昨天2/3日本剛與美國結束了TPP的談判。所謂的TPP就是Trans-Pacific Strategic Economic Partnership Agreement / Trans-Pacific Partnership,環太平洋戦略的経済連携協定。簡單來說就是以日本、美國等太平洋周邊大國為首的經濟協定。廢除參加國的關稅,統一參加國的貿易規則等,也就是一旦日本加入後,各種服務業、製造業及投資業等,規矩都得統一。當然,對於日本許多產業來講,都會有一定的衝擊。例如日本現在農地耕地面積少,但相對的,美國以及澳洲等農地耕地面積多,因此一旦加入了TPP,日本有可能就會大量進口國外的稻米,而導致日本現在30多%的稻米自給率,一下降至13%,自己的田不種了,除了讓農村更加衰退外,一旦哪一天又需要自己種田了,田,可能再也種不出東西了。


  除此之外,加入TPP後,由於各種基準都得統一,因此可能國外進口的低價食材進入了日本以後,像是農藥殘留基準等,可能也會變得比以往寬鬆,食品標示方式可能也會有所改變。例如原本日本現在如果是基因改造食品,必須要在包裝上標示它是基因改造食品,因此不喜歡的人,就可以不要買。但因為要和外國的規制統一,也許今後食品上就不再標示是否為基因改造食品了。當然,有受衝擊的產業,也會有受惠的產業,例如日本的汽車產業等。對TPP有興趣的朋友,可以去問Google大神。


  當然,TPP對於日本的不動產業界也會帶來一定的改變。既然規制得統一,因此不動產業界就推測:之後日本獨有的「禮金」(租屋時,房客無條件付給房東花的一筆費用),以及「更新料」(租約到期時,房客續約時無條件付給房東花的費用)制度可能就會被迫取消。站在投資客的角度,可能是一種損失,但就站在一般租客的立場來講,是個好消息。


  此外,購屋時也一樣。現在日本的不動產,因為市況很好,因此大部份的業者,都會把自己接進來的好物件,保留下來賣給自己的客人,以賺取6%的佣金。所以現在許多台灣的投資朋友,搶物件都輸日本人輸了一大截。甚至有些比較黑心的日本仲介,會騙不懂行情的屋主,不讓他知道現在不動產市場很夯(當然許多日本人不會關心市況,自己也有錯),以便宜把屋主的房價殺到好賣的價格,讓自己可以快快成交順利拿6%。但我曾經聽聞過,像是美國的不動產業界有許多州,或許多大公司都是禁止兩手交易的(聽說,如有錯,請懂美國的朋友不吝指教)。賣方的仲介就是賣方的仲介,買方的仲介就是買方的仲介,這樣雙方仲介才能為自己的當事人追求最大的利益。


  同時,聽說美國也很嚴格地規定仲介業者,一定要將接進來的委賣物件登錄到流通網,讓更多消費者可以觸及更多符合自己需求的物件。雖然日本現在也有REINS的制度,不過不登錄的業者還是很多,為了就是自己偷偷慢慢賣,可以抽6%。因此若加入TPP,統一日本與其他國家的交易制度,將會讓國際投資家更加容易進入東京不動產市場,接觸到更多的好物件。此外,關稅低,日圓續貶,對於錢多多的外資來講,東京不動產正是個投資好標的,或許因此都心部的優良不動產將會有更大的漲幅也說不定(不過相對地,爛貨可能就會被打回原形,因為市場透明)。


  就美國目前談判中,對於不動產這一塊向日本提出的要求,大概就是交易要更加透明化。雖然日本目前也有REINS以及國土交通省的實價登錄查詢網站,但就像我新書寫的一樣,許多物件都沒公開,也沒登錄。而且公開時間也不是即時,都還有時間差,因此可說是比台灣的實價登錄還不透明。所以現在業者專用的REINS不動產交易資料庫,將來也可望可以一般公開,提供一般消費者更加具體的成交行情,讓不管是賣方還是買方,都不會再被仲介牽著鼻子走。同時,也因為TPP的關係,海外的投資家,可以透過「ISD條款」在聯合國的仲裁機構來告日本政府,因此日本政府勢必將對於不動產的各項規制更嚴格。也許日本的不動產業界,將會有機會來個徹底大改造也說不定。

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