一樣五分鐘，但是這五分鐘所經過的路途，是很難走的大馬路，有好幾個紅綠燈，還是熱鬧的商店街，舒服的河岸，抑或是什麼都沒有的一條路呢，這些也都會影響你的出租情況。因此現場走一遭是不可或缺的。

4.不只是乾濕分離，最好是浴廁分離

  我們台灣的浴室，幾乎都跟廁所做在同一間，而且我們頂多要求到乾濕分離。但日本人覺得洗澡的地方就是洗澡的地方，大便的地方就是大便的地方。前者叫浴室，後者叫廁所。因此最好兩者是「不同間」。因為之前泡沫經濟之前，地價漲太高，因此出現了小套房為了省空間，浴室跟廁所弄在同一間，很像飯店這種感覺的產品。不過一般日本人不太喜歡這樣，會比較喜歡獨立分成兩間的產品。因此，現在較新的套房產品，都是做成1K套房，房間跟廚房分開，且各自有獨立的浴室跟廁所。這種會比1R一間房間的小套房，廁所跟衛浴合在一起的好租很多。1R跟1K的不同，之前的文章有，可以去爬文，或上google搜尋。

5.舊，不要太舊。新，不要太新。

  目前日本來說，新房一經使用後，就像車子一樣，價格會先掉個一成左右，因此到去年為止，投資別買全新屋，買個大概五到十年屋，會是相對划算的選擇。但很弔詭的是，最近房市很好，屋主態度大轉變，十年內的新古屋，現在開價都接近新城屋。因此如果你要買10年左右的新古屋，如果屋主不給殺價，那倒不如去找建商買新城屋，又不用付仲介費，反而划算。不過有很多人會想說，那乾脆買跌價到一定地步，大概二三十年的中古屋。這想法也不錯，不過30年的中古屋更狠，前年實價登錄650萬日元成交的產品，今年屋主給你開到950萬，可見對於現在東京中古屋的屋主而言，真的是隨便賣隨便賺。因此買中古屋，還是得算好投報率，談到合理的價格再出手。另外，挑中古屋，也不要挑1981年前的舊耐震基準的產品，因為很多人就連租，都不想租在舊耐震基準的產品，買來只是養蚊子跟養國稅局。

  以上是個人淺見，不代表絕對正確。每個人買房的目的，及情況不同，可承受的風險亦完全不同，且每個物件的情況也都不太一樣，像我也曾經買過全新屋，也買過30年中古屋，兩者經營手法也都不同。以上僅供稍微參考，不是絕對的喔。祝投資順利。

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