最近有幸認識了幾位台灣大老闆,以及不動產投資公司的高層,有一年之內買了好幾十億日圓的收益物件,也有美日台三地坐擁數十棟商辦及大樓的老闆,才讓我體認到這波商用不動產的投資有多熱。根據みずほ信託銀行的智庫(think tank):「都市未来総合研究所」的調查指出,光是2014年日本國內的不動產買賣金額就高達了5兆586億日圓,創下了2007年以來的新高水準。而其中就有9818億日圓是由外資法人所取得的,整整佔了約20%。除了外資搶以外,日本本國資金也尋求好的標的物投資。


  而「商用不動產」跟我之前提到的「住宅市場」截然不同,由於「商用收益物件」本來就是游資追逐的對象,因此最近也屢屢聽到台灣投資公司或投資家出滿額價欲購買後,賣方不肯賣,再度獅子大開口的失信(?)事件。剛好在4.14日的「週刊エコノミスト」中讀到,有個台灣人花了五億日圓,買下了文京區本鄉三丁目的一樓50多坪,正出租給便利商店的區分店面。換算成單坪價就是900萬日圓。


  據報導,這位台灣投資家購買的這個五億圓店面,只是整棟大樓中的一樓店面而已。而更讓人驚訝的是,這一整棟大樓,去年才剛由日本的一間不動產公司,以11億日圓的價格取得。也就是這個店面的成交價,就快逼近了整棟大樓的一半價格了。不過根據熟悉周邊市場行情的仲介表示,這物件頂多就一坪400萬日圓的行情價而已。那究竟是什麼原因讓這位台灣投資家願意以高於一倍多的價位,也要入手這個物件呢?


  這幾天有幸跟這幾位大老闆、高層聊天,多少從他們的話語中,多少給了我一點思考這件事情答案的線索。他們認為現在東京的商業不動產,相較於其他各國的不動產,基期還算低。也因為QE導致的游資充沛,自然就會有許多海外的Reits(不動產投資信託基金)等資金來追逐。有別於一般幾億日圓的小投資客賺轉賣差價的想法,這些大老闆給我的觀念就是,商用不動產在於「持有」,而非「轉賣」。怎樣藉由「持有」,來創造出長期穩定的收益,以及現在的大趨勢如何,才是他們考量的重點。至於房價漲跌,日圓高低,則是他們評估進場的一個水位而已。


  而這個店面,有可能是因為他是租給大型便利商店,相對穩定,也有可能是因為就在東京大學前面,有獨特的感情地理因素,因此才會有這樣無視於收益還原法的投資行為(不過也有人認為不理會收益還原法,正代表著今後房市看漲,有機會賺差價)。試想你在東京的「台大公館商圈」,有個租給便利商店的黃金店面穩定收租,似乎五億日圓也就不是這麼貴了。


  現在日本還是史上低金利,因此無論是個人還是法人,要借到日圓都相對容易許多,因此即使借錢來投資商用不動產,即使買到的價格稍微高(投報率稍微降低),都還是與借來的錢存在著利差(yield gap),因此上述的五億便利商店,只要這間便利商店能夠能像定存這樣穩定收益,扣除稅金跟費用跟貸款後,還是有正的現金流進來,高於一倍多的價錢買進,也不見得就是個不智之舉了。而且店面不像住宅,還存在著這麼快速的折舊問題,況且不動產本來就具有個別性,或許,若不以高於市場行情一倍的價格購入,這輩子可能就不見得還有入手的機會了。


  但「住宅市場」似乎就沒這麼樂觀了。之前的文章也有提及,因為大部分的住宅是買來自住用的居多,較少商業收益,因此只要價位到了一定的地步就會很難賣,所以現在才會有許多建商開始在住宅的部分東偷西省,就是為了壓低成本,可以把定價設在「賣得掉」的價位,祝投資愉快。

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