昨天心血來潮,從網路上找來了台灣最近很夯的「57新聞王:惡房東最新系列」來看,終於演到了最高潮,惡房東終於被起訴!而同一集的最後片段,則討論到W小姐購置的店面,其中有一部分不屬於大樓的所有權,而是屬於隔壁大樓的地,因此這一部分等於是W小姐的大樓非法佔用了別人的土地20幾年,因此W小姐只好賠錢了事,付給了對方大樓40幾萬。影片https://www.youtube.com/watch?v=JG4dBartcaE

  疑?不對啊。我記得我之前讀民法的時候有讀到一個項目叫做「時效取得」。所謂的時效取得,就是只要在一定的期間內,公然且平穩地佔有他人的物品或土地建物,就可以取得此土地的所有權。而在日本的民法中規定,只要你連續10年,
在「善意(也就是不知情這是別人土地)」且「無過失」的情況下,就可以取得此土地建物的所有權;若是「善意有過失」或者「惡意(也就是知情這是別人土地)」的情況下,連續佔有20年,一樣可以取得此土地的所有權。當然,如果期間中,真正的所有權人若提起訴訟要你還地,時效就會中斷。也就是在現實生活中,除非這個地主真的白痴到連續20年,都不知道自己的土地被別人佔有了,且坐視不管,不然其實不太容易因為「時效」來取得別人的土地。不過就影片中看到的W小姐的例子,似乎那塊地的真的所有權人,就是都不知道自己的地被別人佔有了連續20幾年。如果這在日本發生,W小姐的大樓,有很高的機會打官司後,可以時效取得這塊土地的所有權(當然如果你已經談了和解,就等於自動放棄時效取得的利益了)。因為就這個情況看來,隔壁的地主也連續20幾年不聞不問。而且W小姐的大樓也「公然」且「平穩」地佔有此一土地超過20年,期間還一直以為自己就是真正的所有權人,一直收房租,這完全滿足了日本民法「時效取得」的法律要。

  我對於「民法」的了解,就僅止於考宅建主任者(不動產經紀人)證照時,將考試範圍讀過的程度而已,因此絕對稱不上是專業,如果有錯誤,也很感謝懂法律的朋友批評指教。

  看完節目之後很納悶,想說台灣的情況是不是和日本不同呢?果然,查了一下台灣的民法,才知道原來台灣的「時效取得」的要件,必須要是「未登記」的不動產。理由就在於台灣的「物權法」規定「登記生效」。《物權法》總則第9條和第14條明確了不動產物權變動以「登記生效」為原則,凡法律規定應當登記之物權變動,自“記載於不動產登記簿時發生效力”。也就是台灣的不動產只要「登記」了,就擁有「公信力」以及「對抗力」。

  所謂的「公信力」,就是指一旦登記了,法律上就會認定登記人就是真正的所有權人,就算這個登記是錯的,台灣的法律還是會承認「登記名義人」才是「真正的所有權人」。(PS:而所謂的「對抗力」,則是有權利向法律上的第三者主張自己所有權的法律權利。)所以我們台灣一般的買屋流程,都是「先登記」完成後,才「交屋」。因為「登記」以後,才表示「所有權移轉完畢」。

  而日本的不動產登記,卻跟台灣截然不同。日本的登記,僅有「對抗力」,但沒有「公信力」。也就是你在日本的房屋登記了你的所有權後,充其量就只是如果發生二重買賣時,你有對第三者主張你的權利而已。但日本的不動產登記卻沒有「公信力」。也就是登記簿上的不動產「登記名義人」,並不一定就是「真正的所有權人」。也就是在日本,如果你確認了登記簿,上面登記名義人是A先生,因此導致你向A先生購買了這個不動產。不過好死不死,到最後卻發現A先生是用非法的手段變更了登記的內容,實際上的所有權是屬於B小姐的,因此你就等於是向一個莫名其妙的路人買了這個不動產一樣,當然,你是無法取得這個不動產的(當然你可以去告A先生叫他賠錢)。也許就是因為日本的不動產登記不具有「公信力」,因此日本的「時效取得」要件中,才沒有說一定得像台灣這樣要「非登記」的不動產才可以時效取得吧。

  日本的不動產,法律上「物權變動」生效的時刻,並不是「登記」的那一刻,而是「付清款項」那一刻,因此在日本購屋時,總是「先交屋清算款項」後,事後才交由司法書士去法務局登記的。也就是登記前,你已經是這間房屋的真正所有權人了,因此可以入住你在日本買的不動產,也可以開始收租了。當然,就因為日本的不動產登記「沒有公信力」,因此你「不登記也沒關係」,只不過到時被惡意人士「二重買賣」,你就沒有「對抗力」可以來向第三者主張你的所有權,來證明你是所有權的優先取得者了。

    全站熱搜

    TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()