東京的房價，雖然這一年來漲了快20%，但是相對於亞洲其他城市，還是有誘人的投報率，更何況日本又是世界上數一數二的經濟大國。最近常跑的國際法務事務所，常常有機會遇到他們的客人，準備要買下一整棟一整棟的商業出租大樓，也有做導遊的，要在法拍屋標下一整棟的旅館。可見很多人，真的荷包很深，而且很愛東京置產。日本的房市，常常會有一整棟，大概三到四樓，裡面10~20戶小套房的，也就是一整棟公寓來賣的物件。這種物件大概從一億元到四億日元左右不等。之前的文章我也有提過，小套房漲得慢，效用又低，又是持分掉的產品，實在賺不到什麼增值財，但就是好租。因此，財力較雄厚的投資客，就會考慮這種一整棟出租套房的產品，因為土地產權完整，又好收租，又可賺到土地增值財。不過這種產品好嗎？當然很好，但要看你有沒有辦法買到好的，而不是買到爛的。
我跟我其他一起合作的朋友，本來有要考慮大家合資來買這種產品，不過看過數百個案子後，決定暫緩。目前原因如下：
第一，如果這個產品真的這麼好收租，那為什麼對方要賣？自己留著收租不是很好嗎？其實都心五區中，這種一棟的好產品，如果沒遇到什麼經濟危機，實在不太可能釋出，其實就算釋出，也不會出現在一般的流通市場，淪落在athome等大家都看得到的網站讓你撿。
第二，如果真的是因為對方缺錢急脫手，那為什麼輪得到我們買，早就仲介自己吃下來了。又或者是，仲介們自己也有口袋名單，知道誰是像「三黃一劉」的專業投資客，吃貨不手軟的，一般這種好貨，會在第一時間就被吃掉。另外，絕對不是因為這種產品投資金額大，門檻高，導致沒人購買。投資房地產，最忌諱用自己的荷包來衡量市場，我們是小資，沒什麼本錢，但是隨隨便便就拿得出十幾億的人，大有人在。
第三，目前市況很好，基本上，查了一下資料，之前市況不好時，這種夢幻似的產品，一個月都不到一件拿出來賣，更何況是現在。那是不是表示，現在這個時機點拿出來賣的，問題一定很多呢。例如什麼問題？請往下看。
第四，台灣人都以為日本人很誠實，其實你錯了，許多日本人為了賺錢，欺瞞的手段比台灣人更高招。例如，我們投資房市，常常會看出租投報率，有時候屋主為了處理掉自己手上的不良物件，會找人來簽合約入住，而且以高於市場行情價的價格入住，來做高投報率的數字。這時候，我們要買的人，看到投報率那麼高，常常就會願意較高價買進，但很可能你買下後，房客立刻搬走，連押金都不要了。因為比起區區十幾萬的押金，從你手上賺到的房價差價更可觀。
第五，中古大樓出租中，owner change （帶租約賣），你是不能進去看屋況的，有可能等到房客搬走後，你才發現，屋內的設備老舊，爛到如果你要找到下個房客，沒有花個百萬為單位的錢來裝修，就租不出去。花了這些裝修費用，不就等於間接侵蝕你的投報率了嗎。
第六，曾經有人買了這樣的整棟出租大樓，結果因為老舊，想要打掉重建，但礙于日本的借地借家法，若有一，兩個房客不搬走，你就很難改建。這時，因為老舊不堪，其他十幾間都租不出去，就唯一只剩這一兩個不在乎生活品質，只在乎房租便宜的爛客人賴著不走，這樣你花個一，兩億，結果一年只能收租個幾十萬，這不是慘賠嗎！
第七，這樣的物件，有許多都是「再建築不可」的物件。也就是可能依現行法規，它土地的容積率及建蔽率，已經無法重建出一樣大小的房子。又或者是，當初屋主違法二次施工多蓋了一樓，然後在主管機關發現，要拆除之前，硬是簽了約，讓房客進駐，導致要拆除，沒那麼容易。因此買了之後，只能現況沿用下去。而房子越舊，你的租金就越降，因為附近一定會一直有比你新的出租物件出現。到時候可能導致要賣也賣不掉，要租也租不掉，只能每年繳高額稅金的窘境。到時候，就算你要拆，拆成空地還不見得能夠當停車場使用。而且一拆除，只要上面沒有建物，固定資產稅馬上飈高六倍！
我跟我其他一起合作的朋友，本來有要考慮大家合資來買這種產品，不過看過數百個案子後，決定暫緩。目前原因如下：
第一，如果這個產品真的這麼好收租，那為什麼對方要賣？自己留著收租不是很好嗎？其實都心五區中，這種一棟的好產品，如果沒遇到什麼經濟危機，實在不太可能釋出，其實就算釋出，也不會出現在一般的流通市場，淪落在athome等大家都看得到的網站讓你撿。
第二，如果真的是因為對方缺錢急脫手，那為什麼輪得到我們買，早就仲介自己吃下來了。又或者是，仲介們自己也有口袋名單，知道誰是像「三黃一劉」的專業投資客，吃貨不手軟的，一般這種好貨，會在第一時間就被吃掉。另外，絕對不是因為這種產品投資金額大，門檻高，導致沒人購買。投資房地產，最忌諱用自己的荷包來衡量市場，我們是小資，沒什麼本錢，但是隨隨便便就拿得出十幾億的人，大有人在。
第三，目前市況很好，基本上，查了一下資料，之前市況不好時，這種夢幻似的產品，一個月都不到一件拿出來賣，更何況是現在。那是不是表示，現在這個時機點拿出來賣的，問題一定很多呢。例如什麼問題？請往下看。
第四，台灣人都以為日本人很誠實，其實你錯了，許多日本人為了賺錢，欺瞞的手段比台灣人更高招。例如，我們投資房市，常常會看出租投報率，有時候屋主為了處理掉自己手上的不良物件，會找人來簽合約入住，而且以高於市場行情價的價格入住，來做高投報率的數字。這時候，我們要買的人，看到投報率那麼高，常常就會願意較高價買進，但很可能你買下後，房客立刻搬走，連押金都不要了。因為比起區區十幾萬的押金，從你手上賺到的房價差價更可觀。
第五，中古大樓出租中，owner change （帶租約賣），你是不能進去看屋況的，有可能等到房客搬走後，你才發現，屋內的設備老舊，爛到如果你要找到下個房客，沒有花個百萬為單位的錢來裝修，就租不出去。花了這些裝修費用，不就等於間接侵蝕你的投報率了嗎。
第六，曾經有人買了這樣的整棟出租大樓，結果因為老舊，想要打掉重建，但礙于日本的借地借家法，若有一，兩個房客不搬走，你就很難改建。這時，因為老舊不堪，其他十幾間都租不出去，就唯一只剩這一兩個不在乎生活品質，只在乎房租便宜的爛客人賴著不走，這樣你花個一，兩億，結果一年只能收租個幾十萬，這不是慘賠嗎！
第七，這樣的物件，有許多都是「再建築不可」的物件。也就是可能依現行法規，它土地的容積率及建蔽率，已經無法重建出一樣大小的房子。又或者是，當初屋主違法二次施工多蓋了一樓，然後在主管機關發現，要拆除之前，硬是簽了約，讓房客進駐，導致要拆除，沒那麼容易。因此買了之後，只能現況沿用下去。而房子越舊，你的租金就越降，因為附近一定會一直有比你新的出租物件出現。到時候可能導致要賣也賣不掉，要租也租不掉，只能每年繳高額稅金的窘境。到時候，就算你要拆，拆成空地還不見得能夠當停車場使用。而且一拆除，只要上面沒有建物，固定資產稅馬上飈高六倍！
第八，我們台灣人都認為有土斯有財，土地是原料，持有土地才有致富的機會。沒錯，這個觀念很正確。不過也要看一下你的土地是否為尚未發揮效用的土地。台北的某些精華地段，像是忠孝東路等，有可能按照過去的容積，只能蓋出五層樓，但經過都市發展後，這商業區的容積率大幅提高，例如台北市「商三」的土地容積，最高可以到達560%，當然，如果這種物件，現況容積率沒有用完的話，買來改建，當然是有利可圖，而且可以賺很大。不過日本的不動產已經發展成熟，許多種獨棟公寓都在巷弄內，而且用地區分屬於「一低層」～「二居住」的居多。巷弄內基本上容積率不會太高，而且其容積還會受到前面道路的限制，甚至如果路寬未滿四米，重建時還得退縮（當然退縮成為道路的土地，等於送給政府，沒有辦法算入容積率），此外，日本很多住宅區還有許多道路斜線限制，北方斜線限制等，也就是說，大部份的土地，容積率根本無法用完，再加上日本建築費用比台灣高很多，因此買日本這種一整塊地來出租，這地是不是有你想像中的價值，可就得從其本身法令上的限制來多做研究了。（基本上東京的現況，容積幾乎都是已用完的，因此改建時，多半無法蓋更高。）
第九，除了上述的容積率問題以外，日本的固定資產稅，如果你擁有整片土地，其實稅金高得嚇人，因此你收租雖然看起來很豐富，但是扣掉給銀行賺的利息，以及繳給政府的稅金，究竟有沒有這麼可觀，如果沒有經過詳細的計算，還是別貿然下手比較好。
就因為以上種種理由，其實我覺得中古一棟出租公寓，對我們這些資金不深的人而言，有點高風險。當然，每個人的能耐與技巧，以及風險承受度不同，不是說這種產品不好，只是說，有這些風險，看你能不能承受。似乎是自己找土地來蓋新的，會比較可以避掉以上種種的風險。不過自己蓋，又有別的風險，例如，你土地的容積率跟建蔽率，能蓋出怎樣的產品，你懂嗎？日影規制，道路斜線，鄰地斜線，北側斜線等規制建築法規，可能會讓你買的地，蓋出格局不怎麼理想的套房。這時可能又要仰賴專業人士，多了許多花費。而且說實在的，要將一棟房子無中生有，從新建造，這可是勞心又勞力啊。
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