不動產的「價」,有三種方式估算。第一種「成本法」是估算一間不動產蓋出來時,所需花費的建築費用(若是估算中古屋,還要扣除折舊);第二種「比價法」則是比較周遭類似不動產的成交價格;第三種「收益還原法」則是計算對象不動產將來期待的純收益其現在價值的總和,也就是計算租金投報率的方式。

  在日本,中古屋的價格構造跟新成屋的價格構造有些不同。中古屋出售時,從早期的周遭行情「比價法」,一直到最近幾年漸漸被大家熟悉的「收益還原法」,都是決定中古屋價格的重要依據。尤其是前一陣子景氣不好的時候,買中古屋的人,會很重視「收益還原法」所計算出來的投報率,才進而決定要以多少錢才向屋主購買。因為當時,買中古屋還必須承受通貨緊縮所帶來的房價下跌風險,所以高投報率顯得格外重要。不過由於最近景氣好,轉向通膨,因此買中古屋的人,已經出現了許多比較不那麼重視收益還原法所計算出來的投報率,反而更重視物件本身的漲價幅度的買方。也就是現在的買盤,似乎有些無視於「收益還原法」的存在。前一陣子我也跟大家分享說,應該要買東京都心五區內的高級住宅,甚至是有節稅功能的Tower Mansion。不過這樣的大方向似乎有了改變。

  新成屋的價格構造,在建商準備發售時,鮮少以「收益還原法」或「比價法」來計價,因為新成屋或預售屋,不同於一般的中古屋,它多了「全新未使用」的特點,以及「期貨」的特性,因此多半欲購全新屋的日本人,會比較願意接受建商以自己計算出來的「成本法」+「利潤」所出售的價格購買,因為這也是一種獨佔市場,只有建商,才有「全新屋」可以賣。加上建商發售時,因為量大,金額高,因此也有錢做出美輪美奐的樣品屋,跟上億元的宣傳費用,這些都是中古屋屋主出售時無法比擬的規模。因此在日本,「新成屋&預售屋」所處的市場,跟「中古屋」所處的市場是截然不同的。

  當然,像是最近地價漲很大,這就代表了建商取得建地(麵粉)的成本變高,這提高的成本,當然是會有相當層面反映在新屋的售價當中。而雖然東京地很多,多到世田谷還有一堆人住透天,但是容積率跟建蔽率夠讓你拿來蓋大樓型產品的地,其實取得已經相對困難許多。而對於建商而言,不能因為成本高,或者取得不易,就不買地來蓋房子。因為只要他們不蓋,就不能跟銀行借錢。不能借錢,公司沒有金流,體質比較差的公司,甚至就不能借舊債來還新債,資金無法週轉就會倒閉。而日本現在實施大規模的量化寬鬆,市場資金從原本的140兆日圓,增加到了270兆日圓,足足多了快一倍的熱錢在市場亂竄,也難怪會被稱為「異次元量化寬鬆」。多了這麼多錢,銀行沒有尋找資金出口怎麼行,因此當然,對於建築業的建築貸款,放款寬鬆了許多。對於建築業者來講,雖然用地取得的金額變高,但是錢也很容易借得到,且利息低ㄝ因此就算現在地價高,取得不易,許多建商還是盡量去標地來蓋,大樓建築用地,就這樣越標越高。

  同時,也因為大規模量化寬鬆,對於要購屋的一般老百姓來講,低利率,加上借錢也來得比以往容易,因此如果新屋的銷售價格只是上漲個10幾%,對於每月的本利攤還,其實多不了多少。但一旦土地價格繼續上揚,日圓續貶導致原物料繼續高漲,建商若是繼續依自己的「成本法」+「利潤」來當作是銷售的房價,可能價格會反映高達30%~40%之多。10幾%時,購屋族可能還可以負擔,但因為一般薪水階級,是通膨及景氣回溫受惠的最後一隻老鼠,而且不見得有機會受到多少的恩惠,因此當房價負擔變成原本的130%~140%,可能本利攤還下來的房貸,他就無法繳出來了。

  當然,一旦房價超過了一般上班族購屋客的負擔,日本人買不起,是不會像台灣人這樣硬去買的,他們會乾脆以租待變,不買。這樣建商沒有銷售量,自然會死得很慘。根據最近的統計資料,其實這兩年,建商的營建成本的確提高了超過30%,因此若硬是將這30%轉嫁給消費者,建商只會讓自己走進死胡同。因此建商為了讓自己興建的新成屋可以在市場上順利銷售,只好想辦法壓低售價。壓低售價,從剛剛提到的價格構造(「成本法」+「利潤」)來看,只有兩種方式,不是削減「成本」,就是削減「利潤」。削減了「利潤」,薪水當然就發不出來,且賠錢的生意沒人做,因此現在建商所發售的新成屋,只剩下一條路可以走了:就是Cost Down...「削減成本」。將原本可以用好一點設備的,就改用差一點的設備。例如地板木材用差一點,不要牽瓦斯管線,全部使用電,又或者是硬是將50幾平米的空間隔成三房來當作3LDK出售。這些都是讓不動產本身的等級以及價值下滑的主要因素。而等到這樣子的房子變成中古屋出售時,若周邊有其他中古屋,是房價沒這個高檔時候所蓋,且設備比較好的房屋,你這間被建商偷東偷西的中古售價,就一定會比設備好的那間售價低。當然啊,你新,也頂多屋齡年輕個三、四歲,但人家的設備比你好,格局比你棒,又有瓦斯,平平是中古,你價格怎麼贏人家呢?

  很諷刺地,你買的這間明明是比較貴,但就因為它設備不好,到中古市場時,反而會輸給了其他更舊的物件。因此現在買到這樣的新屋,「賠錢的機率頗高」。祝投資愉快,情人節快樂!

 

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