東京的不動產市場,比起前兩年,價格漲了不少,待售物件也少了不少。根據本期2015.03.07的「週刊ダイヤモンド」的專題報導,目前亞洲系的外國人支撐日本不動產的買盤數量可觀。且看到物件就直接殺了下來,直接匯現金進來日本購買。而這其中讓日本媒體感到訝異的是,這亞洲系的外國人,絕大多數,並非有外匯管制的中國,而居然是台灣,更讓媒體跌破眼鏡的,是台灣的「普通人」,也就是不是只有有錢人才「錢」進東京,連一般20幾歲的上班族,小資族也都踴躍購買東京不動產。

  而這些小資族,所挑選的目標,當然就是1R小套房,總價大約1000萬日圓左右的產品。因此這一類的產品,在現在的流通市場上,可以說是十分缺貨。這幾天有個朋友來信詢問關於售屋的細節,她就提到當初購買的新宿區880萬小套房,現在當初賣他的台灣仲介又反過來希望她以1050萬日圓的價格出售。看起來帳面上賺了不少,但是當初購買的匯率大約0.32,現在出售的匯率只剩0.26,因此就現實點將金額換回台幣,還是虧損。但其實仲介,光是從這個物件一買一賣,至少就賺進了80萬日圓的仲介費用,加上零零總總的登記費用及讓渡所得稅等稅金,現在賣掉,說實在的,就是「停損出場」。也因此我建議這位朋友繼續收租幾年,因為當初購買的價格較低價,順利的話應該十幾年還是有機會將本金回收。

  當然,房仲業者當然會希望你現在賣,因為現在市場缺貨,沒成交,就沒錢賺,總是會說服你說什麼,如果之後要是市場變差,會沒人接手之類的。而實際上,是不是能夠順利以這仲介所說的1050萬日圓的價格出售,這還是個問號。其實在日本,售屋時,多半會經過一道叫做「價格查定」的手續。這跟我們台灣的方式有些不同。台灣是屋主說開價多少就是多少,但是一直以來,日本的習慣就是:欲賣屋的屋主,先委請仲介業者「查定」出一個可以賣掉的價格,再以這個價格多加個一點點(大概5%左右)來出售。一來是因為日本人真的不像台灣人這麼關心不動產市場,他們對於行情價格極為不敏感;二來是因為仲介也希望設定出一個好成交的價格,皆大歡喜。就因為日本的售屋客這麼不自立自強,因此時有所聞,就是屋主被惡仲介遊說低價賣出房屋,結果自己渾然不知的悲慘經驗。

  而在最近,相信很多在日本有房子的人,常常可以收到業務的廣告信,說是可以幫你免費價格查定,有些更好,說如果你賣不掉,仲介公司願意用現金立刻買進(不過想也知道一定是低價跟你買,高價自己轉賣出去)。因此當你收到廣告信說「有山田太太想要買你房子」的宣傳單,也別天真地信以為真。這些多半只是營業人員開發物件的手法而已。

  至於在日本,這間房子的「售價」怎麼訂?當然,有些業者會跟你講「查定價格6000萬」,有些業者會說「查定價格7000萬」,那我到底該相信誰呢?其實說穿了,日本的仲介業者,查定價格的功力可能比你我都還要弱。台灣的房地產投資客,以及一般小資族,其實大多對價格動態都很敏感,也都知道要去實價登錄網站查詢,也知道要比價,也知道要去看過去成交事例,甚至都會計算投資報酬率。但日本一般人根本不知道什麼叫做「收益還原法(投報率計算)」,而日本仲介業者也並非專業的不動產鑑定士,因此幫你的物件查定出來的價格也都是去跟過去成交紀錄比較,或者從收益還原法計算出來而已,你我都會。因此上述兩個價格,到底哪個對?其實都有可能對。

  不過在日本售屋時,你可能得對「開高價」的仲介要有戒心。因為有可能他只是想要開高價,讓你心動,先讓你簽下專屬專任契約(詳見我新書的P110),回去跟上司有個交代而已。因為「聽說」大間的不動產業者,業務人員的壓力其實很大,必須達到一定的業績,簽進一定的案量,不然會被上司狠削一頓。另外,把你的物件開高價簽進來之後,你就不能給其他仲介賣了,至少合約中的三個月,這位仲介享有你的物件獨賣權。而這仲介當然也知道把你簽進來的價格高於市場行情的售價,因此他也不會幫你專心賣,會先把你的物件「涼」在一邊,完全不推銷,這就是業界用語的「干す」。等到涼了一陣子,屋主急了,想說怎麼都賣不出去,這時業者再跟你講說,「賣太貴了,當初可能錯估形勢,不然你降個價到6300萬好了」。如果屋主本身是要換屋的,急需現金,可能就會答應,中了這個仲介的圈套。當然,也許市場行情價,7000萬元搞不好賣得掉,但或許這個仲介本身有另一個客人,他的預算剛好是6300萬,因此他是故意要撮合你們兩個客人,好讓他可以輕鬆賺取兩邊6%手續費的,再怎麼說,都比賣7000萬賺3%好啊,不是嗎?

  等等,那那個查定6000萬元的仲介是怎麼回事?是白癡嗎?不!或許他是良心仲介,依自己對於地區行情的熟悉度及靈敏度,為你判斷出最接近市場的價格也不一定。但也有可能是他自己靈敏度不夠,不知道現在整體不動產市場上揚趨勢,還拿一年前周遭的成交價在比價。因此屋主自己也要拿捏好自己物件的市場行情。怎麼拿捏呢?當然是多去看看別人怎麼開價,跟查詢實價登錄拉!事關幾百、幾千萬日圓,當然要辛苦一點勤做功課囉。其他物件的開價,可以看售屋網站at home, Yahoo 不動產,SUUMO等,成交價格可以查詢國土交通省的實價登錄跟REINS的紀錄。當然,直接在網路上多委託幾家不動產業者幫你免費價格查定也是個好方法,不過你可能留下基本資料後,就會接受到業務的營業攻擊 ^^

  另外,許多人都誤以為因為「折舊」,所以中古屋一定賣得比新成屋便宜,但其實因為中古屋的市場跟新成屋市場本來就不同,而且產品本身也有設備優劣之分,且根據許多日本專業不動產調查機構的查詢,很多優良不動產,中古時的成交價格,都高於屋主買進時的售價,因此還是得看區域的供需,以及整體經濟情勢的走勢。可不見得中古就必跌。

  從前幾年,台灣人瘋買日本不動產至今,也已經兩、三年多了,以台灣人短進短出的操作習慣跟手法,現在應該有許多人開始要賣屋了。不過「會買房的是徒弟,會賣房的才是師傅」,日本賣屋的眉眉角角不可不知,祝各位順利獲利了結,而不是停損出場。

 

    全站熱搜

    TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()