前一陣子,幫一個客戶服務,洽談一個離車站超近,而且目前裡面有十間小套房,滿室出租的中古公寓。到底這樣的產品可不可以買呢?基本上,這個個案已經三十幾年的老公寓了,但由於離中央線的某站,只需要走路兩分鐘,因此即使老舊,其實都還可以穩定收租(只不過租金也高不到哪裡去)。

  日本人經營不動產的方式,主要以貸款,然後賺取收取房租,扣掉房貸以及稅金之後的穩定現金流。因此,說實話,這一類的中古公寓,是日本人投資客不太會買的產品。為什麼?因為日本在會計的計算上,木造耐用年限為22年,鋼筋年限34年,RC(鋼筋混凝土)結構為47年。因此,30幾年的木造公寓,銀行認為建物本身沒價值,因此幾乎很難貸到款。當然,你如果有現金可以付清,就無須考慮這個問題。只不過,既然有將近一億的現金可以付清購買一棟木造建築,那麼大部份的投資客,會將這一億拿去使用貸款直接購買三到五億元的整棟RC結構,會更容易收租。所以才會說這樣的物件,日本人不買。既然日本人不買,你就要想到之後的出口戰略,等你要賣的時候究竟要拋給誰!

  喂!我這一整棟,我有完整的地ㄝ!!對,你有完整的地沒錯。不過,往往這類的產品,如果是在狹小巷弄內,都會有セットバック(Set Back)道路退縮的限制。也就是說,你現在的房子的前面道路,如果不到四米,在建築基準法裡面,它就不算是正常的道路,而是由特定行政廳所核准的二項道路(建基法24條2項)。也就是說,之後如果打掉重建,你的房子必須要退縮,退縮到讓道路有四米寬為止。而且就像我上一篇稍微提到的,退縮的部分,等於是送給公家當路用,因此這個部分,也無法計入你的容積率。因此,說穿了,這塊地,將來只會縮水。還有,將來如果重蓋,你除了要面對退縮問題之外,還要面對鄰地斜線,以及北側斜線(一低層,二低層,一中高,二中高內適用),以及日影規制的問題。也就是雖然你的容積率夠,但是你蓋到第三樓,就要考慮到道路及鄰地的日照,必須要蓋成斜的。換句話說,你將來若重建,不見得可以蓋出目前你現況一模一樣大小的房子。

  也由於這種一整棟的公寓,屋主自己就是管委會,因此,房東收了房租之後,一定要留下一筆修繕費用,以免之後老舊租不出去時,連維修的錢都沒有。因此計算投報率時,不能只看表面投報率的數字。我建議這位朋友,不妨模擬看看,假設這個物件貸款八成,貸款30年時(實際上是不能貸款),若以年利率2.5%計算,收來的房租部分,最好先扣掉三成當作是管理修繕基金,然後剩下的七成,如果還款之後,還可以有三成的現金流,那倒是可以考慮買進(也就是還款40%,管理,維修,稅金等花費30%,現金流30%)。為什麼要算得這麼嚴格?因為,你可能將來出貨出不了,而且這種限制重重的地,價值也不太可能漲到哪裡去。因為土地的價值,決定於它的效用。

  因此,如果價位能夠談到上述的情況,倒是可以考慮買進。怎麼談呢,因為這類的產品,等於是在買土地,因此可以參考公示地價,http://www.land.mlit.go.jp/webland/    以及調閱不動產的登記謄本,看看權利簿的乙區,抵押給銀行的根抵当権大概多少,粗估一下看看屋主欠不欠錢...之類的,跟在台灣投資的做法其實差不多。

  另外,確定買進之前,一定要先請對方提供你レントロール(Rent Roll),已確認現在的租客狀況,因為種便宜的公寓,往往入住者的水準都比較差,所以需要看看房客是否有長期居住,或者換得很頻繁,又是否有拖欠方租之類的。另外,如果可以的話,最好針對稅金部分,可以先請信賴的稅理士來幫你試算一下,因為這種物件的減價減価償却(折舊攤提)大概就只有四年,因此投報率很有可能陷入死亡交叉(如果你使用貸款的話)。當然,往後的修繕費用,也要一併要計算進去,才不會有意想不到的破財。

  日本的借地借家法,超級保護租客。只要租客要更新,你趕不走他,你也無法隨意漲租金。但是,只要他想搬走,就算兩年的約沒滿,只要提前三個月告知,他還是可以拍拍屁股就走人。因此,現在的滿室,究竟能維持到何時,這也是一種風險。(或許就是因為這樣的高風險,日本的房市才有這樣的高投報。)不過每個人可以承受的風險都不同,如果這也想太多,那也想太多,那就乾脆別投資啦。只要事先掌握好風險,擬定好策略,購買不動產,我覺得沒有什麼買對或買錯。以上只是個人淺見,只是一種投資的角度,不代表絕對的對錯,僅供參考。祝投資愉快。

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