記得去年,知名旅日作家劉黎兒小姐曾經發表過一篇「你還敢在日本買房子嗎?」一文。當初我以自己在日本經營不動產的心得,稍微針對了劉小姐的意見,提出了自己的看法(詳見舊文:「你還敢在日本買房子嗎? 我敢。」http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/390082037)。有贊同,也有反對。而今年的第二篇,劉小姐以「大崩盤」來預測今後的日本房市,並且提出「外國人買的都是爛貨」。這篇就讓我再度提出自己微不足道的觀點,供各位朋友聽聽。劉小姐的說法也不是完全沒根據,我的說法也並不代表就是百分百正確,只是希望能夠提供各位朋友其他的觀點。


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首先,劉小姐提到:「日圓大跌,導致對於外國人來說,日本房產像是打了六、七折」。劉小姐認為是「因為日圓貶值,因而帶動外國人的購屋需求才導致日本房地產的急漲」。不過一下子說日幣因匯率打了六七折,一下子又說房價漲到像泡沫?那不就漲跌抵消了嗎?怎麼還會看起來像「打折」呢?當然,這個問題其實沒這麼簡單。


我們都知道,一旦一個國家大量印鈔,量化寬鬆,這就代表著貨幣的供給過多。目前的貨幣市場已經不像以往的「金本位制」,有多少黃金才能印多少的鈔票。因此,在有限的資源下(土地等資源不會無故增加),若貨幣數量增加,則意味著這貨幣的價值會變得比以往稀薄。日圓的貨幣供給,日銀從原本2012年市場上有的140兆日圓,將其增加至270兆日圓(資料出處:『2018年までのマンション戦略バイブル 沖有人』P14)。供給數量增加了快一倍,錢越來越薄,當然有錢人會為了維持自己資產的購買力,將自己的財產擺在「抗通膨」的地方,而不是隨著大量印鈔而讓自己的資產縮水。而日銀也將這些多印的錢,每年以60~70兆的金額,拿來購買上市投資信託ETF, 以及日本的不動產投資信託REIT。因此這一波的房市急漲的要因之一,跟「大量印鈔」有很大的關係。


舉個實際的例子:市場上在2013年初,原本成交價為7500日圓的物件,今年2015年開價一億日圓出售。看似漲了2500萬日圓,但假設你是美國人,2013年初,美元兌日圓約為90,2015年美元兌日圓約為120,換算後,2013年的7500萬日圓為83萬美元,2015年的一億日圓,也是才83萬美元。也就是如果你是美國人,以美金購買日本的不動產,價格根本沒有動。兩者唯一的不同,只是2013年比較多好貨可以挑,2015年已經沒什麼好貨了。因此我認為現在「東京」的房地產上漲,有很大的部分也只是反映了它原本應有的價值而已,這波上漲並非有如80年代的兩、三倍。因此究竟這算不算「泡沫」,還有待更嚴謹的研究及多方面的評估。反倒是「地方都市」或「郊區」,如果日圓重貶後,房地產都還沒漲,這反而代表著屋主的資產已經嚴重縮水了。


而劉小姐自己也提到「日本的不動產市場很成熟」,沒錯,正因為「日本的不動產很成熟」,所以這一波的急漲才沒有像台灣「雞犬升天」。只有「都心好地段」的「優良不動產」上漲(不,應該說是免於縮水)。因為唯有這樣的產品才有稀有性跟保值性。至於日本其他的地區,漲幅並沒有想像中的大。不,應該說根據2015年3月18日國土交通省所發表的公示地價,日本的不動產都還在下跌當中,除了三大都市圈有上漲以外。(詳見連結:「平成27年地価公示結果の概要」http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2015/00.html)。


至於有些屋主(或者應該說是仲介公司)故意開高於行情價,或想要透過新中間省略登記大賺一筆。但賣不掉就是賣不掉,你也不必要去理會他們,不需要把開價當成成交行情價。這種案例就算成交,也只是個案,不是通案。


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第二點:「消費稅漲稅後,日本人都不買,全靠外國人」。這點倒也不完全不對,但說全靠外國人也稍微誇大。其實如果你買的是中古屋,消費稅根本無關,因為一般售屋的屋主是非課稅的。只有法人售屋,也就是跟建商買新成屋才會在「建物」的部分課稅,「土地」部分由於不是「消耗品」,因此也不會被課「消費稅」。那日本人現在究竟買不買不動產?我只能說現況是「有錢人狂買」、「一般人觀望」。根據2015.01.22 出版的「住宅情報誌が書けないコワ〜い不動産の話 宝島文庫」P105提到,目前支撐著東京不動產市場的族群有「遺產稅對策組」、「資產價值重視的實際需求組」、「投資家」、最後一個才是「外國人」。第一組,是因為日本目前有遺產稅以及住宅購入資金的贈與稅的稅改問題(詳見拙作),因此正興起了一股「有產階級」將「郊區」或者是「地方都市」的房屋出售,改買東京都心大樓產品的風潮,因此更加加速了「郊區」沒人要「都心精華區」搶翻天的「一極集中」現象。原因就在於「都心大樓土地持份少,可節稅,同時較具保值性跟出租容易」。此外,大家都知道從安倍經濟學發威以來,日股從8000多圓漲到了目前快要破20000圓,因此這些賺了錢的「資產價值重視實際需求組」跟「投資家」,也有許多是拿來買都心高級不動產用來做贈與對策的。


但相反地,除了這些高資產階級以外,根據「週刊ダイヤモンド」2015.03.07出刊的專題報導提及,的確有許多日本人將現在視為「賣屋」的好時機。因為現在的房價已經來到了2007年迷你泡沫時期的高點,且現在賣,會有人買,而且現在賣多半都會賺錢。不過往後東京不動產會不會有繼續創新高的力道,我個人其實是持較保留的態度,還是得看你產品的種類。基本上東京的「住宅市場」跟「商用不動產」是脫鉤的,都心一等地的S級商辦或許還有創新高的力道,但「非高級住宅的一般住宅」可能就沒那麼樂觀了,原因是日本人不像台灣人會追價,許多「一般人」的確現在是觀望當中。因為薪水不漲,負荷不了房貸。也因此「非高級住宅」的一般產品,只能從設備中來東偷西撿,好降低成本,讓首購族能夠買得起。因此現在市面上出現了許多像是60平米但是做成3LDK這種產品,就得特別小心了。


當然,不能否認的,目前的確有許多華人加上日本人,都是看好奧運增值財進場的。至於劉小姐也提到「辦奧運不會讓房產增值」一點,其實不然。因為奧運,東京各處大興土木,基礎建設日趨完善,交通建設也逐步到位。我們都知道「環境形塑價格」,當一個地區大規模再開發後,勢必讓此的處環境變棒,生活機能向上,因此「基於基礎建設的完善,而導致區域房價上漲」的期待,並非不可能,只不過要小心你買到的價格,究竟是「現在的合理價」,還是「建商已經把未來漲幅算進去」後才賣給你的了。(詳見舊文:「東京預售屋不易獲利的秘密」http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/405583108)


除了上述提到的「超高層的高級住宅」可以節稅外,小套房也是一種節稅的工具。由於小套房總價低,因此就目前的市況來說,不是太差的產品,大概一天內就會被掃掉。而買的不見得是外國人,有很多都是日本人。因為仲介接到委賣個案後,首先會先給自己的客人,如果自己客人不買,他才會於五天內登入到全國流通網REINS,基本上登錄的當天,全國日本仲介(包括我)都可以看得到這個物件待售的資訊,最近的經驗,就是「看到」的當天,打電話過去詢問時就已經賣掉了。至於等到物件資訊過了兩三天,上傳至外國人都會去看的「健美家」、「at home」等網站時,早就被成交掉了。因此能夠有這種「當天買下來」的速度的,多半都得是住在當地的日本人才搶得到。海外投資者獲得資訊的速度太慢,像我們就碰壁了好幾次。因此從這點也可以得知,不見得搶的都是外國人。


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第三點,劉小姐提到「許多房產業者都認為日本大崩盤的時間到了,各界預估大概是2019年」。沒錯,這點我贊同。東京的確有「2020年問題」,到時奧運結束利多出盡,同時人口開始減少。問題是,如果你自己也知道「各界預估2019年會反轉」,那你2018年前賣掉就好了不是嗎?至少還可以從2015年賺到2018年的房租阿。像我自己是2013年購買自住屋,且因為自己有中長期在留資格,賣掉自住屋,賺3000萬日圓以內都免繳稅。如果你沒有在留資格,短期買賣課稅也是30%,因為你沒居住,因此不用繳住民稅的9%,劉小姐在這裡提到的39%,是指一般日本居住者購買投資第二屋 的稅率。而且課稅的部分,也是你的資本利得部份而已,不像台灣的奢侈稅從總價課稅。假設你買3000萬,賣4000萬,是從你的獲利1000萬去課稅 30%,且還可以控除你買賣時的仲介費用等,況且你也還有多賺3年的租金阿。


一直以來都有人在唱衰東京不動產,拿出「地價最終必暴跌」的理論,來說明未來「全國(又是講全國)」地價最終必暴跌,而讓許多日本人眼睜睜看著自己因為日幣狂跌而導致實質資產的縮水,卻且無法搭上這波房市循環保全自己的資產。不過任何投資市場本來就是起起伏伏,再起升段或者前面還有一個奧運大利多在時,就在看衰,而持續在東京租房租了七年,東京高房租,光是損失掉的房租,可能都比你將來2020年後跌掉的金額還多了。


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第四點,關於「空屋很多」的問題。對,空屋真的很多。不過我想請各位先把「日本全國」跟「東京都」以及「東京都精華五區」這三個概念分開看。劉小姐所提到的空屋820萬戶,是全國的統計數據。全國我們就不去看了,跟我們只投資「東京」的人其實沒什麼太大的關係,因為我從來不鼓勵各位去「買地方都市」及「郊區」。至於「東京都」的空屋,很可惜的是,光是東京都的空屋真的就高達80萬戶以上,號稱全國空屋量最多。不過各位要知道,光是「東京都」這個行政區的概念其實很大,除了東邊的23區以外,西邊還有20幾個市。範圍之廣相當於台北市加上新北市的總和了。左邊「市部」除了幾個較熱鬧的市以外,其餘皆是荒郊野外的感覺,右邊的23區例如世田谷跟大田區等,其實也是鄉下整片住宅區的感覺。因此台灣以及其他華人投資客也都很聰明,買,不會買「東京都23區」或「市部」,只會買「都心精華區(我暫且定義為:港区、渋谷区、中央区、新宿区、渋谷区、文京区、以及一部分的豊島区、一部分的目黒区、一部分的中野区)」。而就劉小姐文章的提及,我認為他講的「房屋」,比較偏向是講「(郊區的)木造獨棟透天」,但就日本財經雜誌報導,華人根本不會購買這種產品,只會買「都心精華區」的大樓產品。


至於在日本,怎麼辦別它是「空屋」呢,其實這就是調查員根據外觀來調查推測的。看看屋況有沒有破爛,裡面有沒有人住的跡象等。因此「大樓型」產品的空屋,很難調查出來,因為你從外觀不容易看出。也就是因為這樣,上述公布的統計數據中,並沒有很明確地指出這個空屋是「木造一棟公寓」,還是「電梯大樓」的產品。就一般的調查,也都是以「賃貸住宅」這個項目在做公布,並沒有很明確地講出裡面到底「木造出租公寓」佔幾成,「電梯大樓」佔幾成。如果只看「都心精華區的大樓型產品」,其實空屋就不像公佈的數據這麼恐怖了。(參考資料:「総務省平成25年住宅・土地統計調査(速報集計結果)」http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/pdf/tokubetu.pdf)


有在東京租過房子的朋友,應該知道,都心精華區的房屋,屋主很強勢,你拿著錢,找了保證人,說要入住他都不見得會租給你。要先把你身家起底了之後,看你的工作穩不穩定,甚至還要強制你加入租金保證公司,多繳納一筆保險金,當你付不出房租時由保險公司先代墊給房東之類的。甚至屋主也會因為你是外國人就拒絕租給你。因此只要你挑到的是對的地區,對的產品,收租並不會比在台北市困難。


日本的住宅「型態」跟我們台灣的「型態」有很大的不同。我們台灣由於地狹人稠,因此台北市鮮少人可以在市中心住透天,台北大多數的人,不是住電梯大樓,就是四層樓公寓,因此我們無法想像台北市中心會有透天厝是「空屋」的情況。但由於日本人之前的住宅情況是「甜甜圈」現象(詳見舊文:「東京的「逆甜甜圈」現象。」http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/407920450),也就是以前不住都心精華區,是到郊區買「木造」透天。但因為近幾年,因為311大地震導致了「都心回歸」的風潮,且「木造」原本耐用年限就不高,因此才會導致郊區或鄉下的老家沒人住(詳見舊文:「木造透天的「建売住宅」&「建築条件付(売建)住宅」」http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/411825832),年輕人都往「都心」大樓產品集中。而都心23區當中,為什麼有些區的空屋還會這麼嚴重?其實這些很多也都是「木造」透天。原住戶可能老了,跑去住電梯大樓,又或者是過世了,但兒子自己也是為了「職住接近」,住在都心精華區電梯大樓裡面,因此老家才會空在那裡。那為何不拆除呢?因為一旦土地上沒有建築物,固定資產稅就會暴增六倍。那為什麼不改建呢?因為沒錢。或者因為兒子根本不想回郊區住,或者因為近年容積率改制後,不夠讓它蓋出足夠的房間收租,租金可能還不足以應付蓋屋所需費用的貸款。因此我也一直建議大家不要買「木造透天」,要買「都心精華區的大樓產品」。


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第五點,「原本1000萬日圓,喊價8萬日圓」。關於這一點,我曾經在部落格也分享過了相關新聞(詳見舊文:「新聞分享:10萬日圓都賣不掉!」http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/409030759),他的喊價八萬元,並不是真的八萬元就可以得手。因為這是不良資產,又無法收租,因此屋主積欠了數百萬日圓的管理費以及稅金。這些積欠的費用,都是購買的新屋主需要一併承受的權利義務,因此才會是「八萬元」的破盤價。買了,你還是得繳清數百萬日圓的欠款。


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第六點,關於「華人都買日本人不會喜歡的房子」。這一點,我非常贊同。有許多朋友或我的客人,一旦看到了自己喜歡的物件,無論我講了多少這個物件的缺點,包括即使它是舊耐震基準,明知以後這種物件日本人不會承接,包括因土地持份過大而導致固定資產稅異常的高,又包括地盤不穩固,除了景觀以外毫無優點的灣岸某些地區,台灣客人,看了喜歡還是會買。因此如果你是這樣的人,一定會在東京的不動產吃到大虧,的確會像是劉小姐提到的「買吧!買吧!反正到時候只好認賠拋售了」。但其實也有許多人眼光精準,可以挑選到珍稀絕的產品,因此購買前,一定要做足功課,對於欲購買的不動產有一定的認識。至於「朝北」的物件就一定不好嗎?這也是要看產品。如果是超高層大樓,反而影響較低。根據『2018年までのマンション戦略バイブル 沖有人』一書中P69,作者的公司所做的調查顯示,反而大家都喜歡的朝南房屋,其中古再販價格跌了1%多,但大家不喜歡的朝北的房屋,反而漲了11%。除了原本朝南的方屋就賣得比較貴以外,還有一個原因,就在於因為日本人都喜歡「朝南」,反而導致了建商為了增加朝南的房間,將南方的房間做成細長形,因此窗戶較細小,沒有開闊感。但朝北的,房間數少,反而可以做成正方形,讓窗戶看起來很大,更有開闊感。而超高層塔式住宅附近又鮮少有遮蔽物,因此採光並不會受影響,二手購屋客去看屋時,反而會覺得這樣的北方房間更有魅力。因此並不是「朝北」就一定會賠錢。


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第七點「房租不與房價連動,但最近房租卻下跌」。這是事實。不過劉小姐提到的也是「日本全國」,而不是「東京都精華區」。其實這跟第四點的空屋問題是有連動的關係。剛剛有講述到,如果土地上沒有房子,固定資產稅就是六倍。也因此,有些老房子的屋主,他們的地比較大,而且可以蓋成兩層木造出租公寓來出租的,他們就會把房子拆了,改蓋木造公寓。其實很多老屋主這麼做,並不是為了賺租金,是為了要保留下來祖傳的土地。祖先留下來的地,捨不得賣。但是如果放在那裡爛,變空屋,會造成鄰區的困擾,讓環境惡化。若拆掉變空地,又要繳六倍的稅金,因此他們會乾脆就貸款來蓋新屋出租,然後都丟給代管公司包租。一來老屋主也可以省事,二來因為他蓋屋出租,等於不用出土地成本,也就是他會有很大的空間降房租都還不會虧錢。為了搶客,他們不惜降租金,也因此我不是很建議大家去買木造公寓來跟這些老屋主拼,因為你拼不過他們,他們不用土地成本,你要。也就是因為這樣的破壞行情,加上供給過剩,才會導致房租下跌。但畢竟這是較廉價的出租市場,產品本來就不好,因此購買到租客會喜歡租的大樓型產品,在投資策略上就顯得相當重要了。購買的產品盡量要跟這種產品做出區隔,才有辦法安穩地收租。


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第八點「日本房子驚人的折舊率」,其實關於這點,很多日本的房市專家也都認為日本的銀行低估了中古屋的價格,許多銀行的鑑價,直接認為23年的木造中古屋無價值,但這只是銀行的想法,並非真的沒價值。老的中古木造還是可以創造出收益。另外,實際上根據上篇文章所介紹的「PBR」以及R/V等數值來看(詳見舊文:「日本人購屋前看三指標:R/V、PER與PBR」http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/414403957),日本都心五區中古屋的再販售價格,比當初新屋時,以更高價格出售的地區也越來越多了,並不是「房子買了一定會下跌」,因此這也考驗著投資人是否挑到正確的區域以及保值的產品。


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第九點「高額的維持費跟稅金」,這點,一點也沒錯!這正是欲投資東京不動產的外國人,一定要事先瞭解跟精算的地方。只要你投資之前做好萬全的模擬,將風險可視化,應該可順利避開某些虧損。畢竟哪種投資沒風險呢?


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第十點「外匯風險」,這在劉小姐的舊文中就有提到過了,我當初建議各位的避險招數就是「房屋以日元貸款來購買」以及「定存單質借日圓」,不過也要小心日圓回漲導致虧損問題。


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第十一點「上漲是因為缺工以及原物料上漲」這點我非常同意,我曾經在去年的著書(http://24h.pchome.com.tw/books/prod/DJAD3J-A9005QWSP)「東京買房最強攻略」的2-2節當中也提到了一模一樣的論述,有興趣的朋友可以買來看看。


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第十二點,劉小姐苦口婆心提到「自己曾在泡沫時代慘賠」的經驗。這是的確是值得借鏡的寶貴經驗。投資必須隨時都要有風險意識,做好萬全的功課,適當、但不超乎自己能力的槓桿,才可在危機前順利脫身,遇到危機時化險為夷。最後祝各位投資愉快。


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http://www.peoplenews.tw/news/4241d0de-5507-44d0-8...

 

【日本now】你還敢在日本買房子嗎?(之二)

2015-03-04 19:06
 
[完整介紹]
旅居日本的資深媒體人與知名作家。台大歷史系,後進入台大歷史所,1982年赴日,曾擔任《中國時報》駐日特派員、東京支局長,現為專職作家,書寫對於日本都會情愛和生活文化的觀察與解析。
【日本now】你還敢在日本買房子嗎?(之二)
日本房產--青山原宿一帶房產很受華人歡迎。(劉黎兒攝影)

【編按】有土斯有財,華人世界這個觀念根深蒂固,同樣左右著人們的投資理財型態。近年,日圓暴跌,讓人覺得日本房地產像是全部打了六、七折,想在日本買房的華人前仆後繼,但其實日本房地產眼看大崩盤就要來了,你還敢在日本買房子嗎?

春 節期間的一週,50萬陸客殺到日本來爆買,其中也有不少人趁機來買日本房地產,不僅中國人,其他如台灣人、香港人、新加坡人等也都趁春節觀光邊物色東京、 大阪或北海道等的房地產;日圓暴跌,讓人覺得日本房地產像是全部打了六、七折,跟世界主要都市的房子比起來相對便宜,尤其比台北、上海、香港等便宜多了, 想在日本買房的人前仆後繼,但日本房地產眼看大崩盤就要來了,這兩年全靠華人在撐持行情,你還敢在日本買房子嗎?

日 本2014年4月起消費稅漲成8%之後,日本人都不買了,現在日本房子全靠外國人,尤其是華人在撐行情,狂買最多的是2013、2014這兩年;許多日本 人冷眼旁觀,認為這跟日本人自己在泡沫時代不斷去美國買房,甚至連帝國大廈都買下來一樣,結果日本人大虧,現在日本人看來搶購房產的華人,多少幸災樂禍, 內心喊著:「買吧!買吧!反正到時候只好認賠拋售了!跟我們當年一樣!」

許多華人都期待2020東 京奧運會讓房地產爆漲,但是更多日本人則從現在就拼命想在2020年前趕快脫手,看來華人祇好找別的華人當小老鼠了;因為日本早就是超級成熟社會,東京更 是,早已不會因為辦各奧運就房產增值的,反而是奧運前還有大量人口集中東京,奧運後連東京人口會大減,讓房價瞬間崩垮。

日本房產大崩盤時間不遠了,這是許多日本房地產業者間的默契,最近日本媒體連連報導,認為連外資都從日本遁逃的時間也快到了;目前各界評估大概是2019或2020,甚至會比這更快,除了東京都心華人喜歡的地區外,地方乃至大都會東京、大阪等地的中古房地早已經開始跌了。

日 本房地產暴跌的因素非常多,原本空屋率就超高,去年公佈已經多達820萬戶了,還不段增加中,因此日本從今年2月稅制改了,減少因為空屋而帶來的社會風險 與成本,對於空屋加強課稅,高達6倍,迫使許多人必須拋售自己的房子,或趕快設法出租,丟到房地市場裡的房子大增,因此人口稀疏化的地方城市,現在已沒價 沒市,還傳出有原本值1千萬日圓的房子,喊到8萬日圓,買主還要求把房子拆完搬清才行,屋主等於要倒貼才能脫手;這樣的狀況當然也影響到都會的房子。

日本許多媒體大舉報導日本房產大崩盤即將來臨。(黎兒攝影)

不 僅房價會暴跌,房租現在也已經開始下跌了;許多華人投資日本房子是期待房租收入至少有房價的4%-5% ,比起華人地區的1%-2%要好多了,只要出租20年就全賺回來了,但這樣美夢要成真不容易;大底許多華人買的都是日本人不會喜歡的房子,如朝北的房子、 公寓的一樓等,因為不懂高緯度地區人對陽光的珍惜等,因此結果只好降價求租。

 

日本房租也開始暴跌,租屋業者想盡花樣請出超人來吸引單身房客上門。日本房地產業者還搞出許多設計取勝的住家,但也乏人問津。(劉黎兒攝影)

更重要的是原本日本房租不大跟房價連動,房價下跌不大反映在房租上,但現在丟到市場上的待租房子實在太多了,房租只好下跌;在日本原本是買房比租房伐算,但現在也逐漸變成租房比買房伐算了,因為房租越來越便宜;而且買房或房東還要負擔


1.維持費──管理費、修繕費等;
2.税金(固定資産税・所得税等)
3.管理經費(付給房產業者的費用)
4.買房後隨時可能發生的風險如暴跌、缺陷屋、天災地變等,像日本發生核災也讓福島周邊房子資產歸零或是311地震讓千葉許多高級房子傾斜等。
5.日本房子驚人的折舊率,日本人擔心劣化,房子老了就沒價了。
6.外國房主還有外匯風險,像3、4年前日圓高價位時買房的華人,單單外匯就賠慘,大家痛的不敢說。

雖然日本房地產暴跌在即,而且房子可能租不出去而血本無歸;但許多業者依然還說「你買到好房子就不會虧到!」這當然是騙人的話,覆巢之下無完卵,不用心存僥倖,我自己跟許多日本人也曾在日本泡沫時代買房,崩盤後剰不到三分之一的價值,慘痛不已。

也 有人認為,雖說日本房地產埋了好幾顆定時炸彈,但明明現在東京新房價格還漲了1-2成,尤其華人喜愛的所謂三A地區(發音A字開頭的赤坂、青山、麻布)新 房房價沒跌;但這是因為日本因為奧運建設而營造人口缺乏,房屋造價變貴而已,更是華人之間彼此哄抬的結果;日本房地產市場現在還有買氣,就是因為華人爆 買;日本房地產公司現在都跟有海外市場關係的大商社聯手來炒東京房產,沒有華人根本炒不動。

而估計2019年時大批外資也會逃出日本,因為日本房產稅制為防止投機是5年內轉售獲利要課39%稅金,5年以上則為21%,因此像這一兩年大舉買房的人會在2019年前脫手,日本房產暴跌將加速進行。

唯 一能救日本房地產市場的則是日本開放移民,購屋置產就給居留資格,那樣大概還會繼續不斷有許多中資湧進日本,許多討厭日本的華人都想住日本,或許可以撐住 隨時會崩盤的房地行情,但是日本是不可能為了護盤房地而開放外國人移民的,因此即將來臨的日本房產大崩盤是無藥可救的,這樣,你還敢在日本買房嗎?

 

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