當初剛開始接觸日本房地產時,有一點總是想不通,就是為什麼日本的房子,房價部分折舊得這麼快?「地」不會折舊,這大家都知道,但是在日本「建物」折舊的速度,也未免太快了吧。很多國家的不動產,尤其是歐洲,房子都住了四五百年都還在住,而且有些反而越住越值錢,絲毫沒有所謂折舊的說法。

  台北房價高居不下,香港房價高居不下,有可能是因為台北市沒地了,香港只是一個島,也沒地了,所以才會讓房價撐得恨天高。但是東京.....住過東京的人應該都有感覺,通車時間很久,像我住西新宿,有時候要去白金台的臺北駐日經濟文化辦事處辦個事情,來回要耗上一整個上午!這代表東京太大了,大到很多人都還是住透天厝。例如:即使是很精華的市中心,也有建蔽率跟容積率只有60%,200%的低層住宅區。而且雖然說你的容積率有200%,但你還不見得真的能蓋滿200%。住宅區的話,容積率還要看你面臨的巷弄路寬,再乘以法定數值0.4。拿來跟法定容積率比較後,哪個比較小,那才是妳這塊地的真正容積率。所以在東京,還是很多人都住在只有兩樓高的獨棟。反觀台北大安區,我印象當中幾乎都是三~四層的公寓居多。也就是因為東京整個首都圈涵蓋的範圍很廣,如果房價上漲的原因只是地不夠,大不了就放寬容積率,或者大不了往郊區蓋就罷了,反正交通這麼方便,電車線這麼多條。也就是說,絕對不是沒有「地」,而導致東京最近房價高漲的。

  來,回到折舊問題,日本人很浪費,不喜歡住舊的房子,因此一直都會有較老舊的平房一直改建成新的大樓來賣。也就是說,新屋供給量足夠的情況下,舊的,自然就被比了下去,就沒人要了(台北幾乎都是舊屋)。因此,東京的新屋總是比舊屋貴很多。在這樣的情況之下,屋子變舊了,自然就不值錢了。加上之前通縮,地價年年下跌,地價跌,房屋跌,你買了房屋當然跌跌不休啦。不過今年情況有些改變了。

   今後的新成屋,只會越來越貴。為什麼?蓋房屋需要什麼東西呢?對,「土地」,「工人」,「建材」,缺一不可。先來講講人力好了,建築業者的工人,現在很多都跑去蓋奧運的場館,以及東北地震的復興,因此現在很缺工。所以即使現在房市很好,銷售速度很快,但是大建商其實也很頭痛,因為說難聽一點,就算他有地,還不見得有工人來幫他蓋房來賣。而且聽說蓋奧運的場館等這種國家的事業,比較好賺,蓋居住大樓,聽說比較不好賺。如果你是建築業者,你會選哪個工作來做呢?

  第二項,土地。安倍的通膨政策得確有了一些成效,物價上漲,地價會不漲嗎?而土地上漲,手上握有很多地的大建商根本不怕(反而很爽)。反倒是小建商。日本也有許多較小型的建商,資金力比較不夠,他們不像某些大建商,自己有銀行(自己去看名字聯想),沒什麼資金壓力,可以貸到很便宜的資金。因此小建商就只能一案一案,買地來蓋,蓋完了之後來賣。而這種型的小建商,其實蓋的產品就是一般般,不會是豪宅。因為以他們的規模也蓋不出豪宅,當然,一般般的產品,怎麼可能當作豪宅價來賣,所以也無法將地價上漲的部分大筆地轉嫁消費者,因此只好從其他地方東偷西省,甚至有可能會有些施工品質較差的情況。所以有財經周刊預測,搞不好之後會有一票小建商倒掉。

  第三項,建材。大家都知道近一兩年日元大貶,因此對於日本進口建材的成本提高不少。

  在這「土地」,「建材」都漲,而且還「缺工」使得供給量變少的情況下,自然今後的新成屋要便宜也難。貴,也許問題還沒那麼大。現在最大的問題可能是「沒貨」可賣。既然新城屋沒貨,又貴,那一定連帶拉抬中古屋市場。你沒新的買,只好買舊的。也因此,讓最近東京中古市場似乎整體上價位都變貴的感覺。甚至就連現在舊的好貨也都「缺貨」。目前在市面上流通的中古屋,還沒賣掉的,多半不是屋主獅子大開口,價位高到離譜,就是爛到你根本不想住。

  也許今後,通膨,以及缺貨的情況繼續持續下去,會扭轉日本人對於「房子會折舊」的這個觀念,因為你沒得選擇新舊。記得我五六年前來東京進修日語師資時,住的1R小套房,當時已經屋齡20幾年了。當初房價大約1200萬日元,時至今日,那棟公寓又老了六歲,但現在賣出來的價格居然要1600萬日元!都有點跌破我的眼鏡。

  不過說實話,對於要在日本經營不動產投資的朋友而言,房價漲,並不是件好事。在東京,房地產要獲利,只能靠長期持有賺租金。如果想要像台灣這樣玩轉賣獲利的遊戲,漲價的部分,扣掉你的持有時各種費用以及稅金,以及轉賣的稅金,可能算下來,會等於沒賺。而房價漲太快,會讓你無法用第一間房的租金,繼續來買第二間房,再來以房養房。漲太快,只會壓縮你的投資報酬率(所得稅,固定資產稅照樣要繳)。也就是說,漲太快,就不能玩我之前文章提到的「房貸槓桿黃金率」的遊戲了。以上只是個人的淺見,不見得是唯一的正確答案,僅是一種觀點,提供參考。祝投資愉快。

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