長期追蹤我的文章的朋友,應該都知道,我一直以來都說東京不動產接下來很有可能會邁向兩極化。要買就要買高級不動產。因為在接下來的時代,只有高級不動產跟A級商辦會有資產通膨的效果。我的新書P195中也有提到:「一整棟的收租產品好不好?當然很好,但要看你有沒有本事買到真正的好貨。」


  而這一期2015.01.24出刊的東洋經濟,就大篇幅報導,現在要投資不動產,就要買都心的超高層高級塔式住宅。內文指出的點,很多都跟我的新書內容不謀而合。心裡也偷偷慶幸,幸好自己提供給台灣朋友的角度跟日本專業週刊相去不遠。(不過報導當中介紹的建案,有些我覺得也不太好。有可能是置入性行銷,要留意。)


  文中也提及,由於現在一整棟的投資大樓已經有過熱感,因此即使買進,扣掉各種費用以及利息,賺頭也不如以往。且就算有好貨,一般人也買不到。因為這種好貨可能都還沒流通到市面,信託銀行就會自己先介紹給自己的優良客戶。也就是你不是日本的房市大咖,還拿不到貨(也就是你要很有錢)。因此我們一般人在市面上看到的一整棟,多半是人家撿剩不要的。買了,很容易就死亡交叉,自己要好好算一下。因此這期文章的撰文者推薦讀者去買都心的中古高級不動產。除了都心的高級不動產有安定的實際需求外,實際上因為缺工,日圓下跌導致建材變貴等因素,現在日本的大樓建設費用(不是售價),已經比起三年前漲了三成。


  「成本是你家的事,行情是大家的事」,得確,如果它不是高級不動產,只是一般住宅,建商就只好經由削減設備費用,偷容積等方式來節省成本,以壓低價格。當然,也沒有好好規劃整棟大樓的設計。例如最近就很多壓縮空間的,硬是把60平米做成三房之類的。也有許多新案,裡面居然連自動加熱(追い焚き)的浴缸都沒了。因為一般不動產,就是賣一般人,一般人預算無法說拉高就拉高,建商只好節省成本。因此像是這種市況下所蓋出來的新物件,多半都是等級規格不高,當然也沒什麼保值空間。但如果是高級不動產,只要將規格提高,賣有錢人,建商就有機會可將上漲成本全部轉嫁給消費者。有錢人要的就是高檔,要的就是豪華大廳跟高檔內裝。有錢人,跟我們想得不一樣。另外,東京的不動產跟台北不動產「雞犬升天(什麼產品都會漲)」的想法也不一樣。


  不過我必須提醒一下各位朋友,你一定要學會分辨什麼是好貨,什麼是爛貨。如果用台灣的眼光來挑的話,你就會發現,就算是東京的爛貨,它看起來都會是那麼樣地美好。像是我,最早一開始看東京房屋時,總覺得怎麼每間都這麼棒。現在事後想起我以前所看過,很喜歡的物件,很多真的都是沒人要的。因此許多海外投資客,都誤以為自己買到的是好貨,其實根本就是接到別人套很久的物件。當然,也不是所有的塔式超高層,都一定是好貨。有許多塔是超高層,連個瓦斯都沒有,格局也很爛。接了這種東西,可能以後日本人以日本人的眼光在挑屋時,是不會看上眼的。


  除了這期東洋經濟報導這樣的篇幅外,同一期的「週刊ダイヤモンド」也提到,因為台灣人跟香港人瘋東京不動產,所以東急不動產跟大京不動產去年賺很大。 這篇網路有連結。

http://www.excite.co.jp/News/economy_g/20150121/Di...

 

 同時報導中也提到,這些海外投資客都打算在2020奧運前拋售,大賺一筆,也因為大家最近狂買,所以建商最近也在都心狂蓋房子來賣(就跟我書中講的,根本不是缺地)。也因此,屆時奧運利多出盡時,恐怕會有一波倒貨潮,可能導致都心不動產供給過剩。如果真如「週刊ダイヤモンド」這篇所言,2019大倒貨,那麼,更是呼應了「週刊東洋経済」所講的,一定要買珍稀絕的「高級不動產」,才有機會保值 。

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