天下沒有白吃的午餐。日本的房仲業,其實比台灣的房仲業黑很多。雖然說法令規定得很嚴格,但是,可以鑽漏洞的,會亂搞的,還是一大堆。其實不能說這些房仲不守規矩,只能說日本的不動產業界,本身就是一顆大毒瘤。

  我們台灣的朋友不管是買屋,或者是賣屋,常常都會有一種心態,就是不想透過仲介,讓房仲賺一筆,因此會私下交易。當然,私下交易有好有壞,雖然可以可以省下高額的仲介費用,讓買賣雙方的期望價格拉更近,但不熟悉交易程序的話,有可能遇到壞人,會被騙。這一點,日本人其實就很怕死,無論是租房或者是買房,多半都一定要透過房仲才會安心。當然,沒錯,透過房仲,至少產權過戶等部分,或者屋子如果有瑕疵的話,較不怕投訴無門。不過也就是因為日本人怕死,不敢私自交易,所以日本人買賣房屋都一定要透過房仲,導致房仲實際上握住的權利,比你想像中的大。例如,壞心一點的跟售屋的屋主說:「你的房子現在不好賣拉,只能賣到800萬。」接下來透過類似中間省略登記的步驟,賣給原本就有意以1000萬元購買的買方(現在這種買方更多,尤其是一些不懂行情的台灣人),來謀取中間數百萬的差價,連個交易所得稅都不會被課到,當然,他視你的3%仲介費為屁。因為他要賺更大筆的。

  常來日本旅行的朋友們,有沒有發現,在商店街,或者路邊的小小的不動產店,看似沒什麼客人,店面冷清,但為什麼就是經營得下去呢?其實說穿了,這裡面的老闆,多半都是在地經營許久,年紀也稍長,有點像是地方大老般的地位。附近哪個案子,誰要賣,其中裡面幾戶是誰家的,誰又繼承了這些不動產?誰家的工作是什麼?誰家的經濟狀況怎樣,可能要賣房變現...之類的。這些路邊不動產店裡面的老老闆,可以說是對於區域的各家各戶聊若指掌。當然平時也都跟週邊區域的住戶們打好關係,自然而然,如果你要賣物件,你就不會去找大間的仲介,會想說就給認識的這個大老做你的Case,一方面你相信他,一方面也怕說沒找他,得罪他,在地方上不好過(日本人就是這麼鼠辣)。也就是因為這樣,房仲,就有如是一個黑盒子,不管是賣方,或者是買方,對於整個交易的利益輸送,都無法一窺全貌。

  最近我們幫客戶找到了一個店面,十幾坪,都內某大站,走路只需五分鐘的路程。居然這麼好的條件,僅開出售價1300多萬日幣。這當然是看到就知道,買下來就對了,這種價錢,這種地段,根本不用考慮了。實際看屋,屋況也很好,稅金上也沒有特別可疑的地方。但之後,發現對方那位路邊的老房仲,似乎完全沒有要出售的意思,說話愛理不理,連要個固都稅的資料都愛給不給。還說是看人賣,中國人韓國人不賣,你們台灣人我們會考慮,但不見得會賣給你們。這種態度,在我們台灣的市場來看,真的有點匪夷所思。你不賣?那你賺什麼呢?

  好,解謎。當然下面是我跟我們阿弟仔以及他家經驗豐富的老頭所推敲出來的結論:

1.當天去看這個物件後,他們就一直推薦我們另外一個地點也不錯,但是稍微貴一點的物件。不過因為TiN老師我真的是對這附近的物件聊若指掌,一看他推出來的物件,就知道那個物件因為基地過大,每戶分配到的土地持份過多,也就是「固定資產稅」幾乎是一般產品的三倍。他老兄當下就被我打槍。因此我們合理懷疑,這個物件他們一點都不想賣,只是「囮(おとり)物件」,也就是只是PO上來吊人上鉤,然後再推另一個很難賣的物件而已。

2.房仲業界有所謂的「両手取引」。兩手,顧名思義,就是想要賺賣方跟買方兩邊各3%的仲介費。也就是說,買方今天是我們公司帶過去的,所以他只能跟賣方收3%,但如果她自己找到買的客人呢?那他就能賺6%。因為這個價位其實誘人,「如果」他真的有心要賣的話,他當然不想讓我們公司的客人買走,想要自己等看有沒有客人。當然,如果只是這樣,那倒還沒什麼問題,頂多我們不賺,叫客人直接去找他們罷了。不過恐怖的是第3點。

3.之後我們有致電跟他們公司的社長詳談,才發現,其實這間大樓的整棟管理,是這間房仲在做的。因為他們在這裡深耕已久,大樓裡面的住戶也都是朋友,或是他們自己的客戶。而這棟大樓,其實已經40幾年了,但是都沒有經過大規模的整修。而且平時也都沒有向住戶收取「修繕積立金」(也就是修繕儲備基金),換句話說,如果他們要做大規模的整修,可能整棟大樓需要花費到數千萬,而這數千萬,當然是由所有的住戶共同負擔。也難怪原屋主想要賣掉,因為他可能不想再掏個幾百萬出來修繕,乾脆賣給新屋主,讓新屋主去出錢。來了,他們有提到,如果我們客人買了之後,可能想要做大規模修繕,這時請我們的客人務必在區分所有者會議時投下贊成票。當然,我們的想法是:「反正買到的價位便宜,如果修繕一時金的價位合理,整棟大樓變漂亮,那有何不可呢!」。不過這筆費用到底是多少,現階段根本不知道,有可能每戶需要負擔的金額可能高達數百萬。若將這個數字加回你的房價,可能價錢就不再這麼誘人了。最恐怖的是,因為現在管理大樓的,就是這家房仲公司,因此他們可能會去找自己認識的修繕公司來做(順便報高額收回扣,讓全住戶買單)。因此,他們貪圖的,根本不是6%的仲介費用,而是後面大規模修繕時,可能達到數千萬的利益。

  房地產,不可能會便宜賣你。就算屋主真的缺錢要賣,房仲也不會便宜賣給你,會做上面我講的那種中間省略登記,來海賺一筆。所以如果會便宜賣,一定有什麼原因,讓它非便宜不可。因此投資東京時,千萬別貪圖眼前看似高投報,而走進別人設下的陷阱。如果你人在日本,會講日文,那還可以自己慢慢解決。但如果你人在台灣,又不會日文呢?試問怎麼解決,請人翻譯?要錢啊。飛來東京處理,要錢啊!祝投資愉快。

 

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