最近很多人都說,東京的房地產「漲定了」。在此,我要跟各位說,不是「漲定了」,是「已經大漲20%」了。而且你還「買不到東西」。但是說實話,並不是所有的產品都一飛沖天。目前漲翻天,以及缺貨缺到不行的產品,只有「小套房」以及「高級住宅大樓(主要面積80㎡以上)」。反觀之,「木造一戸建て(木造兩層獨棟)」以及「一棟投資物件」,價格還是不動如山。我這裡不是要叫各位趕快去買木造以及一棟,它之所以會沒漲,一定有他不會漲的原因在(新聞分享:一棟投資物件正在跌)。也就是因為「小套房」以及「高級住宅大樓」嚴重缺貨,無貨可賣。因此似乎最近大型房仲網站,開始狂打整棟投資物件,甚至出版教學DVD。因為對房仲而言,房價高低不是重點,有貨可賣,有成交量,才可以賺到錢。

  來,先來看看為什麼「小套房」會狂漲。第一點,就如我前篇講的一樣,因為大樓型的產品缺工,所以短期很難有新的供給量。又因為中古「小套房」價位僅在600萬~1200萬之間,對於新手投資客以及海外小資投資族而言,算是容易進入的門檻,因此也被一掃而空。現在在市面上還沒賣掉的,不是管理費過高,稅金過高,就是價位過高,或物件本身沒有自動上鎖以及電梯,才會賣不掉。總而言之,市面上現在看得到的產品,就是爛貨居多。而且因為小套房到處都是,行情很難拿捏,因此也很有作價的空間。最近我還看到一個同一棟大樓,一樣大小的房型,一個開價1370萬日元,一個開價800萬日元來出售,而且兩個一樣都沒view,實在很誇張。至於為什麼前者敢開價這麼高,就是因為現在新手投資客以及海外投資客多,好騙。好騙?怎麼騙?簡單。聽好囉:

1.原本房租六萬,若以投報率9%來算,房價就是800萬。

2.屋主先跟房客解約,再簽一份八萬的租約,然後補貼房客五十萬。

3若以房租八萬來算,再拉低一點投報率,現在都有人要買,投報率低到7%,房價就是1370萬。

4.成交的話,屋主就可以多賺570萬。這時補貼個房客50萬,等到房子賣掉過後,房客不想住了,隨時都可以走。不止房東大賺,房客也大賺。

  那您說,買的人都是笨蛋嗎?是的。現在新手投資客多,而且東京地區大,產品種類多元,很難拿捏出真正的行情價。假設你今天不要看我上面的解釋,如果你今天只有看到一個則動產廣告:「1370萬,22㎡,1985年,年租金96萬,投報率7%」。你會不會考慮買??也就是因為這樣,這半年來,東京都心的小套房,價位被多做高了20%~30%。而且很多,都是房仲先跟屋主800萬買進,再1370萬賣掉。所以屋主也沒賺到,都是房仲賺走。而且現在很多新手投資客,以及海外投資客,根本不知道租金8萬到底是過高?還是合理。因此更有作價的空間在。所以現在下手前,一定要做足功課。短期買賣稅金?come on,人家做專業的,當然知道怎麼請稅理士做帳,怎麼中間省略登記啊。沒在怕的拉!

  再來,看看為什麼「高級住宅大樓」會漲。這部分,我們台灣人有很大的貢獻。會漲的原因,當然一樣有缺工導致的缺貨。此外,日本最近調高遺贈稅。而對於有錢人,最好節稅的工具,就是具有壓縮資產評價的「高級住宅大樓」。有興趣的朋友可以參考我之前寫的「都心超高層,稅金省超多!」一文。因此現在很多高級住宅大樓的日本買方,是以節稅的心態在購買的。沒辦法,日本的稅金實在太重了。第三個上漲原因,就是海外投資家的購買。最近我們大樓的管委會要開年度總會,很擔心出席人數會不足。因為所有權者當中,光是不住在大樓裡面的海外投資家,就高達25%以上(我懷疑台灣人佔20%)。因此很擔心開不成會,拜託住戶大家務必出席。

  有沒有發現,導致東京「狂漲」的原因,跟台北不太一樣,台北是「缺地」,東京是「缺工」。而且東京只有漲特定產品,所以並不是整體地價上漲。如果是整體地價上漲,那麼,都內的「木造一戸建て(木造兩層獨棟)」以及「一棟投資物件」也應該漲翻天才對。因此,一旦「缺工」的情形解消後,一旦「國內外小資投資客」撤退後,房價一定會回檔修正。只不過這種上漲力道還有多少,沒人說得準。當然,如果你會看時機,會算稅金,也有機會買到不錯的產品,或許現在進場賺波段,是個不錯的投資。祝投資順利。

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