天氣好的假日,我習慣到處走走,看看東京的長相。不要經由地鐵串連,要自己用雙腳走過。也許是職業病,到了一個區域,我會一直去看周遭的房子,環境,屋齡與氣息。今天散步到了東京數一數二的精華地帶,這一帶,從四十幾年前就是東京的中心,高級住宅區的代表。當然,附近有許多新穎的Tower Mansion(超高層塔式住宅),同時也存在著許多屋齡三、四十年的老舊公寓。只不過這些老舊公寓維護得很好,一點也不會讓你感到如台北市街地那種新舊雜陳的違和感。突然,我看到一個老太太,從附近的超市提了大包小包的東西,正準備回這個高級地段的40年公寓的家。哇~好棒啊,應該這個太太從年經就住在這個地段,跟許多大使館比鄰而居吧。

  心理正稱羨著的同時,看到了這個老太太,以著顢頇的步伐,一階、一階地爬上了公寓外圍的階梯,走進大廳。突然心裡感到一陣酸。疑?這個公寓,沒有電梯。不對啊,住在這裡的非富即貴啊?這個40多年的公寓,在這個地段,至少也有好幾千萬的價格。為什麼不乾脆賣掉,去其他不要那麼精華的區域,買個有電梯的大樓、或去世田谷買個獨棟透天,賣掉的錢都綽綽有餘啊?這時我明白了。也許是她想賣,但卻動彈不得。

  我們台灣投資朋友在台灣操作房地產時,有一種殺價的技巧,就是去調閱房屋的二類謄本(聽說現在還改什麼三類謄本),看看房屋抵押權的金額是多少,一般抵押權的設定都是貸款金額再乘上1.2左右的金額作為抵押權金額,然後再從貸款年月至今,去回推屋主這間房屋的貸款餘額大約有多少。如果看起來屋主缺錢,有些厲害的買方會大刀一砍,砍出個讓屋主願意獲利了結(或停損)的金額,就會順利成交。

  不過當我剛開始投資東京不動產時,曾經看上一個案子,它同時有兩戶在賣。大小一樣,格局差不多,不過一間賣800萬,一間賣1,000萬。800萬的很快就成交了,當然,我試著想要向1000萬那一間,殺價殺到接近800萬。不過對方仲介給了我一個說法,讓我冒出了個大問號。他說:「800萬那一間,屋主不缺錢,沒有貸款,所以可以賣。但是1,000萬那一間,屋主有貸款,所以不能便宜賣!」怪了怪了,這什麼道理啊?不是因為1,000萬的屋主有貸款,缺錢,所以才需要趕快賣嗎?更加深入了解日本不動產炒作史後,我明白了。

  日本泡沫時期,房價漲得很誇張,泡沫破裂後,有些地區跌了一半,有些地區甚至跌到只剩三成。上述那兩間房子,泡沫時期,它可能剛蓋好時,一間賣你5,000萬日圓,而現在(2013年中),大概要賣800萬日圓,才有人願意接手。因為房價年年跌,快要25年的屋齡,也年年折舊。我們先假設當初屋主購屋時,貸款八成,也就是4,000萬好了(其實有可能全額貸),貸款年限以日本人一般的習慣35年,利率為2%來計算。這樣計算,屋主就是每月應繳的本利和為13萬2,505日圓,對一個日本上班族來講,應該OK。假設今天2013年,也就是屋主已經繳了25年的房貸。這時,他的貸款餘額還高達1439萬8,548元。但這時的行情價,可能只有800萬元,也就是,就算他把房子給賣了,錢,都還不夠清償目前所有的房貸。如果他無法另外生出不足的630多萬,她將無法塗銷房屋的抵押權。不過屋主可能自己有其他的年金收入等,至少每個月貸款的13萬多,還繳得起。也就是,屋主,想賣房子,但卻動彈不得,只好繼續養著這個已經不合自己用的中古大樓吧。

  上述的精華地段老婆婆,依這個地段,可能當初的房價不知道要幾億,因此就算現在以市價將房屋出售,也有可能無法清償所有的房貸,所以只好拖著年邁的身子,每天辛苦樓梯爬上爬下。深入理解日本的不動產歷史後,發覺像是這樣在泡沫時期貸款買到房子,但現在卻被綁住動彈不得的例子,還真不少。或許,光鮮亮麗的港區40年老屋裡,有許多這樣不為人知的辛酸故事。投資不動產,是一筆很大的數目字,貸款金額,可能得用一輩子去換,值得目前正處於泡沫的台灣借鏡。

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