根據統計,全日本除了東京都以外,其他大部份的地方都市,人口都在持續減少當中。也因為日本是個自由經濟市場,因此房價還是建立在最基本的供需上。最近日本各地,房市大好,尤以東京更佳。雖然很明顯地,房價已經漲一波,但很多日本人還是不願意購買房屋。為什麼呢?除了日本人的通縮腦還沒轉過來以外,還有另一個因素,就是日本人口持續減少當中。既然人口減少,要撐起全國房價整體上漲實在不太可能。

  不知道各位朋友有沒有發現到一個現象,就是最近大樓產品漲、小套房也漲、連預售屋創新高價。不過很弔詭的,有完整土地的全新木造透天價位似乎沒什麼動,還是維持在四、五千萬日圓左右。這是不是就代表了實際上地價上揚的幅度沒有很明顯呢?不然有完整土地持份的透天木造,怎麼會沒漲呢?而這幾天,日本朝野也在吵下一次的增稅問題,是否要將原本預計的2015年的10月,延後到2017年的4月實施。理由不外乎就是老百姓對於景氣轉好沒感覺,生活越來越痛苦。也因此,這種專門賣給日本家庭自住客的產品,自然也沒有漲價的力道。既然這樣,如果大樓產品再繼續狂漲,與木造透天的價差越來越大,那難保大樓產品不會向下修正。(阿不然就是景氣變好,透天產品補漲。)

  最近聽到不動產業界有些傳聞,認為東京不動產的好時機只剩五年多。也就是2020年,會是由好轉差的反轉點。除了2020年的東京奧運結束,利多出盡以外,還有另一項調查,指出東京都的人口會從2020年進入負成長。當然,人口一變少,對於住房的需求也會減少,連帶房仲及建商業績變差,甚至會出現倒閉潮。同時,又因為目前許多置產的投資人,都是想要在奧運前大賺一筆,於奧運前拋售的。因此到時是否會利空同時來襲,引發一波賣壓,有待後續觀察。

  另外,以下是自己的一些淺見。相信很多人來東京遊玩,都對於東京的好環境印象深刻。之後回去就開始罵台北哪裡不好哪裡不好....之類的。得確,就居住環境來講,東京的確優於台北,這是不爭的事實。但也就是因為這樣,房價才沒暴漲。記得在台灣時,看過基泰建設總經理,馮先勉博士的著作,他提到,要壓抑台北市的房價,只要努力做好都更,讓好屋,以及好環境的供給量增加,這樣,房價自然會平穩。因為每個地方都好環境,好居住,這樣,大家就不會一窩蜂去擠大安區跟信義區,自然不會讓這兩區房價飆漲,帶動整體房價上揚得太離譜。拿他的意見,來套用在東京都,似乎與他的思考不謀而合。除了富豪名門聚集,貴氣逼人的3A+1R:青山(Aoyama)、赤坂(Akasaka)、麻布(Azabu)、六本木(Roppongi)的住宅區一帶以外,其他舒服的居住地還是很多,例如:白金台、代々木、広尾、四谷、目黒、代官山。平民一點的:中野、下北沢、自由が丘、高円寺、吉祥寺...等。甚至有點遙遠的郊區:二子玉川..等,都是很好的居住環境,細數不完。而且各有各的特色,不分優劣貴賤。也因為這樣,似乎台灣人奢望的居住正義,已經在東京實現。

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