來投資東京不動產的朋友,許多人都對於稅金很敏感,這是很正確的態度。而在日本買房的各種稅制中,讓大家最感不解的,我想莫過於「源泉徵收」了吧。

  而到底什麼是「源泉徵收」呢?其實就是由你的「租客」,也就是租金來源的「泉源」,先行將你的不動產租金所得,先預扣所得稅以及復興特別所得稅下來,由租客幫你代繳給國稅局的一種制度。所以「源泉徵收」的義務,是落在租客身上。會有這種制度,不外乎就是因為日本的國稅沒有辦法對於住在海外的「非居住者」進行查稅以及追稅的動作。

  至於什麼是「非居住者」呢?顧名思義,就是「沒有住在日本的人」,這當然包括各位台灣的包租公,甚至連在外國出差的日本人,都算是「非居住者」喔。不過日本的這個制度很奇妙的地方是,如果「非居住者」,租給的是「個人」,而不是「法人(公司)」,則這個「個人」就沒有義務要先行跟你收取源泉徵收。

  來,整理一下,如果你是「非居住者」,而你的房子租給了「法人(公司)」,則這間承租的公司就得在付你房租的時候,就得先行預扣20.42%的源泉徵收,剩下的79.58%,才會匯進你的戶頭。如果你是租給「個人」當住家用,則你的租客則不需要先預扣稅金,也就是你可以拿到100%的租金。當然,就算你租給法人,先預扣了20.42%,但這也只是預扣的,如果你事後列舉出費用,又或者你在日本的總所得不高,還是可以去申請退稅的。

  同時,也就是因為這麼麻煩,如果一間公司要跟你租商辦,聽到還要幫你先源泉徵收,有時候就會嫌麻煩就不爽向你租了,因此外國人在日本持有商辦,有時候反而不見得好出租。站在我們外國人的房東的立場也是,出租給法人,還得先被扣20.42%的源泉徵收,到時候還得請稅理士去辦退稅,無疑是多了一道程序跟費用,也就是因為這樣,所以我一般不建議各位買辦公室來租人,可以的話,就買一般住宅產品來出租就好。

  來,不只不好租,只要你是「非居住者」,就連你售屋的時候,跟你買的買方也要先從房價的成交總價,先幫你扣除10.21%的源泉徵收來幫你繳稅,剩下的89.79%才會是給你的價金。這可不是賣給公司才會被源泉徵收喔。就曾經有個日本個人向非居住者的外國人買了房子後,忘記先源泉徵收,結果這日本人還賠了稅款跟罰金。所以搞不好將來你要出售時,要向你買房子的日本人,一聽說這房子是外國人的,就覺得還要去幫你源泉徵收繳稅很麻煩,就不想買了也不一定。不過幸好,如果你賣的房子是一億日圓以下,且是居住用的房子,你的買方就不需要先行源泉徵收。因此,下手買商辦時,可能要多加思考一下了。

 

日本人向非居住者租房的稅金規定:

https://www.nta.go.jp/taxanswer/gensen/2880.htm

日本人向非居住者買房的稅金規定:

https://www.nta.go.jp/taxanswer/gensen/2879.htm

 

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