關於東京的不動產,本站很少講到關於木造透天的產品。原因是在現今的經濟情勢下,除非是精華區蛋黃區的木造透天,不然其資產價值較差,又不具有壓縮資產評價額的節稅空間,因此多半若在郊區買這種產品,只會變成燙手山芋。例如你年輕時,想要在郊區買個全新的木造透天厝,但隨著兒女的長大,到了都心求學,工作,定居,就再也不會回到這個老家居住。而這時,你也老了,再也無法樓梯爬上爬下,自己再過幾年就可能會死了,如果這樣就把透天當作遺產給兒子,遺產稅會被扣很重,因為你的資產是「完整的土地」。想想,這個郊區的透天兒子自己又不回來住,那乾脆將它賣掉,換到都心五區的電梯大樓,因為自己年邁的身子已經無法爬樓梯了,也常常要去醫學中心報到,住都心五區的電梯大樓總是比較方便。同時,也因為大樓產品土地持份很少,因此遺產稅會較低,具有壓縮資產評價的效果。問題來了,你的郊區中古老舊透天厝,賣不掉!

   疑?為什麼,總有當初跟你一樣的年輕人,想要到郊區買屋養孩吧。對的,有。但是你的房子由於是木造,在銀行的眼中,他的耐用年限只有23年,因此你30年的木造中古透天厝,在銀行的眼中不具任何擔保價值。基本上,會買你房子這種價位的人,多半不是錢多多的富二代,只會是一般穩扎穩打的上班族。如果不能貸款,他們怎麼買你的房子呢?因此他們寧願去買貴一點的新屋,因為至少可以貸款。

  此外,攤開日本厚生勞動省的人口動態統計,每年的死亡人數,遠遠高於結婚的人數。死亡,等於可能郊區的透天會被兒子拿出來賣,結婚,等於年輕人會去買郊區的透天。從這個數據看來,也就是郊區的木造透天的釋出量,屆時將會遠遠高出需求。同時,日本早已正式邁入人口減少的時代。在這種人口減少的年代,只會讓人口更加往東京都心移動,因為地方,郊區已經找不到工作,沒有人,地方的經濟支撐不下去。沒了需求,當然郊區的木造透天也不會有人要接手,就算你要租,也不會有人要租。也就是在人口減少的時代,只有都心的不動產,才能減少其衝擊。(PS:本文中的郊區,指都心九區(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、目黒区、品川区、中野区、文京区)以外的地區)。

  上述的觀點,是以投資,以及資產價值的角度在敘述。但人生,並不是只有維持資產價值一事。有些人就是喜歡住在郊區,不喜歡都心的喧鬧。當然這種價值觀也是個人的選擇,沒有所謂的對或錯。不過因為本站叫做「東京不動產『投資』情報站」,因此大部分的觀點都以投資跟資產價值為中心。前幾天有朋友詢問關於木造透天購屋事宜,我當然是建議「不要買」,但既然這是他自己的選擇,我當然表示尊重。

  他問到,最近常常看木造透天,但日本有分成「建売」以及「建築条件付(売建)」兩種不同的情況。台灣的透天厝,多半都是我們自己買了地以後,自己在找包商來建造。當然少數有建商一次蓋一大批來販賣的。這種建商買了一塊很大的地,然後自己劃分很多小塊,在裡面規劃道路,小公園,在每個小塊上分別蓋上木造透天後來出售給消費者的方式,就叫做「建売」。也就是先「建」了,再「賣」。買這種型態的房屋,優點就是你不用煩惱室內格局,以及裝潢事宜,就像在買大樓一樣,看中意了,就買下去了。當然,缺點就是缺乏彈性。一般人,會想要買木造透天,多半都是較有自己的想法,例如想要大的浴室、視聽室,寬敞,有walk in closet的主臥等等,因此買了這種「建売」住宅,就等於跟買大樓一樣,已經無法變更了。

   至於「建築条件付」的住宅呢?一般又稱作「売建」,也就是剛好跟上述的情況相反,先將地「賣」出去了之後,再「建」。因此「建売」在法律上,建築者就是「建商」,但「建築条件付(売建)」的建築者,就是「你(買方大人)」。疑?那不就等於自己買地來蓋嗎?不,你錯了。它會叫做「建築条件付」,意思就是,建商要賣你這塊地時,同時要要求你簽下,一定要發包給他們興建房屋的合約。也就是一旦你買了這塊土地,你就不得不請他們幫你興建(不然他們幹嘛辛苦去買了地來賣你,就是要叫你給他們蓋,讓他們賺啊)。這種「建築条件付」的好處,就是至少室內的格局可以自己決定,設備也可以自己選擇。不過其實也不用高興得太早。

  一般像是住友,或者是三菱地所等大建商,他們所蓋的木造透天,多屬於前者「建売」,而且多半都是大規模的造鎮,因為大建商有錢,也有能力玩這個。當然像是這種上市櫃的大建商,蓋的品質不會差到哪裡去,出現黑心房屋時也不會索賠無門。但是如果是「建築条件付」的住宅,就比較像是一般路邊小小工務店會做的操作方式。其實小業者會使用「建築条件付」的販售方式,先「賣」之後再「蓋」,其實對公司而言,就是一種避險的手法而已。因為小公司不如大建商,有大筆的廣告經費跟信譽,如果他們學大建商,先建後售,到時候蓋得不夠美輪美奐,又賣不掉的話,豈不成為了賣不出去的「貨底」了嗎?更何況建物,尤其是木造建物一年一年還會折舊,一旦蓋好了,一年之內沒有順利銷售出去的話,在日本的法規上,它就不能叫做「新築」住宅了。這對小建商來講,還蠻傷的,因此小建商會採取這樣的避險手法也就不奇怪了。

  但實際上像這種「建築條件付」的「売建」住宅,真的自由度就很高嗎?那可就未必了。建商賣你房,就是想要賺你錢。有可能到時候基本格局都不能變更(跟建築基準法也有關係),另外,就設備部分,有可能業者也是東省西省,如果你要好一點的設備,往往都要多加錢,因此整體下來,大建商販售的「建売」住宅還比較划算。如果只是錢的問題,那倒還好,但日本其實也有許多黑心小建商,用黑心建材來蓋房子,詳細具體情況日本媒體也都有踢爆。例如房子是斜的,地下防潮、屋頂隔熱沒做,用很差的木板當隔間牆...等。反正小建商也很有可能就是一案建商,出問題,換個名字再出發就好了。因此本站還是良心建議,寧買「都心」大樓產品,不買「郊區」的木造透天。

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