地產大亨川普的名言,相信應該沒有人不知道。就是Location, Location, Location。地點,地點,還是地點。買不動產,地點不好,啥都免談。最近跟一些日本朋友談過後,發現日本人其實腦袋真的不怎麼靈光。有些人認為,一樣是三千萬日元,他寧願買在郊區的新建3房產品,也不願買在都心中古1LDK小宅(PS:他們還喜歡新的,還不想買舊的)。也對。如果考慮到自己荷包不深,又要養家活口,的確只能往郊區住。反正日本電車通勤這麼方便,公司又有補助交通費(不過每天上班時間這麼長,又要花兩三小時通勤,真的是爆肝人生!)。此時,我也順勢問了一下,難道你們不想住在公司附近嗎?如果上班到公司走得到,那不是更好?結果出乎意料之外,沒有人願意住在公司附近。這可能跟日本獨有的企業文化有關。所有的人認為,如果住在公司附近,很忙的時候,無法找藉口,說要趕終電(末班電車)回家,同時,假日時又可能三不五時會被叫來公司,因為主管認為你住得近,可以隨Call隨到。

  好拉,拉回正題,這幾個月房市之好,真的是從郊區到市區,狂銷,完銷,完売御礼続出!!!很多物件看了一眼就知道可能不是這麼理想的物件,也都瞬間秒殺,讓我真的有點傻眼。就連價格都讓我覺得是怎樣!!我家西新宿這裡新成屋,大概目前行情價為一平米100~110萬日元左右,但前一陣子,我看到一個橫濱,還是一個默默無名的小站附近,還沒有離車站很近的新城屋,居然也開到了一平米100萬日元!!那我買橫濱幹嘛?當然買西新宿啊!

  其實這樣的說法,也不必然全部正確,首先,要看你是買來「自住」的,還是買來「投資」的。

  先來講「自住」的好了。如果你喜歡自己一個人住獨棟,又喜歡享受有山有水,也討厭都心的擁塞,也不打算賣,那麼郊區獨棟也不是說不可以考慮。不過你可能要知道,轉賣的時候,假設當地空地的行情價為2000萬日元,那麼你要賣的土地上如果有一個已經四五十年建物的,絕對不是2000萬日元,再往上加上所剩無幾的賤物殘值。反而是要從2000萬元往下扣,很有可能得要1500萬,甚至更便宜才有可能賣得掉。為什麼呢?因為買你的土地建物的人,並不是要續住,而是要打掉重建的,因此如果有建物,反而對於接手的人而言,是個累贅,還要花錢請人拆。也因為郊區的土地,並沒有什麼不可取代性,因此人家沒有那種「非你的土地不可」的情況,買方大可去另尋一片空地。也就是說,有老舊建物的土地,反而比空地還不值錢。這還真的是「不動産(ふどうさん)=負動産(ふどうさん)」啊。

  另外,如果你在郊區要買的不是上面這種透天,而郊區大樓呢?唉...尤其離車站遠的,可能要再三考慮了。為什麼這麼說呢,因為有此一說:大樓的價格構造,市區的價格,「土地」跟「建物」的比例大概是7:3,而郊區,「土地」跟「建物」的價格比例大概是3:7。哪個會折舊?對!就是建物。土地不會折舊。建物會隨著經年累月,一年比一年沒價值。因此,郊區的建物,跌價的數度之快,遠超過你的想像。聽說郊區的大樓,五年新古屋,價格會跌到剩七成,十年中古屋,價格會打對折。三十年後,大概只剩土地價格,對的,只剩三成。3000萬買的房子,最後只剩900萬。(題外話,搞不好可以考慮搶進900萬的低價來收租,高投報喔!不過也要租得出去),因此,在新城屋時,可能郊區只會比市區的新成屋便宜一點點,但一到了中古屋,郊區的房子,建物部分折舊到幾乎快歸零,只剩土地殘值(還會被扣掉拆除費用),也難怪最近旅日作家劉小姐,屢屢道出了日本人那種「買房子只會跌價」的想法啊。不過市區的中古屋,尤其是地段好的,價錢還是撐在那裡。最近各位朋友如果有再找都心的中古屋,大概就知道像是中目黑,代官山,等A及地段,就連四十幾年的中古屋,價位都還站穩每平米100萬元大關。可見地點多重要。

  題外話,最近也有在電視節目看到,買郊區的夫妻,因為老公外遇離婚,老婆沒收入,繳不起房貸。而房子跟貸款,都是老婆名下,不過因為郊區大樓跌價太快,老婆就算把房子賣了,賣掉的錢,都還還不起房貸!如果上述的情況,是在都心精華區的話,應該老婆現在是小富婆了吧!

  好,回到投資,如果今天買的是郊區或地方都市整棟投資大樓呢?那想法可能就又不一樣了。記得在之前的文章也有提到,郊區整棟大樓的出租投資,已經不是「投資」,而是「經營」了。如果有辦法挑到俱有潛力的地點,經由經營者自身的努力,在集客上多下功夫,創造出15%~20%的投報率,那麼,短期間之內就會連同你投下的資金一併回本,回收本金後,還剩下不太舊的建物以及土地可以繼續幫你賺錢,或者你也可以選擇賣掉,這時候,不就是怎麼賣怎麼賺了嗎,那麼,這怎麼會是不好的投資呢?不過這要付出的心力,可就不是「被動收入」了。那如果是郊區或地方都市的小套房呢?建議你還是多做功課,查清楚這裡的租賃需求,也因為地方都市跟郊區,人口持續減少燈中,因此你投資的地點,有沒有可能變鬼城,而讓你血本無歸,這就是事前要做足功課了。當然,如果你是在地人,又很了解當地的情況,那當然可以下手。總歸一句,投資還是得多做功課的,祝投資愉快。

 

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