記得我之前,曾經在「帶租約賣較便宜?Owner Change 好不好?」一文中提及,說到30㎡〜50㎡的1LDK產品,在投資上需要小心一點。文章中提到,「這種產品,如果是出租的話,要看區域以及租客的客層預算,不見得好租,投報率也無法像小套房這麼高。而要當作自住屋,又嫌太小,因此也鮮少人會買這種房型來自住,所以在投資上,算是一種很尷尬的產品.....」等。其實,不光是這個原因。在日本的稅制上,其實很多優惠政策,必須要高過於50㎡才有辦法享受的。

  先講購屋時,需要繳納的「不動產取得稅」吧。取得稅的計算公式為:不動産取得税=課税標準(固定資産税評価額)×税率(住宅及土地特例為3%)。因此,如果你買了一間評價額(非購買房價)為2000萬的房子,則稅金就是2000萬×3%= 60萬。如果你買的房子,小於50㎡,稅金就是按照上面算。不過如果你買的房子,是介於50㎡〜240㎡之間的新屋,政府給予你1200萬~1300萬的特別控除額。就算不是新屋,是中古屋,也依情況給你350萬~1200萬的特別控除額。換句話說,依照上例,如果你今天買的房子是「內法」面積45㎡,你就得乖乖繳60萬的取得稅。但如果你的房子是内法面積52㎡,恭喜你,2000萬可以控除1200萬,剩下的800萬再乘以3%=24萬,才是你繳的取得稅。有沒有跨過門檻,稅金差很多。(PS:土地部分無面積限制,皆以評價額的1/2計算)

  另外,每年都要繳的「固定資產稅」也是,新築住宅也是要超過50㎡,才可享有前3年~5年的稅金減半優惠。

  第三種稅金:「登録免許税」。買屋,除了上述兩種稅金之外,你要做房屋的產權登記時,需要繳納的「登録免許税」,基本上,稅率也是2%,但一樣,如果你買的房屋面積有50㎡以上,亦可享有0.3%的優惠稅率。

  就連你換屋時,「讓渡所得稅」的特例,也是要你的住宅面積達50㎡,才有機會享受稅制上的優惠。

  此外,日本人如果是貸款購屋,還可享有所謂的「住宅貸款控除(住宅ローン控除)」,也就是計算你的個人所得稅時,如果你有房貸,還可以從你每年的房貸餘額的1%,來減免你的所得稅。當然,這種購屋貸款的減稅方案,也是要50㎡以上的房屋才有的優惠。

  基於以上「不動産取得税」、「固定資産税」、「登録免許税」、「譲渡所得税」,以及「住宅ローン控除」等稅制五大點,當你要售屋時,要跟你接手的下一個日本人,一定會考慮到上述稅制的種種。也許40幾平米,跟50幾平米的房價差不了多少,但是兩者光是這些購屋的稅制上優惠,可能會差上幾百萬,購屋時,還是留意一下才好。

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