前一陣子，幫一個客戶服務，洽談一個離車站超近，而且目前裡面有十間小套房，滿室出租的中古公寓。到底這樣的產品可不可以買呢？基本上，這個個案已經三十幾年的老公寓了，但由於離中央線的某站，只需要走路兩分鐘，因此即使老舊，其實都還可以穩定收租（只不過租金也高不到哪裡去）。
日本人經營不動產的方式，主要以貸款，然後賺取收取房租，扣掉房貸以及稅金之後的穩定現金流。因此，說實話，這一類的中古公寓，是日本人投資客不太會買的產品。為什麼？因為日本在會計的計算上，木造耐用年限為２２年，鋼筋年限３４年，ＲＣ（鋼筋混凝土）結構為４７年。因此，３０幾年的木造公寓，銀行認為建物本身沒價值，因此幾乎很難貸到款。當然，你如果有現金可以付清，就無須考慮這個問題。只不過，既然有將近一億的現金可以付清購買一棟木造建築，那麼大部份的投資客，會將這一億拿去使用貸款直接購買三到五億元的整棟ＲＣ結構，會更容易收租。所以才會說這樣的物件，日本人不買。既然日本人不買，你就要想到之後的出口戰略，等你要賣的時候究竟要拋給誰！
喂！我這一整棟，我有完整的地ㄝ！！對，你有完整的地沒錯。不過，往往這類的產品，如果是在狹小巷弄內，都會有セットバック（Set Back）道路退縮的限制。也就是說，你現在的房子的前面道路，如果不到四米，在建築基準法裡面，它就不算是正常的道路，而是由特定行政廳所核准的二項道路（建基法24條2項）。也就是說，之後如果打掉重建，你的房子必須要退縮，退縮到讓道路有四米寬為止。而且就像我上一篇稍微提到的，退縮的部分，等於是送給公家當路用，因此這個部分，也無法計入你的容積率。因此，說穿了，這塊地，將來只會縮水。還有，將來如果重蓋，你除了要面對退縮問題之外，還要面對鄰地斜線，以及北側斜線（一低層，二低層，一中高，二中高內適用），以及日影規制的問題。也就是雖然你的容積率夠，但是你蓋到第三樓，就要考慮到道路及鄰地的日照，必須要蓋成斜的。換句話說，你將來若重建，不見得可以蓋出目前你現況一模一樣大小的房子。
也由於這種一整棟的公寓，屋主自己就是管委會，因此，房東收了房租之後，一定要留下一筆修繕費用，以免之後老舊租不出去時，連維修的錢都沒有。因此計算投報率時，不能只看表面投報率的數字。我建議這位朋友，不妨模擬看看，假設這個物件貸款八成，貸款30年時（實際上是不能貸款），若以年利率2.5%計算，收來的房租部分，最好先扣掉三成當作是管理修繕基金，然後剩下的七成，如果還款之後，還可以有三成的現金流，那倒是可以考慮買進（也就是還款40%，管理，維修，稅金等花費30%，現金流30%）。為什麼要算得這麼嚴格？因為，你可能將來出貨出不了，而且這種限制重重的地，價值也不太可能漲到哪裡去。因為土地的價值，決定於它的效用。
因此，如果價位能夠談到上述的情況，倒是可以考慮買進。怎麼談呢，因為這類的產品，等於是在買土地，因此可以參考公示地價，http://www.land.mlit.go.jp/webland/ 以及調閱不動產的登記謄本，看看權利簿的乙區，抵押給銀行的根抵当権大概多少，粗估一下看看屋主欠不欠錢...之類的，跟在台灣投資的做法其實差不多。
另外，確定買進之前，一定要先請對方提供你レントロール（Rent Roll），已確認現在的租客狀況，因為種便宜的公寓，往往入住者的水準都比較差，所以需要看看房客是否有長期居住，或者換得很頻繁，又是否有拖欠方租之類的。另外，如果可以的話，最好針對稅金部分，可以先請信賴的稅理士來幫你試算一下，因為這種物件的減價減価償却（折舊攤提）大概就只有四年，因此投報率很有可能陷入死亡交叉（如果你使用貸款的話）。當然，往後的修繕費用，也要一併要計算進去，才不會有意想不到的破財。
日本的借地借家法，超級保護租客。只要租客要更新，你趕不走他，你也無法隨意漲租金。但是，只要他想搬走，就算兩年的約沒滿，只要提前三個月告知，他還是可以拍拍屁股就走人。因此，現在的滿室，究竟能維持到何時，這也是一種風險。（或許就是因為這樣的高風險，日本的房市才有這樣的高投報。）不過每個人可以承受的風險都不同，如果這也想太多，那也想太多，那就乾脆別投資啦。只要事先掌握好風險，擬定好策略，購買不動產，我覺得沒有什麼買對或買錯。以上只是個人淺見，只是一種投資的角度，不代表絕對的對錯，僅供參考。祝投資愉快。
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