TiN's Blog

  在台灣，你如果持有房屋，每年都要繳納地價稅跟房屋稅。日本購屋也有這種每年都要繳的持有成本。只不過比起台灣，日本的稅金真的貴太多了。大概每年的五月，六月這段期間，都稅局會寄一疊厚厚的稅單，如圖，這就是每年得繳的「固定資產稅」以及「都市計劃稅」這兩種，一般都合稱為「固都稅」。這兩種稅，放在同一張單子繳納，同時這兩種稅，也都有各分土地以及建物部分。有沒有看到圖片，有五張！為什麼這麼多張呢？因為這稅金實在太高了，對於一般人來說，真的是一個很大的負擔，因此讓你可以分期付款繳。看你要選擇一次繳清的，還是分四期的，全看你自己的經濟能力。

  記得之前有寫過一篇「不動產取得稅，冷不防讓你破財！」 http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/366699419

  今天這篇「六月大追稅！」可以說是他的姐妹篇。因此，我就以當時這篇文章中的兩個不動產為例，為各位舉出他的稅額大概是多少囉。

這兩種稅金的，計算方式如何？大概如下：

固定資產税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率 1.4%

都市計劃税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率 0.3%

  這裡的課稅標準，有點像是我們的公告地價，因此並不是以你的成交價來計算的。而這個固定資產稅評價額要去哪裡查呢？你得自己跑去都税事務所申請「固定資産 評価証明書」。而且由於固定資產，又分成「土地」跟「建物」，因此必須兩者都申請，並且各計算其稅率。稅率原則上就是上面的1.4%以及0.3%。不過如果是住宅房，小於200坪米的部分，「土地」部分的固都稅，可以再減免（建物部分沒有）。來，減免方式如下：

固定資產税＝課税標準（固定資産税評価額）÷6  ×税率 1.4%

都市計劃税＝課税標準（固定資産税評価額）÷3  ×税率 0.3%

  上面這種減免的計算方式，只有土地部分喔，建物沒有喔。另外，如果你的房子是豪宅，超過200坪米以上，超過的部分可沒這麼好，讓你減免這麼多。這裡為了不讓各位讀者頭痛，暫時就不講了。我假設可以買超過200平米以上豪宅的人，會有專人會計師計算，用不著來這裡看 ^^ 。

來，進入實際例子。之前講不動產取得稅時：

第一個，大概為80平米的五年中古屋。實際成交價約為8000萬日元。土地部分需繳納169200日元，建物部分需繳納373500日元，也就是一共要繳納54萬多的不動產取得稅。這個物件的固都稅，就是圖片中的24萬3400日元。

第二個，大概為25平米的全新1K套房。實際成交價約為3000萬日元。土地部分需繳納68500日元，建物部分需繳納147200日元，也就是一共要繳納21.5萬的不動產取得稅。這個物件的固都稅，其實也高達中7萬5800日元。

因此，再次提醒各位，買東京屋投資時，可別只看到高投報，事後會來的稅金，以及每年的稅金，以及管理修繕費用和貸款利息，可是會壓低你的投報率好幾個百分點喔。祝投資順利。