各位朋友新年快樂!2013~2014年,本站陸陸續續在網路上跟各位分享了許多東京不動產投資的情報,站長也有幸在去年年底出版了「快狠準!東京買房最強攻略」一書,有機會讓更多的台灣朋友能夠更加認識東京不動產。這一篇開春第一篇,我們就來從「台灣購屋客」、「成交量」以及「成交價」等三個面像,來回顧一下2014的東京房市,以及2015年的新年展望吧!

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  1.台灣投資客

  說到投資東京房產的海外投資客,可以說是2014年東京不動產界的頭條新聞。2015年1月6號出刊的「住宅新報」,以頭版頭的方式來做2015年的業界展望,而第一部分就把篇幅留給了台灣投資客,指出台灣人狂買東京不動產的盛況。報導中指出,因為台灣民眾親日,所以許多個人投資家都勇於錢進東京房市,同時,也因為台灣政府對於壽險業者海外投資的放寬,因此也讓台灣越來越多的熱錢跑來東京房市。同時,也因為中國信託併購了「東京スター銀行(東京之星銀行)」,因此對於台灣的投資者而言,融資環境日趨完善。日本的不動產業者見機不可失,因此日本大企業不動產業者「東急リバブル」也與台灣當地的房仲合作,此外,專營不動產再生事業的「アルデプロ」更直接進軍台灣成立分公司,可見日本業者對於台灣市場的重視。而目前許多專門開發小套房的建商,更是積極佈局都心五區的建築用地,打算專門蓋來賣給海外投資客。反觀台灣,由於政府持續打房,又是房地合一,又是調高公告現值,因此許多熱錢以逃竄至海外市場,而日本的安倍經濟學加上東京奧運等利多持續發酵,看來台灣的東京投資瘋,2015年只會更熱,不會冷卻。不過東京不動產畢竟不像台灣,隔海操作絕非簡單的事。套一句台灣不動產女王徐佳馨在錢線百分百節目中的一句話:「買海外,小心上車很簡單,但下不了車」。

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  2.成交量縮

  2014年的住宅市場,就成交量而言,其實有稍稍減弱。先來講講中古的房仲業者好了。除了消費稅增稅後的市場反動以外,也因為好物件日益稀少,而導致部分房仲業者業績不如預期。至於建商發售的新成屋方面呢?雖然建商是說因為缺工又缺地,加上資材價格上漲,因此供給量才變小。不過也有一說,說是因為目前由於東京整個房市價格就是往上走的趨勢,因此建商故意減少供給,來看消費者反應,等以後來賣更高價。實際上,我原本對某大建商的幾個新成屋建案很有興趣,也打算參加事前案內會,不料這個建商,連續兩個個案都在原定發售日期前,就臨時喊卡,來函說「因故暫停發售」,讓人不得不聯想建商之後想開高價出售的想法。

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  3.成交價漲

   雖然本站之前就有分享過關於這兩年來,東京都心五區漲幅高達三成,甚至有地區漲幅高達四成的報導。不過並非雞犬升天,還是有分漲得了的產品跟漲不了的產品(詳細請參考以前的文章或拙作)。雖然建商喊說用地不足、又缺工,不過根據2015.01.08出刊的
「週刊ダイヤモンド別冊」就有提到說,像是灣岸等地區,其實還是有足夠的空地。此外,如果說缺工問題真的嚴重,那還是可以藉由開放外國勞動者來稍稍舒緩。再者,就是因為首都圈內的都市計畫區域中,還是有保留許多不可興建房屋的「市街化調整區域」。曾經有聽聞專家說過,如果說真的東京人口爆炸,真正用地供給不足時,這些「市街化調整區域」的某部分,只要政府將其變更成「市街化區域」,就可以拿來蓋房子。但似乎目前日本的情況是人口持續減少,因此政府也沒有意思將某些「市街化調整區域(不可蓋房子)」變更為「市街化區域(可以蓋房子)」的動作,或許這也說明了實際上根本不是缺地。也就是因為不是「真正的」缺地,東京現在才只有漲特定產品(高級不動產),所以木造透天跟一般般的產品,價格才會紋風不動。甚至同報導還警告,要小心木造透天的大規模造鎮,可能會造成供過於求。同時,報導中也提到,因為建材價格這兩年上漲了三成,而真正必須反映在推案上的時間點大約是2015年的年中,因此建商勢必還會有一波調漲售價的動作。不過由於一般上班族負擔得起的購屋金額,大約就是一坪240萬日圓,而日本人又不像台灣人有「有土斯有財,結婚一定要買屋」的觀念,因此究竟一般的產品,建商可以轉嫁多少成本到消費者身上,就有待觀察了。不過就目前東京都心的高級不動產賣得嚇嚇叫的情況來看,似乎只要產品高檔,地處精華,有錢人跟海外置產客還是願意買單,似乎高級不動產還會有一波漲勢。


  另外,站長有幸接受房產專家張欣民老師FM104.1正聲廣播「日光大道」的節目專訪,預計於2015年1月5日台灣時間早上08:00~09:00播出,請有興趣的朋友可以打開您的收音機準時收聽喔。祝新年愉快。

 

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