前一陣子,在新聞看到香港首富李嘉誠,推出所謂的「蚊型公寓」,也就是室內面積僅有16㎡的小套房,雖然要價645萬台幣(相當於2200萬日元)但聽說還造成搶購熱銷,由此可見香港的房價有多高。這一類的產品,其實老早在日本泡沫經濟時,就曾經大量供給,對,也就是現在台灣人來東京死命搶購的1R小套房。

  東京的1R小套房,大約也是介於12㎡〜20㎡之間不等的面積,且這種1R小套房,因為面積小,低總價,在東京,這種小套房20~30年的中古屋,大約只要700萬~1200萬日元不等就可以買到。因此對於口袋不深的投資客來說,可以說是入門型的產品。也因為日本許多年輕單身上班族,剛出社會,薪資不高,或者想要存錢,而且日本的企業文化,就是常常要加班到很晚,實際在家的時間也不長,因此會有許多年輕上班族租這種產品。也就是因為這種產品好租,投報率又高,所以東京有許多包租公投資客,一旦稍微賺到錢,或拿到Bonus,就去拿現金買一間來收租,當做是在存股票的概念來投資。

  說個題外話,早期日本的不動產登記,在「敷地権」的登記還沒有普及時,買公寓時,還是像台灣這樣,分成「土地」以及「建物」兩部分來做登記,因此現在舊一點的,沒有設定「敷地権」的大樓,交易時,只要調出土地部分的登記謄本,就可以看出整棟大樓的所有者是誰,住哪裡。最近我們公司經手一個只有20幾戶的「蚊型」公寓大樓,赫然發現,裡面居然已經有四個所有者,是台灣人了(驚),我都和公司的阿弟仔開玩笑地說,大概過不了多久,這一棟的所有者,大概就有一半是台灣人了 吧!^^

  來,回到本題。就是因為這種產品好租,投資門檻又不高,風險相對小,因此有許多客人詢問我,想要買新一點的這種產品,不想要買舊的。例如,想要買5年新古屋,約15㎡的小套房,因此請我代尋這一類的產品。不過,我只能告訴各位,東京目前不存在這種產品!(有的話也不是大樓產品,是整棟出租公寓。)東京都現在各個區,都制定了相當嚴格的「ワンルームマンション開発規制条例」,而且絕大部分的地區,都不允許建設室內面積低於25㎡的小套房。甚至還有更嚴格的規定,例如像是中央區就規定,如果超過10戶以上的大樓,必須要有1/3以上的住戶,其室內面積要超過40㎡...等。目前東京23區中,最鬆散的就是豐島區,不過豐島區也不能建設低於20㎡以下的小套房。

  為什麼會有這麼嚴格的規定呢?原因就是日本人認為,過多的小套房,會容易讓整棟大樓,全部都是投資客,全部都是租屋的年經人,因為對租客而言,這裡不是「家」,只是一時過渡性的「殼」,因此對社區沒有「愛」,所以容易引發垃圾亂丟問題,腳踏車亂停問題,噪音問題,以及擾鄰問題等等。而且投資客過多的大樓,大家眼中只看到「錢」,因此容易會積欠管理費,導致維護修繕不易,更加造成區域市容的惡化...等。

  另外,也由於日本人對於建築物,非常喜新厭舊,稍微舊一點的大樓,可能會打掉重建,或開始跟周遭基地一起去做大規模開發(都更),因此,這一類的蚊型公寓產品,往後在東京只會越來越少,也許過個幾十年後,就會消失殆盡也不一定。之前的文章也曾提到,這種小套房,由於最近大家搶著要,追價的力道強勁,因此已經上漲個20%以上了。姑且無論他的上漲是否合理,但是就目前情勢看來,短期內,價格似乎沒有回檔的可能性。看來,以後進入東京投資不動產的門檻,會變高許多了。祝各位投資順利。

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蚊型公寓相關報導:

1.媒體來源:udn
2.完整新聞標題/內文:
李嘉誠在港推蚊型公寓 熱銷
【經濟日報╱記者葉又瑋/綜合報導】
2014.07.25 02:26 am

香港首富、長江實業董事局主席李嘉誠近期在香港推出16平方公尺(約4.84坪)的「蚊型
公寓」,被香港媒體調侃宛如單人牢房,但這種低總價的迷你房型卻大受歡迎,甚至引發
搶購熱潮。
長江實業在新界大埔興建的「嵐山一期」本月17日開盤,在首批260戶中,有43戶為「微
型公寓」,室內實坪最小僅約16平方公尺,創下香港「最小戶型紀錄」,被稱為「蚊型公
寓」。

「蚊型公寓」的臥室面積只有8平方公尺(約2.42 坪),和香港監獄的單人囚房差不多大
小,香港赤柱監獄單人囚室面積約7.5平方公尺。因此這個建案推出後,近日引發許多媒
體批評。

有香港媒體指出,李嘉誠2013年受訪時曾說過,其一生的原則是「不會去賺最後一個銅板
」,現在卻想「賺盡最後一分錢」,連剛畢業的年輕人都不放過。

不過,這種迷你房型推出後卻大受歡迎。據稱,「蚊型公寓」麻雀雖小但五臟俱全,內部
裝潢十分精緻,不但有單人廚房,浴室還設有浴缸,甚至有個小陽台。更重要的是,最便
宜的一戶只要港幣165萬元(約新台幣645萬元)。

近兩年,這類「蚊型公寓」開始在香港流行,最直接的原因就是面積小,所以總價也低。
香港一些房屋仲介在「蚊型公寓」的廣告上直接說,這是「窮人恩物」。

華爾街見聞報導,在房價常年居高不下的香港,小戶型的房屋成了一些年輕人買房的唯一
選擇,也有很多年輕人將其作為過渡型的房產,這也是「蚊形公寓」熱銷的主因。

「蚊型公寓」的買家有不少都是首次購屋的單身人士,或是沒有子女的年輕夫婦。根據研
究預估,未來全球單身和沒有小孩的家庭數量將會越來越多,這也使超小型住宅的市場發
展被看好。

香港城市大學教授曾淵滄就曾多次撰文,呼籲香港政府及建商興建超小型公寓。

曾淵滄認為,大多數的單身人士,其實只需要一間如同酒店單人房那樣的住所,傳統設計
給一家三口以上居住的二、三房公寓,對於經濟不寬裕的單身一族而言根本是浪費空間。

蚊型公寓  

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