投資不動產的朋友,都知道Location是最重要的一點。所以川普才會連續說了三次「Location! Location! Location!」。市中心的土地值錢,保值,大家都知道。因此現在許多外國人來到了東京,只買精華區的房子。對於台灣人而言,忠孝東路、仁愛路就是一等地的代表。前幾天聽聞一個不動產業者的朋友說,最近香港人或台灣人,一開口就說他們要買「銀座」的「マンション(Mansion)」住宅房!因為對他們來說,銀座的中央通、晴海通,就等於我們的忠孝東路。不過我這朋友也只好苦笑說,「銀座沒有住宅房」!



  其實嚴格說來,有是有拉,只不過就是那種出租小套房,要不然就是要走到「八丁堀」或者「新富町」一帶了。不過說實在的,這裡價值也不怎麼高,居住品質也...。因此在我的新書,「銀座」畫進蛋黃區,因為它是一等商業地,但「八丁堀、新富町」劃入蛋白區。因為兩者公示地價差了十倍之多。雖然這兩處離銀座很近,但是它卻沒有我們「忠孝東路巷弄內」那麼有價值。



  東京的住宅情況其實跟台北非常不一樣。東京的中心比較偏向商業、政治、辦公區域,而外圍會有比較多的住宅區。所以東京的「住宅」實情,可以說就像是一顆「甜甜圈」一樣。



  其實會有這樣的「甜甜圈」現象,跟昭和時期的經濟高度成長期有很大的關係。當時泡沫前,東京地價漲很大,一般市民無力負擔居住在正都心,因而轉往市郊購屋,像是往世田谷區,或是多摩一帶。而大企業等,當然還是集中於東京正中心。也因為當時有「土地神話」之說,所有的日本人都不認為土地會跌價,因此也敢買郊區的土地,往郊區投資。同時,也日本人因為崇洋,看多了外國電影跟影集那種大家都住在郊區大房子的那種寬敞,因此也不知不覺地催眠了自己,覺得人生勝利組就是應該在郊區買一塊地,來蓋大房子。也因此才形成了都心正中心很少人居住的「空洞化」現象。聽說世田谷區的設籍人口是85萬人,但千代田區的設籍人口卻只有4萬3千人。所以日本人一直以來的觀念,就是「上班在中心,居住到郊外」。這也就是為什麼銀座的中央通,不會像台北的忠孝東路一樣,大馬路上有商辦百貨,小巷弄有公寓住宅。有別於台北的住商混在,東京似乎商業區跟住宅區有一定的分離。而且說實在的,你去問問日本人,我想願意住在中央通巷弄內的人,應該很少吧。



  這樣的「甜甜圈」現象,在泡沫破裂前,甜甜圈越來越大,越來越往郊區擴張。但泡沫破裂後,甜甜圈停止了擴大,反而往回縮了起來,也就是「逆甜甜圈」現象。郊區的房市開始急凍,不只土地,房子沒人要買,就連出租公寓空屋都越來越明顯,當然房價也就跌跌不休。這種現象持續到了目前的安倍經濟學,照理說房市變好,應該有機會讓郊區的房市起死回生,但似乎因為都心回歸的風潮,反倒更加速了郊區的跌價,都心的漲價。甚至郊區的某些產品,只要稍微有些缺點,價格就會Down很大。上個星期早上無意看到了富士電視台的「トクダネ!」,就介紹了郊區的房價,2LDK的中古公寓,一樓售價僅680萬日圓,而因為這個公寓沒有電梯,因此頂樓五樓的售價更是只開價380萬日圓。也就是郊區屋,就算有這麼一點沒電梯的小缺點,都可以差了將近300萬日圓!而節目中也順帶提到了,都心的相同大小的房型,十年前購買價格為5000萬日圓,而現在的售價卻是6480萬日圓,也就是都心屋,並沒有隨著屋齡的增長而跌價,反而還漲價!



  丸之內,東京車站旁的知名商辦圈。因為它的大規模再開發,使得這裡的街景環境煥然一新。因此現在也有日本的房市專家預言,過十年後,丸之內,將會轉變為是「辦公」+「居住」的丸之內。看來今後東京人的居住觀念,可能會「甜甜圈」式的思考,轉換成我們台灣人習慣的「荷包蛋」思考了。

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