雖然日幣急貶,加上現在購物只要5,000日圓即可退稅,對於我們外國人而言,正是瘋日本的好時機。不過就日本人的立場而言,可就完全是兩樣情了。


怎麼說?因為2014年四月份開始,日本人買東西變貴了!消費稅從以往的5%,提升至8%,2015年十月份,更預計一舉拉高到10%。那,買房子有差 嗎?因為買屋時,連帶會有許多周邊消費,如:仲介費、裝潢費用、買傢俱,這些都要課消費稅。那是不是也意味著,買房子也會變更貴呢?

來,我們這裡就來看看,購屋時,消費稅是怎麼計算的。假設你買一間5,000萬日圓的房屋,消費稅的金額可不是5,000萬日圓 × 8%=400萬日圓喔。

房屋的構成,分成「土地」與「建物」兩個部分。因此你的合約多半會載明各為多少錢。例如,總價5,000萬日圓的物件裡面,可能土地為部分為3,000萬日圓,而建物部分為2,000萬日圓。
因為「土地」並不是消費品,他不會「消費」掉,因此土地不課「消費稅」。只有建物部分的2,000萬日圓會課稅。

因此按照上例,如果現在你跟建商買,你的房價就是「建物(2000萬x1.08)」+「土地(3000萬)」 = 5,160萬日圓。但如果你是2015年10月後買呢,則房價就是(2000萬x1.10)+(3000萬) = 5200萬日圓。兩者相差40萬日圓。

但如果你不是向建商買,而是透過仲介像個人買呢?因為個人賣家非課稅,因此建物部分也不會發生消費稅,2013年5%時購買、2014年8%時購買、2015年10%時購買,都是5,000萬日圓。

不過就仲介費部分仍然要課消費稅。因此這三個年份購買的仲介費,依序為

2013年:(5000萬×3%+6萬)×1.05= 163.8萬日圓
2014年:(5000萬×3%+6萬)×1.08= 168.4萬日圓
2015年:(5000萬×3%+6萬)×1.10= 171.6萬日圓

相較於「建物」動不動就三、四十萬日圓的差價,仲介費部分的差價,很像增稅前後、差別也就沒這麼大了。

其實今年初時,有許多房市專家,就拿出1997年消費稅由3%增稅至5%時的數據,說明了上一次的增稅,房價不漲反跌,並舉出仲介費其實差沒多少的例子,來呼籲大家理智,戒急用忍,別搶進。

為什麼1997年那一次的增稅,房價不漲反跌呢?道理很簡單。由於增稅前,大家搶進購屋,因此反而導致增稅後,原本有購屋計畫的人,都提前先買了,因此導致房市買氣薄弱,房價才會不漲反跌。所以2014年初時,這些專家也大膽預測,增稅後房價可能會下跌。

不過時空背景畢竟不同。這次增稅後,房市反而持續發燒。下跌?門都沒有!其原因不外乎就是大家都知道的:

一,奧運決定,看好增值潛力。
二,脫離通縮有望,買屋抗通膨保值。
三,日本年金岌岌可危,上班族買屋當包租公。
四,日幣貶值,外國投資客狂掃貨。
五,日幣貶值帶動進口原物料上漲,新成屋連帶拉抬中古屋行情。
六,大型建築商,建築工人都去蓋奧運場館,因此新屋供給量變少。

在2014年10月25日出刊的「週刊ダイヤモンド」特輯中,各大不動產公司更鐵口直斷說:「今後房價下跌的要素,完全沒有!」

但是2015年,又有一次的增稅,由現行的8%~10%,若到時由於房價已高,不知道屆時房市會呈現怎樣的狀況了。

 

 

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