從今年增稅前,就陸續有幾位日本房市的專家,分享了自己對於今後市況的看法。已經有許多專家開始認為,今後的房市一定會上漲。還真的說得沒錯,就目前為止,不止高級住宅大漲,就連小套房也給你漲翻天!!高級住宅,原本七千萬,現在賣你九千萬。投資小套房,原本八百萬,現在賣你一千萬!


   日本不動產投資史,從泡沫過後到目前為止,日本人對於房地產的投資,想的不是賺差價,而是賺取穩定的租金。但由於目前的經濟情勢,使得今後可能會有一波「資産インフレ(資產通膨)」的情況發生。所謂的「資產通膨」,跟一般的通膨不一樣,並不是材米油鹽醬醋茶等物價齊飛,而是有價值的資產,例如土地,股票,貴金屬,藝術品,以及俱有稀少性,保值性的房產上漲。由於日本央行大量印鈔,使得貨幣價值低下,因此,錢,自然而然就往俱有保值性的產品流動。這種情形台灣朋友應該比誰都了解。所以已經有許多較敏銳的日本投資客,開始將房地產的收益目標,從「現金流(收租)」,轉移到了「獲取資本利得(賺差價)」。


  雖是這樣講,但是只要是不動產,隨便買就隨便給你「資產通膨」嗎?你先想想一個簡單,且切身的問題:路邊到處都買得到的LV水桶包,跟愛馬仕的鱷魚皮鉑金鑽石包,中古時,價格會有一樣的漲幅嗎?當然不會。前者誰都買得起,也沒限量,甚至A貨充斥,還難辨真偽,因此,舊了,大概就只有跌價的份。但後者呢,由於珍貴,稀有,絕版,反而中古時的價位,有機會比原價還要高。


  物以稀為貴,同樣的概念來看房地產市場。日本的房市經過泡沫,通貨緊縮,沈寂長達二,三十年,2008又遇到雷曼風暴,2011又遇到311大地震等上上下下的市場洗禮,整個市場以及買方的觀念,都比台灣成熟許多,因此就算發生了資產通膨,也很難像台北這樣,所有的不動產一律不分優劣,全部雞犬升天。其實就這一年的房地產漲勢來說,的確可以觀察到,建商新發售的高級住宅,價格越調越高,但似乎一般中古住宅,或者是木造獨棟透天的單價,成交價仍然不動如山,甚至如果沒有經過內部裝修,根本賣不掉。因此如果你的經營模式,是想要賺取增值財,或者保值,應該要挑俱有稀少性的高檔產品。根據統計,首都圈一般家庭購買自用屋(2LDK~3LDK)的總價,大約落在3000萬~5000萬日元(2013年的數據為4168萬日元),也就是說,這個Level的產品,就是最一般般,沒什麼特色的產品。當然,它也不俱備價位再創新高的條件。因為,再貴,普通人買不起,有錢人不屑買。


  日本有個調查指出,「建案當初新成屋時,其販售價格越高,之後跌價空間越小」,原因就在於除了高價品本身其地點就很好之外,建材設備也棒,當然沒什麼跌價空間。之前日本是通縮,所以買房子都考慮跌價問題。但像這類的產品,在資產通膨的時代,是最有機會爆漲的。調查的分析師還提到,要買就買超高層高級住宅,別買木造一棟透天。原因就在於超高層住宅其建築品質以及眺望,設備,甚至耐震設施等,都是一般透天厝(一戸建て/建て売り住宅)無法比擬的,且還可以節稅(舊文章有提到),當然其漲價空間也高。講個最實際的例子好了,同樣都是西新宿,若室內坪數一樣,但如果是超高層高級住宅,可能五年中古屋,都要價七,八千萬。但就在它的對面,全新的透天厝,只要四~五千多萬就買得到。這就是產品不同,價位也不同。而且,一般這種高超層,實際上耐用一百多年沒問題,但木造透天厝,可能三~四十年就得改建了。同時,為什麼那一塊基地,它會只蓋透天,而沒蓋大樓?多半是跟他的土地建蔽率與容積率等法令因素有關,這有也就是為什麼在東京木造透天的價值無法超越超高層的原因。


  順帶一提,上述調查也提到,如果要買上億以上的物件,由於比價效應,只能買「港區」,「千代田區」,以及「渋谷區」。這也跟台北一樣,投資豪宅,要買就買大安,信義區,是一樣的道理。因為可以買得起豪宅的人,不會想要買在大同區,可以買得起豪宅的人,不會買在江東區、墨田区、葛飾区、足立区等。因為到了這種LEVEL的產品,還要考慮到門牌效應。如果是台北大同區,萬華區,東京江東区,墨田区、葛飾区、足立区...等的億萬豪宅,不會有市場性,脫手時,就只能降價求售。雖然說今後因為建材上漲,缺工,因此營建成本變貴,但是「行情是大家的事,成本是你家的事」,漲不了的地段就是漲不了。(PS:我的意思不是說那些區不好,是說,那些區,超過一億元的物件別買。不過上述這些區,你買出租套房可以賺不錯的租金。)


  之前在台灣投資不動產時,有個前輩跟我講了一句話,她說,不動產就是「買得起的漲不了」!!這句話讓我印象深刻。雖然台北這幾年漲幅很多,但我相信這是因為時機,以及資金流竄再加上炒作的因素的結果,才導致雞犬升天。不過仔細去看一下過去幾年台北市的成交價,帝寶等豪宅的增值空間,至少兩三倍,一般50坪以上的住宅,增值空間也高達七,八十趴。最可憐的就是小套房了。因為小套房效用低,所以似乎有個三成的漲幅,就要偷笑了(有學區要素的個案例外)。因此這個現象,似乎也跟當時那位前輩跟我講的不謀而合。


  至於小套房,因為沒有稀少性,很容易被取代掉,所以「照理說」它不屬於資產通膨所包含的對象,但是最近東京小套房的開價以及成交價已經有點脫離常軌,屢創新高,而且是兩,三百萬日元單位地往上調價!仔細換算實際坪數單價,有些甚至已經快接近台北市小套房的價位了。這不外乎就是炒作所導致的「泡沫」成分居多。小套房,總價低,投資門檻低,可以「低總價掩飾高單價」,因此它的上漲是不是合理,有必要針對每個個案仔細地檢視。別忘記巴菲特的名言:退潮之後,就知道誰在裸泳了。


  以上純屬看過報導後的個人心得與淺見,不代表絕對的對錯,僅供參考,祝投資愉快。

 

 

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